融信中国：“稳健”标签背后的地王之困

融信中国2018年业绩发布会上，公司管理层表示，2019年更希望融信的标签是平稳，2020年及之后或将再度回归规模增长的快车道，并表示2019年将重点聚焦降成本、降杠杆，以保持企业稳进。同时，融信将2019年度销售目标定为1400亿元，与2018年相比仅微增15%，略显保守。

经营策略突然转向稳健的背后，直指融信多年前激进扩张留下的沉疴。

昔日 地王收割机 谨慎调头

2016年，曾被媒体称为 地王年 。一年中，土地竞拍出现地王的报道频频见诸媒体，各地土拍楼面价格屡被刷新。CRIC数据显示，当年全国范围内产生了超340宗单价、总价地王。

这也曾是融信中国疯狂拿地的开始，2016年整年，融信中国拿地21块，总建筑面积为527.1万平方米，计及权益后面积261.2万平方米，疯狂体现在拿地地价上，当年公司土地收购的平均成本达12963元/㎡。

2016年7月，静安区中兴社区N070202单元332-01-A、333-01-A地块刚一挂牌，就吸引了一众房地产商的目光。此地块为2016年上海挂牌的首幅内环内含住宅属性地块，其地理位置、周边配套都十分优越。

一个月后，在与其他18组开发商超过400轮的竞价中，融信中国以110.1亿元一举拿下上海静安区中兴社区这幅地块，一战成名。10.03万元/㎡的楼面价格刷新了当时全国的单价记录，静安区中兴社区地王就此诞生。

曾经默默无闻的融信，在以110亿元拿下上海静安区中兴社区地王后，一下曝光在了媒体的镁光灯下。联系此前融信频频出手拿下各地地王的行为，媒体将融信称为 地王收割机 。自此，顶着 地王收割机 的名号，融信继续活跃于土拍现场。连将高价地揽入囊中，就是其当年地块收购平均成本飙升的主要原因。2017年，融信也没有停歇，当年公司新收购地块78块，总建筑面积达1481.5万㎡，计及权益后面积为745.8万㎡。同时，据统计，2016年、2017年融信的新增土储中，公司拥有人应占总土地成本为588.6亿元。

与2016年、2017年疯狂的表现截然相反，曾经的地王收割机，如今在拿地上显得极为谨慎。根据融信中国2018年财报显示，2018年，公司新增地块24幅，总建筑面积约447.5万平方米，权益面积195.6万平方米，在拿地面积降低的同时，融信已将拿地平均成本降至5183元/㎡。

仔细分析不难看出，融信中国如今的谨慎表现，和2016年的疯狂不无关系。2016年，融信拍下的上海静安区中兴社区地王，至今仍面临解套难的问题。

多年沉默 地王 难以解套

2016年12月3日，万科在近期新增项目情况简报中表示，万科拥有上海中兴项目49%权益，需支付地价款约53.95亿元。根据简报中对地块信息的描述，万科所参股项目，就是融信所持有的地王项目。据媒体报道称，在拿到中兴地块的第二周，融信与万科即签订了合作协议。两方签约后，中兴地块将由万科操盘、融信并表。然而理想中引入强力外援，迅速推进项目建设的情况没有发生，于土拍一鸣惊人后，地王就此沉寂了下来。

据2017年、2018年年中、今年四月三次实地走访该项目所在地发现，近三年时间过去，项目实际进展缓慢。在融信集团的官网上，跟在几个楼盘后，中兴地块挂在上海产品页。项目简介中强调，就区位配套而言，本案已可站位内环内老城区核心豪宅。但所谓豪宅，却迟迟没有面市。

项目地现场照片

针对该项目停滞的原因，易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，融信中兴地王项目具有非常明显的标杆或信号意义， 此类土地拍卖以后，楼市新一轮调控就开始收紧。在上海当前依然限价的情况下，此类高端项目的开发节奏确实是很难加快的，或者说从开发商的角度看是不划算的。对于企业来说，无非是要等待政策的调整。

2016年，上海楼市调控政策已趋于收紧，高端楼盘预售许可证获批开始变得艰难，即使楼盘获批，拿到的价格也并不理想。中兴社区地块高昂的楼面价格，导致其在规划建设时必须对标顶级豪宅，拿到高售价，企业才有可能盈利。因此，在近两年政策严控的情况下，项目推进存在的障碍较大，即使推进，盈利空间也较小。

严跃进表示，目前上海的调控政策开始松动，对于部分高端物业存在解套机会。但如果没有机会解套，那么确实会对企业造成较大的潜在资金压力。

融信手中并不是只有中兴地王存在解套难的情况。同年9月，融信以58.2亿元拿下仙林湖G58地块，楼面价达到24957元/㎡， 历时两年多，计划建于该地块，已有案名的融信世纪东方项目，曾宣传将于今年三月开盘。但据房产中介表示，该楼盘开盘时间已延期至4月中下旬或5月。

拿下多宗地王直接导致 2016年起，融信的销售成本连年增加。2016年，融信销售成本约90.7亿元，同比增长92.96%。2017年，销售成本大幅增加179.13%至253.2亿元，当年年报中对此做出解释，销售成本增加主要指房地产开发活动直接产生的成本，包括建造、土地使用权、利息资本化及税收附加费成本。2018年，公司销售成本涨幅得到控制，小幅上涨3.89%，但仍然高达263亿元。

地王迟迟不能解套，导致土地周转率降低，销售周期延长，仅文中所提到的两个项目，就至少沉淀了近八十亿资金，严重拉低了企业的毛利率。2016年，融信中国毛利率20.24%，同比下滑16个百分点。同时，当年企业负债总额飙升至758.18亿，同比增长155.07%。直至2018年，较同规模企业相比，融信中国的净利润、毛利率仍有提升空间。2018年融信中国实现净利润34.72亿元，毛利率达23.47%。而2018年，雅居乐集团的净利润达到了人民币83.58亿元, 毛利率为43.9%；中国金茂2018年所有者应占溢利为52.1亿元，毛利率为38%。

2016年后，该地区少有新小区开盘，链家网显示，与该地块仅一街之隔的万科翡翠雅宾利，目前二手房价格在8-10万/㎡不等。位于附近的华侨城苏河湾二手房价格在12-18万/㎡不等。而数据显示，2016年万科翡翠雅宾利在售的265-307平方米大平层豪宅售价已接近10万/平方米，华侨城苏河湾塔尖住宅成交价为10万-16万元/平方米。几年间，该地区价格浮动不大。即使该地块能于近年解套，其所能拿到的价格是否能够达到企业理想的区间，仍然存疑。

就上海静安区中兴社区地王项目具体的开盘时间，财经网向融信中国品牌部进行核实，融信中国方回复： 该项目由公司与万科双方各按50%股权合作开发，合作双方对该项目高度重视，并按照既定的计划推进开发和面世节奏。关于开盘节点，目前没有具体确切的消息。    

三年冲顶千亿 求稳路仍漫长

从百亿规模房企到冲入千亿队列，融信只用了三年时间。在规模急剧扩大的同时，地王不能解套，资金无法回笼、负债水平持续走高，使得降杠杆成为融信迫在眉睫的任务。

2016年，在接受媒体采访时，融信中国董事局主席、行政总裁兼执行董事欧宗洪曾表示，他并不重视净负债率的高低，他只关注两个指标：营业收入和有息负债。但紧接着，当年企业营业收入仅113.72亿元；次年，融信中国的有息负债直接拉高至694.54亿元，同比增长76.2%。而2018年净负债率的降低，也成为年报季时，公司极力渲染的业绩亮点。从上表中可以看到，2017年迅速被拉高的有息负债，2018年在融信的努力下小幅下降，但有息负债的金额仍远高于2016年。

2018年业绩发布会上，融信中国首席营销官张文龙提出，2018年下半年以来融信适度调整发展导向，更加注重利润和现金流。具体到营销，就是要实现 有回款的销售，有利润的增长 。

但与同规模企业相比，除了净利润、毛利率仍有提升空间以外，2018年融信中国净负债率仍然处于行业高位。当年公司净负债率虽大幅下降53.7个百分点至105%，但公开数据显示，2018年净资产负债率雅居乐为79.1%，荣盛发展为87.9%，中国金茂为71%，均远低于融信中国。

另外，2018年，融信的流动负债总额1276.7亿元，非流动负债总额约401.6亿元，企业短期负债所占比例较高，长短期债务结构仍需进一步优化。想优化自身财务水平，真正达到平衡、稳步发展，融信中国仍需付出一定努力。

文/丁爽（责编：高雅）