华润置地的“124563”新战略｜业绩会实录

乐居财经 张林霞 3月26日，华润置地(01109.HK)举行2023年度业绩发布会。华润置地执行董事、董事会主席李欣，执行董事、董事会副主席张大为，执行董事、首席战略官谢骥，执行董事、首席财务官郭世清，执行董事、副总裁陈伟等出席会议。

华润置地2023全年实现营业额人民币2,511.4亿元，同比增长21.3%；核心净利润人民币277.7亿元，同比增长2.9%，保持行业领先水平；全年每股股息人民币1.441元，同比增长2.9%。

Q1：华润置地的中长期战略规划有哪些调整，特别是在经营策略方面有哪些新的方向？

李欣：华润置地对“十四五”战略规划进行了检讨和修订，以应对中国房地产市场供求关系的变化和行业规模的收缩。公司确立了新的战略目标，即加快建设成为综合实力领先的城市投资开发运营商，并创建世界一流企业。新的“124563”战略计划具体包括：

1.坚持“3+11”体化的业务模式，调整经营性不动产业务，以适应消费升级和新机遇，积极向大资管业务转型，打造第二增长曲线。

2.构建两大支撑体系，包括战略引领和全价值链能力提升，实现生产运营精益化和组织能力强化。

3.打造四大发展引擎，包括组织变革、科技赋能、金融创新和资产管理，推动资管业务发展，构建专业平台和能力。

4.实施五项战略专项任务，根据市场变化调整规划，对华润置地的现实和未来发展产生重大影响。

5.打赢六大攻坚战。一是坚定不移的资源换仓；二是综合体价值提升，十四五后半程，公司仍然把综合体价值提升的作为攻坚战来强烈的夯实。三是供应链平台建设。四是商管三大必赢之仗攻坚。五是客户研究与产品创新攻坚。六是两非处置与亏损企业治理攻坚。

强三大保障体系，结合过去华润置地多元化的特点以及公司治理生产经营安全管理方面吸取的经验和教训，调整明确了大监督、风控合规和安全管理三大保障体系，并作为公司十四五后半程重要的三大保障体系。

除了对投资、生产、运营等常态化工作进行强化和优化外，重点的变化就是明确把大资管业务作为主航道业务来定义，目标在十四五期内把资管业务培育为第二增长曲线。

2024年主要的经营策略，华润置地将以有利润增长的营收和有现金流的利润为核心经营策略。以现金流创造、毛利率及ROI提升、降本提质增效、库存去化攻坚为关键管理主题。

Q2：华润置地在经营性不动产方面有哪些战略转型和大资管业务的整体目标及重点工作？华润置地的商业REITs整体规划及进展如何？

郭世清：华润置地在经营性不动产方面的战略转型主要聚焦于大资管业务的发展。公司的目标是结合自身在管理动产和不动产业务的经验，以及市场对高品质产品和服务质量的需求增长，积极调整经营性不动产业务，以适应市场变化。重点工作包括推动资产管理规模的增长，截至2023年末，公司资产管理规模已超过4275亿元；加强资产证券化等金融化运作，以释放不动产价值；以及强化托管平台和能力建设，确保大资管业务的顺利推进。

华润置地的商业REITs作为公司资管业务转型的关键部分，已经取得了显著进展。2022年2月，公司推出了租赁税产品，并在2023年3月14日成功上市了规模达69.02亿元的证券，成为产权类项目中排名前列的REITs产品。公司计划在2025年实现商业REITs的首次扩股，预计首发资产规模超过80亿元。

展望未来3至5年，公司预计每年发行规模将达到数十亿元，并希望在5年内达到500亿元的发行规模。目前，公司已有76个购物中心作为项目储备，市场规模达到15亿元，行业领先。公司将继续聚焦一二线城市和省会的核心城市，确保未来5年的持续增长。

Q3：在当前政府稳定房地产市场的坚定决心下，华润置地对市场有何看法，认为行业最需要哪些支持政策？

陈伟：华润置地观察到，尽管2024年初市场销售额和销售面积有所下降，但3月份市场已经出现显著改善。中央提出的5%GDP增长目标和宏观经济向先进生产力的转移，将支持房地产市场的长期健康发展。政策方面，期待政府进一步优化房地产政策，特别是增强需求端的支持，如适度放宽限购等措施，以促进市场的平稳健康发展。

Q4：华润置地对2023年的销售业绩是否满意，对2024年的销售目标有何计划和策略？

陈伟：从2023年整体的业绩情况来看，因为这个行业已经过了单纯追求规模增长的阶段，公司也不追求单纯的规模增长，更看重的销售质量。该年度虽然规模是同比增长基本持平的状态，但是现金流是大幅度的增长。

对于2024年的整体的业绩，一是要做到整体业绩协作和单项目效率的双提速，2024年还会延续财年期冲刺的策略。前置供货资源，坚决进行上半年的抢跑，全力提升业绩实现。这同时也对项目的开发节奏提出了更高的要求，要进一步提升开盘的效率。

二是要继续坚持好产品、好服务，会聚焦中高端改善客户的需求和敏感点。坚持小批次开发，坚持快速迭代产品的经营策略。

三是营销策略的因城施策、因地制宜、一城一策加快应对市场的反应速度，保证每个项目都有一个合理的流速，持续去优化的资源结构。

四构建新的营销模式，去年自有渠道的构建还是有一定的成效，成交的整体占比达到30%，费用也有大幅的节约降低。在2023年的基础上，将继续加强自有渠道的建设和市场营销的力度。

Q5：鉴于2024年一季度核心一二线城市土地市场表现优于低能级城市，华润置地将如何在当前政策和市场环境下把握投资机遇并优化拿地策略？

谢骥：面对当前的政策和市场环境，公司将继续坚持调结构、调节奏、调布局，坚持开发销售型业务和经营性不动产业务并重，保持二者间合理的投资比例，聚焦高能级的核心城市，优先保障高能级城市的资源投放，确保投资的质量。

并且，强化行业趋势分析更多的聚焦中小型的快周转项目，统筹好服务于中长期业绩需求的战略性项目储备，还将继续发挥好在购物中心、TOD、城市更新、片区统筹等方面的优势，通过多元化的渠道来去补充高回报项项目。

在行业大规模整合集中度提升的背景下，华润置地非常重视收并购，将继续坚持"既不冒进，但也不错过"的原则去推动相关的收并购工作。

除了开发销售型业务之外，有潜质的购物中心也是投拓重点考虑的对象，会持续的关注这部分资产的并购机会。