一季度多只公募REITs涨幅超10%,高速公路REITs表现亮眼!2023年最赚钱的产品是它
经历了2023年的深度调整后,今年一季度公募REITs正式开启反弹模式,尤其2月开始多只产品频频掀起涨停潮,一举扭转了此前公募REITs在二级市场的颓势。
根据Wind数据,今年一季度,已上市的35只REITs产品中有24只实现了上涨,涨幅超过10%的产品更是达到了7只,其中涨幅最大的博时招商蛇口产业园REIT环比上涨了16.3%,也有多只高速公路REITs涨幅超10%;但与此同时,还有10只产品在二级市场的价格环比下跌,其中还有产品跌幅超过10%,显示出不同底层资产的产品大相径庭的表现。
另一方面,随着公募基金2023年年报的全部披露,公募REITs产品在2023年的营收情况也悉数曝光。《每日经济新闻》记者统计发现,2023年多只产品表现出色,净利润过亿的产品达到6只,其中有产品与2022年同期相比营收和净利都大幅提升。不过,也有4只产品在2023年出现了净亏损。
下面,《每日经济新闻》记者将对一季度的公募REITs涨跌表现和年报亮点进行盘点。
今年一季度,公募REITs的关键词是“反攻”。
去年全年,中证REITs(收盘)指数下跌了28.26%,几乎所有产品年内都同比下跌,跌幅超过20%的产品不在少数;而今年一季度,尤其是进入2月之后,公募REITs展开了大面积反攻,中证REITs(收盘)指数单季度上涨5.21%,二级市场上涨的产品数量占到了总数的近七成。
Wind数据显示,在全市场已上市的35只公募REITs产品中,一季度上涨的有24只,下跌的10只,还有一只产品持平。
涨幅排名前三的产品是博时招商蛇口产业园REIT、富国首创水务REIT和国金中国铁建高速REIT,一季度分别上涨了16.3%、15.88%和13.96%。包括这三只产品在内,一季度共有7只产品涨幅超过10%,其中有4只都是高速公路REITs,其余高速公路REITs也都呈上涨或持平的态势,显示出这类产品强劲的增长势头。
除了高速公路REITs,保障性租赁住房REITs和能源基础设施REITs在一季度也都交出了不错的成绩单,除了个别产品外整体都是上涨的,表现稳健。
相比之下,产业园REITs的表现则出现了分化,既有大涨了16.3%的博时招商蛇口产业园REIT,也有多只产品环比出现下跌,与基金的底层资产项目及运营水平有着密不可分的关系。
此外,上市前被市场和投资者寄予厚望的首批消费基础设施REITs,表现却有些令人失望,三只产品在二级市场齐齐下跌。背后的原因当然也是多维度的,但从目前来看,要实现逆袭还需要市场情绪的好转与投资者的认可。
交易热度方面,渤海证券指出,首批9只REITs发行后,2021年6月当月换手率为4.62%,此后换手率从低位回升,在2022年2月换手率升至3.39%后,投资热情逐渐平复,换手率持续低位波动。板块表现方面,能源基础设施、生态环保表现更佳,而产业园表现较差。截至今年3月26日,收盘价跌破发行价的REITs共23只,收盘价高于发行价的REITs共10只。
此外,截至3月26日,共有18只REITs中证估值相对净值折溢价率为负,其中华夏中国交建高速REIT估值相对净值折价率达到-43.06%,建信中关村REIT估值相对净值折价率为-30.41%。共有15只REITs中证估值相对净值折溢价率为正,中航首钢绿能REIT、华泰江苏交控REIT的估值相对净值溢价率分别为33.87%、25.26%。
随着2023年公募基金年报的披露,我们也得以一窥公募REITs去年的营收情况。
话不多说,先上结果。这里需要先说明一下,由于首批公募REITs是2021年成立的,距今也不足3年时间。因此有的产品虽然在2022年成立,我们也与2023年的经营情况做了比较,相关数据不是准确的年度比较,仅作为参考比较。今年成立的产品不纳入统计。
从上面这个统计结果可以看出,2023年营收和净利润排在第一的都是鹏华深圳能源REIT,收入19亿元可谓遥遥领先,净利润也达到2.92亿元。此外,在可供分配金额方面,该基金实现全年累计可供分配金额4.2亿元,完成招募说明书预测的133.03%,也是一个很不错的数字。
基金管理人在年报中表示,鹏华深圳能源REIT投资的基础设施项目主要以提供电力生产及相关服务获取电费收入,属于水电气热行业中的发电行业。目前,国内发电行业绿色转型进一步发展,清洁能源在我国电力生产消费的重要性持续提升;另外,广东发电行业市场机制趋于成熟。
除了该产品,还有20只产品在2023年的收入超过亿元大关,其中底层资产类型是能源基础设施、交通基础设施和园区基础设施的占多数,与这些项目本身规模大、收入更高不无关系。
更直观的指标或许是净利润,也就是这些基金去年是否赚钱、究竟赚了多少钱。基金年报和Wind数据显示,2023年全市场有6只产品净利润过亿,分别是鹏华深圳能源REIT、平安广州交投广河高速公路REIT、中信建投国家电投新能源REIT、国金中国铁建高速REIT、中航京能光伏REIT和华夏中国交建高速REIT。
由于上面提到的原因,在2021年之后成立的产品,收入和净利润的同比增减幅仅作参考。即便如此,还是有一些产品显示出了强劲的增长势头,国金中国铁建高速REIT就是其中一个例子。
该基金成立于2022年6月27日,当年的收入为3.12亿元,净亏损412.83万元。而到了2023年底,这两个数字分别为7.84亿元和净利润1.28亿元。此外,国金中国铁建高速REIT在2023年实现可供分配金额为4.88亿元,实际完成情况较《招募说明书》中所披露的当期预测值增长了6.06%。
基金管理人在年报中表示,2023年川渝地区经济持续恢复,居民出行意愿增强,车流量恢复情况良好。渝遂高速(重庆段)全年出入口通行量较2022年同比增长10.95%,通行费收入方面也较2022年同比增长21.09%。
国金中国铁建高速REIT的情况,是2023年高速公路REITs的一个缩影。
不过几家欢喜几家愁。在近九成产品2023年都实现盈利的情况下,仍然有4只产品出现亏损。其中亏损最多的是建信基金旗下的建信中关村产业园REIT,年内亏损了3.89亿元,而2022年其净利润为5203.1万元;该产品收入也较2022年下降了14.56%,回落至1.73亿元。
对于收入的下降,基金管理人表示,项目公司营业收入同比下降主要原因为2023年受市场影响,出租率及租金水平均有所下降;而对于净亏损的出现,年报指出,期内基金管理人对基金资产进行了重大减值计提。
年报显示,2023年建信中关村产业园REIT项目公司按《企业会计准则》相关规定,基于谨慎性原则,对投资性房地产进行减值测试,按规定计提减值损失1.11亿元,直接造成了息税折旧摊销前利润同比上年有所下降。不仅如此,该基金2023年确认商誉减值损失3.19亿元,投资性房地产减值损失1.11亿元,合计达4.3亿元。
基金管理人还表示,根据第三方机构的最新报告显示,随着新项目的入市和企业的大面积退租,截至2023年四季度,北京全市产业园空置率同比上升至21.6%,平均租金继续下滑至118.4元/平方米/月。从项目所在的上地区域来看,受到需求不足影响,整体市场表现乏力,区域空置率达到32%,平均租金继续下滑至143元/平方米/月。在当前市场环境下,出租率和租金水平已无法保持负相关,呈现双双下滑的趋势。
报告期内,建信中关村产业园REIT的平均出租率为66.02%;截至2023年12月31日,基础设施项目公司时点出租率为63.75%,与2022年一季度末的96.15%相比已经下滑了超30%。这种情况,也是摆在不少产业园REITs面前的难题。
为了应对这样的情况,基金发起人中关村发展集团股份有限公司、基金管理人、运营管理机构已共同建立三方联动工作机制,也在推动招商策略多元化、服务生态精细化等。今年的项目出租情况和租金水平不仅十分关键,也将成为市场和投资者关注的焦点。
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