大赚59亿，贝壳却没了信仰

　　 优财壹号

　　2023全年，贝壳实现总交易金额3.1万亿元，同比+20%，营业收入778亿元，同比+28%，2023全年净利润人民币58.9亿元，经调整净利润人民币97.98亿元，一举扭转接连两年的颓势。 

　　贝壳刚刚交出的财报，好到爆棚。然而，更多的贝壳经纪人，却高兴不起来。

　　36岁的魏强（化名）在贝壳旗下干房产经纪这两年，一直生活在迷茫和惶恐中。去年，他主动辞去了北方某城市大区经理的职位，去另一家城市的贝壳旗下经纪品牌当了一名总监。

　　如果不主动换岗，就会被公司开掉，还不如给自己留点体面，他说。

　　过去这两年，魏强目睹了身边同事的各种动荡。

　　关键岗位，几乎都被老人占据，留给新人的机会越来越少。有大腿可抱的，升职加薪，更多的人，等待他们的是或被转岗，或被离职的命运。

　　两三年下来，魏强昔日身边朝夕相处的门店同事，早已天涯各方。

　　魏强说，很多贝壳旗下的经纪人，甚至没有降薪一说。 

　　有的门店，只有统招毕业的大学生或者到一定资历的经纪人，才有一年底薪。一年之后，只有保障性底薪，而且开单后还需要从业绩提成中扣除，把这部分底薪再还给公司。

　　2022年，贝壳旗下的各大经纪门店开启了一轮超强力度的大裁员。

　　贝壳年报显示，截至2022年末，旗下拥有约39.4万名经纪人，比2021年的45.45万减少了13.3%。这意味着，2022年大概有6万名经纪人离开了贝壳体系。

　　值得玩味的是，就在6万名经纪人大离职，1万家门店被关闭的2022年，以彭永东为首的极少数贝壳高管，却薪酬暴涨，赚的盆满钵满。如下图：

　　2022年度，总薪酬高达4.746亿元，而前一年（2021年）的薪酬为847.8万元，同比增长了55倍！

　　此外，联合创始人单一刚的薪酬也增长了52倍，首席运营官徐万刚、首席财务官徐涛的薪酬都增加了数百万元。 

　　（贝壳高管薪酬情况。图源：贝壳2022年财报）

　　2023年最新贝壳年报显示，贝壳旗下经纪人数量又增加到了42.8万人，相比2022年末增加了3万多名经纪人。但在魏强看来，贝克的人力成本反而能做到不增反降。

　　奥秘就在于：近年来，贝壳一方面大力发展加盟店，很多城市的中介门店加入到了贝壳体系之下，但贝壳旗下的直营品牌 —— 链家门店数量却在持续减少。而加盟店的员工和门店成本，根本也不需要贝壳承担。

　　贝壳2023年第三季度财报显示：2023年第三季度门店成本约为7亿元，较上年同期的8亿元降11.3%，主要由于2023年第三季链家门店数量较2022年同期有所减少。

　　2023年贝壳年报则进一步显示：在2023年减少了链家门店数量，同时减少研发人员，这两项“降本”措施让贝壳合计缩减了10亿元的成本。    

　　另一方面，贝壳还一直在推进链家品牌门店的轻资产化运营。大致模式是：

　　鼓励链家门店的骨干员工（ 店长或经理）加入到合伙人计划，将他们从单纯的员工变成合伙人角色，这些人成为合伙人后，不仅要自己负责所在门店的员工人力成本和日常开销，还要承担门店租金。

　　当然，你也可以选择不同意，但只要你还在贝壳或链家这个大平台，就有一万种方式被拿捏，作为底层经纪人，要么屈服，要么离开，魏强说。 

　　如此一来，就算门店经纪人数量增加，人力和门店租金的成本压力也在门店合伙人身上，而链家和贝壳，则实现了轻资产运营。

　　经纪人人力和门店成本的减少是贝壳实现轻资产的关键，也是贝壳盈利大增的关键。 但是，贝壳收获了利润，却失去了人心。

　　在魏强看来：在左晖时代，除了金钱，“让经纪人拥有职业尊严” 也是每个经纪人内心的动力和信仰。而在彭永东时代，经纪人只是赚钱的机器和工具，没有信仰，只有对未来的惶恐和迷茫。

　　这些年，在脉脉平台，被裁的贝壳平台体系员工哀嚎几乎随处可见：

　　近期，湖南一位经纪门店的总经理，还因为讨要区区2000元项目奖金3年无果后在网上无奈吐槽：

　　（ 截图 “王牌中介”微信公众号）

　　而对外，日益强势的贝壳也令业界越来越反感，甚至排斥。

　　对二手房客户而言，在市场行情不好时，贝壳旗下品牌的经纪人们会对挂牌客户加大游说，让他们挂牌的房子上“ 好赞好房 ” 。

　　挂牌“ 好赞好房“后，在正常的交易佣金之外，卖家还会被要求额外支付一部分服务费（ 一部分城市收取交易额的1%，一部分城市定额收取）。

　　更让客户难受的是，为了尽早成交，贝壳经纪人通常会对卖家不断加大“洗脑”力度，将挂牌价一压再压。这个时候，对那些急需用钱的卖房客户，其实非常弱势，几乎只能任由贝壳摆布。

　　客户当然也可以选择其它平台，但在北京上海这两个一线大城市和整个长江以北，在二手房交易领域，占据强势地位的只有贝壳，客户通常很难有其它选择。

　　在新房领域，贝壳被指在全国的“垄断”地位更加明显。 

　　以上海为例，有统计显示，上海近3个月93个在售新盘中，大概有56个新盘开通了分销渠道，如果不用渠道，可能1个月都无人看房。

　　而市场越是低迷，贝壳则越显强势。针对新房市场低迷的情况，贝壳的应对措施则是继续提高佣金比例、缩短“付佣”时间。有人形容，贝壳这是 “刀架在脖子上向开发商要佣金点数” 。 

　　更有业内人士评价贝壳称：“ 对开发商敲骨吸髓，是整个房地产链条中最赚钱，也是最恶劣的一环。”  

　　去年，因渠道费之争，贝壳下令将中海在北京的新房项目从贝壳全部下架，并禁止贝壳旗下经纪人给中海北京的楼盘售楼处带客。 

　　而如今，就算是央国企开发商们，也不得不对强势的贝壳低下高贵的头颅。

　　贝壳财报显示：2023年四季度，在贝壳新房业务中，国企、央企开发商佣金收入占比从三季度的46%提升到四季度的53%。而且，开发商预付佣的“快佣”项目占新房佣金收入比保持在53%的高位。 

　　早在2021年4月，58同城的董事长姚劲波曾公开声讨贝壳，并强烈呼吁对贝壳反垄断罚款40亿。 

　　几乎同时，市场传言国家市场监管总局警告贝壳，要求贝壳不要滥用市场支配地位，并进行自我检查。

　　2021年5 月，更有传言称市场监管部门已开始对贝壳找房涉嫌的反竞争行为进行调查，贝壳盘前股价为此一度大跌，但随后贝壳对此予以否认。 

　　2023年7月，贝壳董事长彭永东向贝壳系全体员工发出了翻山宣言，号召经纪人成为房产专家、社区专家、生活专家和家装专家。这次贝壳年报发布后，彭永东再次号召他们勇敢翻越第二座山。

　　而近43万贝壳经纪人，躯体一旦没了信仰，就算翻过了再多的山，又如何能翻越他们自己心头的那座大山呢？    

　　贝壳后续情况如何？优财壹号将持续关注。