魔幻深圳楼市：业主群一边悲叹失业 一边热切讨论房价大涨

从楼市需求的角度来看，即使现在豪宅市场“秒杀”热销，由于需求端的收入还没有稳定下来，甚至还会面临下降，豪宅市场也难免会受到影响。

我今年失业了，啥也不想了，干着急。

我也失业了，公司没了，全公司失业。

我也失业了，我们做境外旅游的，全行业失业。

在深圳各小区的业主群里，不时能刷到这样的消息。而与此同时，有关房价上涨的消息，也在业主群里刷屏。

哈哈，一觉醒来，每平方又涨了一万吗？

我们小区也涨到8万了吗？前段时间才6万多啊？

光明都7万了，我们这西乡的小区9万，妥妥的价格洼地。

此外，还有千万豪宅 秒光 、楼盘半天吸金23亿、 百万喝茶费 重出江湖等新闻，流传甚广。

一方面受新冠疫情所带来的冲击，深圳的外贸、商贸等多个行业元气大伤，但另一方面，深圳部分区域房价仍在不断刷新历史高点，眼下这个情形让不少人感到困惑。

1.困惑：不知为啥涨

我也不知道为什么会涨这么多，但这就是事实。 李女士在宝安翻身片区有一个80多平的房子准备出售，年前有客户出价515万，但她想到以往春节后楼市一般有一个 小阳春 ，因此没有签约。

谁知春节期间新冠疫情大爆发，她想着房价肯定会下跌，短期内会不好卖了，做好了长持的准备。但意外的是，全面复工还未开始，已经接到多轮中介电话，说客户挺有意向的，能不能抽空去签一下合同。她也没上心，一直拖着。到上周，中介询问她，目前她的报价550万确定吗？如果客户同意这个价格还会不会涨价？她才意识到房价已经涨了很多。

这令她感到非常的困惑， 就算不跌，也没道理涨啊！

和她一样感到困惑的人不在少数。

而她所在的翻身片区，其实相比之下价格还不算离谱，与其仅隔了1条马路的宝安中心区，挂盘均价已超过10万/平。

小颜是宝安新安片区一名地产中介，从她个人的体会来看，年后成交相比去年多很多， 我之前一个月成交1-3单，年后这几个月每月2-6单，涨价幅度来看，小户型的10万-30万内，大户型则是50万-100万不等。不过也会有一些笋盘，低于市场价10万左右。

小颜认为上涨是因为房源变少了， 从我接触的客户来看，目前买房的人还是以刚需自住为主。但前一段时间房源变少，主要很多业主因为疫情不方便接受看房就把房下架了，或者涨价了也换不起房等等原因，导致80%的人去抢20%房子。我预计，应该5月份市场会逐步稳定下来。

但她也表示，就算下个月房价稳定了，也还是涨过的价格了，不会跌回去。 客户基本上都是买涨不买跌，不过深圳从没有跌过，很多人犹犹豫豫咬咬牙还是得买。

2. 东边不亮西边亮 区域特征明显

深圳房价涨了吗？没感觉到啊。 胡先生家住深圳市龙岗区，在他的印象中，周边房价从2017年之后就没怎么动了，一直很稳定，现在二手房均价在4万/平左右。

这就跟炒股一样，那些有概念、有题材的，板块轮动、不断上涨，我们这些没概念的地方，就眼睁睁看着他们涨，到行情最后，出于估值、溢价等原因，沾点光小涨一下。 胡先生打趣道。

罗湖区的张小姐，同样表示其所住区域房价变化不大。有业内人士表示，这波房价上涨，属于区域性、结构性上涨。 这几年深圳楼市是非常明显的 东边不亮西边亮 ，即东部不涨，西部涨。这波上涨从宝安开始的，宝安涨也是有多方面因素，比如2017年、2018年宝安房价是平稳的，没涨，但挨着它的南山区大涨了，所以宝安补涨，然后是豪宅税新政，接着2019年8月提出前海扩容后，一下子所有的资金都瞄准了宝安，我说的所有不光是指深圳，而是指全国。这些资金先把宝安中心区炒起来，又溢出到西乡、碧海这些片区。

2018年5月才正式成立的光明新区，近期也惊现7字头成交的二手房。 在我印象中，光明还是一片荒郊野岭，居然7万了，凭啥？ 许多深圳人大呼不解。让光明突然 疯涨 的直接原因，是3月18日深圳实验光明学校小学学位划分出台的征求意见稿，其中光明大第、龙光玖龙台等都在划分学区之内，傍上名校学位之后，这些楼盘迅速涨价拉动光明进入 7 时代。此外，光明是深圳城市发展轴的重要节点，又是广深科技(000021,股吧)创新走廊的重要组成部分，利好不少。

炒房客老李专注深圳地区楼市近10年，房产主要分布在宝安、南山、龙华等热点区域。老李年前刚入手了两套深高北学位房，目前正卖出名下一些不太优质的房产，腾出名额、资金为即将开盘的南山华润城四期做准备。

在他看来，深圳房价本轮上涨跟2015年的普涨不同，主要集中在热点区域，呈现出 好的越来越好，差的越来越差 的特征。这次热点区域的上涨主要受益于去年粤港澳大湾区、 先行示范区 政策利好，再加上去年双十一深圳调整 豪宅税 征收标准，及前海双扩容等政策。

3.学位成为房价助推器

学位房成为这些年深圳楼市上涨的常青树。

相对于西部的全面上涨，龙华区此轮房价上涨主要集中在红山上塘片区。据中介介绍， 3月份开始，红山片区楼盘普涨，其中有深高北学位的四个楼盘成为上涨领头羊。

根据贝壳网成交记录显示，红山片区深高北某楼盘去年12月89平三房成交均价在10万/㎡左右。到现在，贝壳网上的挂牌均价都已超过11万/㎡。中介称，该小区最近成交单价已经突破11万/㎡。

而从部分房源一再上涨的调价记录来看，业主心态可谓一路看涨。中介称，每年这个时候，在学位需求的带动下，学位房都会有一波小涨。而今年则涨的更多一些，主要因为2月疫情进入冰封期的学位需求在3月份集中出现，导致供需不对称。甚至因放盘量少，客户太多，出现客户哄抢的现象。

红山片区中介小周说，他上周挂出一套深高北小户型，放盘刚三天，照片都没来得及拍就迎来十几波客户看房，最终挂盘不到一个礼拜就成交了。

深圳人民对于学位房的追求，几乎到了来者不拒的态度。

2019年年初，罗湖区八卦岭宿舍传出会划入荔园小学东校区的消息，一夜之间，小区房价就像坐上了直升机，从5字头直奔8字头。据贝壳成交数据显示，八卦岭宿舍27.59㎡左右的房子，2017年成交单价仅在3.8万/㎡左右，2020年1月成交单价高达10.2万/㎡，三年多时间，涨幅高达168%。

位于宝安区的TATA公寓，原是由厂房宿舍改建，很密集，居住环境一般，使用年限仅剩20多年了，但也是因为有宝安中学学位的加持，31平的一房一厅，今年3月份成交价近300万。

4.深圳房价上涨逻辑何在？

新冠肺炎 疫情当下在全球持续蔓延，对经济造成巨大冲击。对于外贸出口规模连续27年居内地大中城市首位的深圳而言，全球经济下行造成的影响恐怕更为深远。

在此背景下，深圳房价为何还能上涨呢？

老李表示，虽然受疫情影响，全球经济低迷，甚至可能陷入经济危机。但危机当下，资金更有寻找避险资产的需要。放眼全国，深圳住宅都是比较优质的投资标的，在没有其他更好投资渠道的情况下，大量避险资金将涌入，推高深圳房价，这其中热点区域的优质资产则更具有投资价值，比如南山、宝安等片区。今年是深圳经济特区成立40周年，对政策利好的预期也影响了房价。

此外，老李认为，受疫情影响，全球央行大放水，中国也在三周之内两次降准。虽然目前央行还没有降息，但在全球大势的影响下，降息可能性很大。出于对通货膨胀的担忧，购房依然是不少人的第一选择。

比较多的业内人士认为，银行贷款利率的下行及政策松动，是上涨的原因之一。

中介小周反应，最近有部分客户在购房时选择一次性付款，再进行红本抵押，最多可向银行申请房屋评估价7成的抵押贷，而多家银行的抵押贷款利率已经低于房贷利率。

谢先生从事企业经营贷款服务，年后的业务量增加了大约30%，有购房客户，但更多的是企业经营客户。 一方面，因为疫情的影响，企业确实遇到了困难，有切实的资金需求，另一方面，目前政策面支持实体经济发展，市场上流动性比较宽裕，目前一年期的抵押贷款，年化仅4%左右，3-5年期的也能做到4.75%，低于基准利率，对企业发展来说，是比较合适的。

但他也坦言，贷款发放之后，客户是拿去炒股、买房还是经营实业，其实是比较难监控的。

5.深圳楼市后市走向如何？

谢先生本身也是一位房产投资爱好者，有着丰富的房产投资经验，他坦言，在他们地产投资圈内，大家普遍觉得当前大涨不理性，一些热门区域已经出现了泡沫， 有亲戚朋友向我咨询宝安前海这些地方的房子，我都会劝他们不要着急下手，当前经济形势并不明朗，楼市不是无源之水。

在易居研究院副院长杨红旭看来，预计今年深圳楼市会呈现稳中趋涨的态度，涨幅不会太大，否则会受到政策的调控。此外，由于深圳外向型经济比较发达，对全球经济比较敏感，新冠肺炎疫情导致的全球经济危机，未来几个月预计会对深圳楼市产生利空影响。

同策集团首席分析师张宏伟认为，尽管各城市各行业均已复工复产，但是，国内面临的问题是因海外 疫情 ，进出口所受影响至少会持续至6月底，甚至会影响到全年，同时国内需求也很难那么快恢复正常。因此，从楼市需求的角度来看，即使现在豪宅市场 秒杀 热销，由于需求端的收入还没有稳定下来，甚至还会面临下降，豪宅市场也难免会受到影响，因此，年内豪宅市场 秒杀 热销现象能否持续，关键就要看现在复工复产的情况，尤其是经济复苏的状况。

中泰证券首席经济学家李迅雷在点评深圳蛇口招商太子湾豪宅8秒售罄时表示，在个案面前，要相信大数据；在大数据面前，要相信逻辑；在奇迹面前，要相信常识。在疫情导致经济停摆的时候，没有哪个城市能幸免。