“85折”成了托底线

2024-03-31 11:49已围观

当前信号再明显不过了,降者为王。

而且,降备案价叠加“85折”的buff,已经遍地开花。

这说明,新房的价格体系已经重新洗牌。

如果说,以前开发商降价,都还比较谨慎,想尽一切办法遮遮掩掩,绕开规则卖房,现在则是到了能降尽降的阶段。

因为很多项目开盘即“85折”,连开盘一段时间,等等再作促销都已经等不到了。

过去,新房项目尽管开盘也会释放出折扣,但基本上都会考虑市场后续持销和前期业主的心态,手法和力度都尽量低调且温柔。

往往会等开盘期市场试水过后,才进行更大力度的折扣,不会一开盘就在“85折”的边缘疯狂试探。

但是这样的做法,可以避免前期业主觉得被“背刺”引发团建行为。

所以到了项目销售后期,才会出现送首付,送大礼包,或者一些工抵房,与业主签署折扣保密协议等促销情况。

不过,市场变化莫测,现在开发商已经等不及了。

不仅等不及,而且已经是毫无保留地撸起了袖子。

这个月,深圳新房市场进入到了扎堆推盘的阶段,推盘节奏也加快了许多,并且似乎已经没有了往日的底线。

3月1日—26日,共获批了13张住宅预售证,共推出6578套房源。

整体来看,这13个预售项目,全部都推出了力度不小的折扣,有的下调了备案价格,有的开盘即85折,有的放下了曾经骄傲的身段。

比如曾经的现象级网红盘沙井万丰海岸城也要放下身段。

这两天加推129套住宅,面积143-189平,备案单价约4.9-5.7万/平,给出的折扣——143平2个“99折”再减去22万,189平两个“99折” 再减30万,折后单价约4.6万/平起。

所以,环境好的时候,新房随便卖,环境变得内卷以后,吃到过大市红利的网红盘,更多只是运气加成。

从整体备案情况来看,这13个项目,有6个备案价是有明显变化的。

虽然各个新房项目,加推的楼栋,由于存在具体位置、朝向,面积、地块容积率等差别,具体的备案价格存在一定的差距。

但若是同一项目,价格变化差距过于大的时候,则大概率说明项目是实实在在下调了备案价格。

比如位于龙华中心的鸿荣源尚云项目,去年首批房源666套住宅入市备案均价约68025元/平,最新一批房源612套住宅入市,备案均价约62156元/平。

两批房源均价相差约5869元/平,而首批房源所在的地块,容积率更高,花园更小。

比如位于光明的绿城桂语兰庭项目,去年首批房源942套住宅入市,备案均价约50073元/平,最新一批房源320套住宅入市,备案均价约47789元/平。

前后两批房源的备案均价相差约2284元/平。

虽然花园小区基础配套设施基本集中在东区,最新一批房源单独在项目的另一地块上,但最新一批房源的价格确实便宜了不少。

再比如位于龙岗的佳华沙湖广场,首批房源693套住宅入市,备案均价约39224元/平,最新一批房源240套房源入市,备案均价约35083元/平。

前后两批房源的备案均价相差约4141元/平。

虽然最新一批房源位于5栋,处于小区的深处边缘,但从项目实际位置来看,5栋和4栋的位置相隔不远。

所以,抛开这些房源的一些位置,朝向等因素,很多新房的备案价实实在在是下调了。

这样的变化,说明一个很明确的信号,那就是深圳楼市的备案价已经松动。

3月的这一批新房,除了备案价出现了调整,还有一个更重要的信号——开盘就已经迫不及待以“备案价的85折”入市了。

要知道,而且开发商不仅降了备案价,还在调价“不低于85折”的边缘疯狂试探。

比如位于坪山碧岭佳华沙湖广场,备案单价区间约3.28-3.8万/平,总价区间约249—370万/平,开盘折扣约85折,折后总价约211—314万/平。

而除了“85折”,针对不同户型还额外有不同金额的返现活动。

比如位于南山赤湾的金众云山海,334套住宅,备案均价约88979元/平,单价7.65-10.2万/平,总价区间约852—1774万/套。

但项目在最低降价幅度,给出了最高综合折扣约“85.8折”的优惠,折后总价区间约724—1507万/套。

再比如,位于光明中心绿城桂语兰庭二期320套住宅,备案均价约47789元/平,单价区间约4.3-5.1万/平,总价区间约396—607万/套,同样给出了开盘约“85折”的折扣,折后均价约4.06万/平,折后总价区间约326—516万/套。

众所周知,金众云山海这可是南山赤湾的项目,即便地段再不佳,也属于市中心的核心板块项目。

而绿城桂语兰庭项目去年开盘,不仅没有折扣,还对外宣称不存在转介和降价销售的行为。

去年一期开盘均价50073元/平,整体上对比,开盘均价便宜了约1万/平。

从种种迹象来看,说明一个问题,现阶段已经没有什么是真的“保价”的了。

新盘的调价buff会一而再,再而三地叠加。

但即便开发商越来越急,趋势越明显,备案价“85折”依旧是新房价格的底线,同样也是调控层面的核心底线。

总的来说,新房的单价和总价越来越低,上车门槛越来越低。

老业主虽然早买早享受,但还是无法避免在短短的几个月便亏损几十甚至上百万。

作者 | 骑猪英雄

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