商业性房贷利率实行新定价机制

10月11日，黄石一新楼盘售楼处，销售人员正在向访客介绍楼盘情况。 （湖北日报全媒记者 薛婷 通讯员 周巍 摄）

湖北日报全媒记者 胡祎

10月31日上午，工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、交通银行、邮储银行六大商业银行发布公告，将从11月1日起，陆续对商业性个人住房贷款利率实行新的定价机制。这也意味着中国人民银行一个月前发布的完善商业性个人住房贷款利率定价机制要求即将正式落地。

房贷利率是在LPR基础上进行加减点。重定价周期是指浮动利率贷款合同中，利率跟随贷款定价基准利率的时间间隔，由借贷双方自主协商确定。此前，根据人民银行要求，借贷双方一般约定每年1月1日或者贷款发放日为利率重新定价日。

在贷款利率下行的当下，不少贷款人认为原有房贷利率重定价周期至少一年的要求，不能及时反映市场供需变化，容易造成新老房贷利差过大等情况。

9月29日，中国人民银行发布《中国人民银行公告〔2024〕第11号》，完善商业性个人住房贷款利率定价机制，推动降低存量房贷利率。该《公告》指出，取消房贷利率重定价周期最短为一年的限制。自2024年11月1日起，新签订合同的浮动利率房贷，与除房贷之外的其余浮动利率贷款保持一致，可由借贷双方自主协商确定重定价周期。

这次，六大国有银行的公告明确取消了房贷利率重定价周期最短为一年的限制。贷款人可以随时向银行提出将重定价周期调整为三个月或六个月，当然还可以保持为一年。

如果贷款人认为未来贷款利率将下行，那么将房贷利率重定价周期调整为三个月，就可能更早地享受到贷款市场报价利率（LPR）下调带来的优惠；如果贷款人认为未来贷款利率将上涨，那么将房贷利率重定价周期保持为一年，自己的房贷利率跟随贷款市场报价利率（LPR）上涨就可能会更晚一些。

六大国有银行表示，在整个还款周期里，房贷利率重定价周期只能调整一次。目前，已经有银行在APP页面显示出利率重定价周期四种方案：每年1月1日、3个月、6个月、12个月。在利率下行的当下，房地产从业人员认为，选择短周期，能尽快享受到最新的LPR。

除了重定价周期缩短，这次的另一个变化就是允许调整LPR的加减点。

六大国有银行在公告中明确，当浮动利率房贷客户利率加点幅度与最新的全国新发放房贷利率平均加点幅度偏离高于30BP（1BP=0.01%）时，可向银行提出利率加点幅度调整申请。重新约定的加点幅度不低于最新的全国新发放房贷利率平均加点幅度+30BP，且不低于所在城市目前执行的新发放房贷利率加点下限。这意味着，若未来新发放房贷利率进一步创新低，贷款人可与银行协商，通过调整加减点的形式将存量房贷利率降至新发放房贷利率附近。

人民银行湖北省分行货币信贷管理处副处长吴莹表示，房贷期限普遍较长（最长可达30年），在合同存续期间，市场供求形势、借款人的收入、财产和信用状况等因素均可能发生变化。当这些因素发生较大变化时，加点仍保持不变，可能导致对合同一方较为不利，需要允许以适当方式变更合同，维护合同的公平性。国际上很多经济体，如美国、德国、英国、日本、中国香港等，都允许房贷发放满一定时间后，若市场利率变动较大，借贷双方通过适当的方式，重新约定利率等相关条款。