保利地产高增长之痛：面粉贵过面包 存货跌价计提23亿

4月15日晚间，保利发展控股集团股份有限公司（简称 保利地产 ，600048.SH）公布了2018年业绩报告。2018年，保利地产实现营业收入1945.14亿元，同比增长32.66%；归属于上市公司股东的净利润189.04亿元，同比增长20.92%；经营活动产生的现金流量净额118.93亿，同比增长140.65%；每股基本盈利1.59元，同比增长20.45%。

截至昨日收盘，保利地产收报14.48元，涨幅4.62%，成交额20.30亿元，换手率1.23%。

利润分配方面，保利地产董事会于4月12日表决通过了关于2018年度利润分配的预案，该预案的主要内容为：公司拟以截至2018年12月31日总股本为基数，每10股派发现金红利5元（含税），共计分配利润59.48亿元。同时，本年拟不进行资本公积金转增股本。

2018年末，保利地产货币资金合计1134.31亿元，同比增66.69%。其中，库存现金357.79万元，银行存款1130.68亿元，境外存款12.04亿元。

2018年末，保利地产的总资产为8464.94亿元，同比增长21.34%；总负债为6600亿元，同比增长22.63%。保利地产资产负债率77.97%，基本保持稳定；净负债率80.55%，同比降低5.82个百分点。

2018年末，保利地产的有息负债为2636.57亿元，占总资产比例为31.15%。其中银行贷款、直接融资占比分别为71%和15%，有息负债综合成本约5.03%，利息资本化金额为94.04亿元。此外，短期借款和一年内到期的有息负债487.18亿元，占比为18.48%；一年以上有息负债2149.39亿元，占比为81.52%。

具体来看，保利地产短期借款期末余额为30.11亿元，其中，保证借款28.91亿元，信用借款1.2亿元。

2018年末，保利地产一年内到期的非流动负债457.07亿元，其中，1年内到期的长期借款419.76亿元，1年内到期的应付债券37.31亿元。2019年，保利地产将有一笔美元债和一笔中期票据到期需要偿还。

年报指出，2018年，保利地产继续加大直接融资，年内发行3年期中期票据50亿元、美元债券10亿美元，储备低成本长期资金；发行永续中期票据 15 亿元。

2018年末，保利地产财务费用为25.85亿元，其中利息费用达45.22亿元，利息收入24.13亿元。

保利地产销售增速放缓。2018年，保利地产实现签约金额4048.17亿元，同比增长30.91%，市场占有率提升至2.70%；签约面积2766.11万平方米，同比增长23.36%。而2017年，保利地产签约销售金额则为3092亿元，同比大增47.2%，累计签约面积2242万平方米，同比增长40.3%。

年内，保利地产在一二线城市拓展金额和面积分别为74%和61%，且三四线城市新增容积率面积中53%位于珠三角、长三角城市群。2018年，保利地产实现新开工面积4396万平方米，竣工面积2217万平方米。截至2018年末，公司待开发面积9154万平方米，其中一二线城市占比60%，六大城市群合计占比69%。

2018年，保利地产资产减值损失为23.51亿元，2017年同期为6102.46万元，同比增长3455.76%。其中，存货价跌损失为23.07亿元。

发布年报的当天，保利地产还发布了《关于2018年度计提存货跌价准备的公告》。保利地产表示，根据存货跌价准备测试，厦门保利和光城悦、厦门保利同安新城通福路北项目、厦门保利同安新城通福路南项目、广州保利广钢219项目、广州保利广钢224项目、合肥保利海上明悦、南京保利梅龙湖项目因可变现净值低于存货成本，需计提相应存货跌价准备。

保利地产指出，上述项目合计计提存货跌价准备23.42亿元，减少公司2018年末总资产23.42亿元，减少2018年度归母净利润20.13亿元。

保利地产还同时发布了2019年第6次临时董事会决议公告，公告称，公司董事会审议通过了《关于公司所属保利物业发展股份有限公司境外上市方案的议案》。公司所属全资子公司保利物业拟发行境外上市外资股（H股）股票并申请在港交所主板上市，所募集的资金将用于收购兼并物业管理公司或者专业化服务公司；提升增值服务业务和多元化服务业务；升级信息化和智能化平台；补充营运资金及一般公司用途。