“都市圈”时代，环京房地产市场迎来机遇

从国际化大都市崛起到“一小时通勤”都市圈的初具雏形，我国城镇化发展已经走入下半场。

2019年开年，国家发改委发布了《关于培育发展现代化都市圈的指导意见》（下称《意见》），首次在顶层设计层面为我国都市圈的发展提出了指导意见，同时明确提出了培育发展现代化都市圈的主要目标，即到2022年都市圈同城化取得明显进展，梯次形成若干现代化都市圈。到2035年现代化都市圈格局更加成熟，形成若干具有全球影响力的都市圈。

《意见》对都市圈的定义做出了界定： 都市圈是城市群内部以超大特大城市或辐射带动功能强的大城市为中心、以1小时通勤圈为基本范围的城镇化空间形态。 从国际化大都市崛起到 一小时通勤 都市圈的初具雏形，我国城镇化发展已经走入下半场。

在我国区域发展和城市化发展进程内，区域战略划定的地理范围太大，使得区域难以形成针对性的发展策略和区域间发展机制。而现代化都市圈范围更明确，因此先都市圈，后城市群的一体化时序，符合国际、国内城镇化发展规律。

对此，合硕机构首席分析师郭毅向表示，此前我国都市圈乃至城市群的发展，一直由中央层面去倡导和实现，包括京津冀协同发展、粤港澳大湾区的规划建设，都是主要基于不同都市圈或城市群颁布具体发展规划的纲要。希望能以核心城市强劲的经济带动能力，与周边城市形成一体化的发展状态，从而带动整个都市圈或城市群的经济共生共荣。本次《意见》的出台，首次在部委层面进行统筹和管理，同时对各部门的管理职责进行具体分工，利于多部门齐头并进，推进都市圈的整体发展，对于推进效率和部门之间分工协作的配合程度上，会比此前有明显提升。

2019年博鳌亚洲论坛上，北京师范大学都市圈研究中心主任刘学敏表示，都市圈化是一个大城市通过圈层向外围扩散，表现为人口、就业通勤、空间扩张、产业联系等四方面的都市圈化。他同时以北京举例说明，过去由于行政格局的限制，大城市的发展多具有虹吸效应，而未来都市圈的发展，应该是以统一的系统化、网络、创新的思维，突破行政的区域，由核心城市带动周边区域发展。

利好政策不断 环京楼市2月开始回温

近两年，针对京津冀地区的一系列规划落地，体现了都市圈思维的转变。作为一座容纳了2100万常住人口的超级城市，北京在环境、交通、资源等方面都承受着巨大压力。为此，中央提出了以首都为核心，北京城市副中心与河北雄安新区为两翼，推动京津冀协同发展的战略规划。

一核两翼 空间格局示意图（图片北京日报）

同时，环京地区产业配套方面迎来了重大利好。2月26日，北京市与廊坊北三县项目推介洽谈会在大厂举行。在教育、医疗、养老、文化创意、科技创新、装备制造产业、公共服务、科技创新等领域实现52个项目集中签约，意向投资额337亿元。

北京市发改委相关负责人表示，洽谈会旨在推动北京产业、公共服务、基础设施等向北三县延伸布局，推出一批 有共识、看得准、能见效 的合作项目，引导北三县积极对接承接北京非首都功能，促进北三县在京就业人口实现就地就近就业，为将城市副中心打造成北京重要 一翼 提供支撑。

另外，基础设施也在逐渐落地， 3月29日，连接北京通州与河北燕郊的燕潮大桥通车，通过燕潮大桥，北京六环开车到燕郊仅需15分钟。

基础设施落地、产业配套的进驻及产业引进、城市外溢的人口，使得环京居住需求市场有所增强，因此，2月以来环京楼市表现出回温态势。

据诸葛找房数据研究中心数据显示，2019年2月环京地区中，固安、香河、燕郊楼市成交套数分别为255套、168套、100套，相比去年同期均大幅增长。

受益环京、环雄双区 霸州价值初现

财经网观察到，在环京地区楼市中，霸州一直属于房价偏低的区域。中国房价行情平台发布的2019年3月廊坊区县市新楼盘房价排行(住宅)中，霸州以12,018元/㎡的平均单价列于末尾。虽然处于环京楼市的低价区，但在地理位置、配套设施、发展规划等方面，霸州都具有独特优势。

霸州区位图（霸州市人民政府）

1月3日，北京市发改委在城市副中心召开新闻发布会，宣布北京大兴国际机场将于今年9月30日前正式通航。被定位为大型国际航空枢纽，京津冀区域综合交通枢纽的新机场，投运后将释放首都机场超容运行压力。起自京九铁路李营站，经北京大兴区、北京新机场、霸州市，终至雄安新区的京雄城际铁路，预计将在2020年底投入使用。建成通车后，自霸州北站至新机场站约需13分钟，至雄安站仅需大约7分钟，至北京西站仅需大约半小时。同时，霸州距离天津约70公里，位于未来京津冀发展的核心区域。

既处于环京区，又处于环雄区的霸州，在北京新机场、雄安新区的建设中受益匪浅，未来很可能成为雄安新区产业及外溢居住需求的承接地。生态环境良好的宜居城市霸州，在医疗方面，拥有霸州第一医院、霸州第二医院、霸州中医院等多所二级甲等医院，能够满足居民的基本医疗需求，同时，霸州教育资源优良，拥有河北省示范性高中霸州一中。

财经网发现，在环京楼市普遍回温的同时，霸州的楼市也趋于回暖，所谓 春江水暖鸭先知 ，地区楼市回暖，楼盘的销售人员是最早察觉的。霸州温泉新都孔雀城的一位售楼人员告诉财经网，近期每天从前台发访的客户约有3-4批，日均超20人，看房活跃度明显强于年前。根据财经网对霸州多个楼盘的走访，3月末看房人数明显较年前增多。霸州楼市回温在价格上亦有所体现，根据诸葛找房数据显示，3月，霸州二手房挂牌均价11869元/㎡，虽与2月相比略有下降，但相比1月挂牌均价10659元/㎡，约增长11.4%。

郭毅向财经网表示，从区域房地产市场来看，未来都市圈政策的下发将会对一些此前经济欠发达、楼市发展相对基础薄弱的区域形成更好的拉动。 随着都市圈乃至城市群的建设，核心城市会形成对周边城市资源、产业人才的分流。对整个都市圈的房地产市场会形成有效的从需求端到价格的拉动。长三角城市群是个很好的例子，长三角城市群形成了整体的产业分工上的密切协作，也建立了相应的人才机制引进和流动，上海周边的准一线城市，比如杭州，去年的平均房价约3万元/㎡，近似上海的二分之一；无锡、南京这些中等城市房价约在上海平均房价的三分之一左右。相比之下，京津冀城市群周边，由于历史上产业和人口割裂的原因，房价出现了断层。随着城市群共同向上发展，城市群之间在经济、产业、公共配套的差距会逐渐弥合裂痕。随着原来的二三线城市的价值洼地的补足、发展短板的提升、产业分工的形成，这些城市中也会形成主导产业，引入庞大的就业人群，自然而然就会拉动购房置业的需求，从而拉动价格端。

如霸州、环京区域各县区一样，在我国城镇化进程的后半场，越来越多处于大城市边缘的乡镇将在都市圈的规划建设中受益。《意见》中提到的推进基础设施一体化、强化城市间产业分工协作、加快建设统一开放市场、推进公共服务共建共享、强化生态环境共保共治、率先实现城乡融合发展、构建都市圈一体化发展机制等战略规划，预示了未来都市圈规划中环城区域将享受到产业进驻、基础设施升级等政策利好，而由此带来的人口进驻，将激发地区楼市的活力。