上半年住宅法拍房量增价跌整体7.7折成交

　　作者： 张慧敏

　　楼市“以价换量”的行情已蔓延至法拍房市场。

　　中指研究院发布今年上半年法拍房市场报告显示，今年前6个月，全国各类法拍房挂拍数量共38.2万套，同比减少约1.1%；成交约7.85万套，同比增加5.8%；成交均价为5147元/平方米，同比下降7.8%；成交总金额1537.3亿元，同比减少2.7%（挂拍量指的是，起拍日期在所选时间周期内，且第一次上拍的标的物的总和）。

　　从各个省市来看，四川、广东、江苏等省份挂拍量靠前。其中，四川、广东、江苏法拍房挂拍量较2023年分别增加0.14万、0.52万、0.27万套，成交量较上一年有不同程度增加。河南、重庆、浙江等省市的挂拍量、成交量则较上一年有不同程度的减少。

　　法拍房的物业类型包括住宅、商业、土地、工业、车库（或者车位）等，而无论是挂拍量、成交量，还是成交金额，住宅类房源在法拍房市场中的比例都排在第一位，分别占比36.6%、67.5%和47%。商业物业的挂拍量仅次于住宅，排名第三的是车库（或者车位）。

　　值得注意的是，作为法拍房市场上的主力型房源，法拍住宅今年上半年的挂拍量和成交量都在增长，但是成交价格却在走低。数据显示，今年上半年，法拍住宅的挂拍量为18.4万套，成交5.3万套，同比分别上涨3%和8%。成交均价为9084元/平方米，同比下降6.7%；房源折价率也从去年同期的82.8%下降至76.9%。折价率指的是，成交价/评估价×100%。

　　在法拍房市场中，物业拍卖标的挂拍价通常低于评估价，大致为评估价的7折及以上。若第一次流拍，二次拍卖时，拍卖标的挂拍价将会在一拍起始价的基础上再打8折，也就是评估价的5.6折~7折。也就是说，今年上半年，法拍住宅的成交价整体相当于评估价的7.7折，较去年上半年的8.3折来说，竞买人获得物业的优惠力度更大了。

　　中指研究院统计的数据还显示，三四线城市法拍住宅成交量最大，其次是二线城市。从成交折价率来看，二线城市的折价空间最大，大致为评估价的7.5折，而一线城市的成交折价空间相对较小，相当于评估价的7.9折。

　　中指研究院方面对第一财经表示，法拍住宅挂拍量和成交量增长，很大一部分原因是法拍房的价格比较低，吸引了部分购房者。也就是说，法拍市场为了促进拍品流动，拍品定价一般会低于市场水平，部分购买者在法拍市场中寻求购房机会，以此抵消楼市中房价下降空间。

　　另外，安全有保障的交易过程也是更多人关注法拍房的原因。中指研究院方面表示，此前法拍房低价格与潜在风险并存，购买法拍房可能面临无法收房的情况，当下，法拍流程与执行过程越发完善，法拍房平台公示内容越发清晰，法拍房交易逐渐规范，以致更多有需求的购房人群进入法拍赛道购买房产。

　　对于法拍住宅的成交价格下跌，中指研究院方面认为，购买方的心理预期决定了法拍房的价格定位。而从数据分布上看，今年上半年，法拍住宅市场二拍成交占比50.4%，较上一年扩大约8个百分点，二拍成交份额同比扩大；一拍成交则从上一年46.4%的份额占比，缩减至37.7%。这也说明，在购房者看来，法拍房第一次上拍的价格偏高。

　　从某种角度来看，法拍住宅市场挂拍量、成交量上涨，但是成交价格却下跌，与当前楼市中“以价换量”的情况类似。