大行年报中的房地产“秘密”：不良率抬头，房贷少了5500多亿

　　对公投放增速放缓。

　　2023年，国有大行继续维持存贷高增，同时不良率持续改善。在信贷领域，业内重点关注的行业之一是房地产，包括银行对房地产领域的支持力度变化，以及资产质量变化与其中风险。

　　从数据来看，去年，六大行房地产对公贷款增速有所回落，合计增量约为2535亿元，比上年增量（3282亿元）减少约747亿元，3家大行不良率抬头、3家改善；个人住房贷款方面，继去年上半年减少1738亿元之后，下半年按揭业务收缩趋势不止，全年减少5500多亿元，不良率4家恶化、2家改善。

　　存贷扩张略放缓，房地产同比少增约750亿元

　　去年，六大行中，有五家大行贷款总额保持了双位数增长。截至去年年末，六大行贷款总额突破百万亿元达到108.63万亿元，新增规模约为12.4万亿元。

　　不过，据广发证券测算，相比去年前三季度，银行业四季度存贷扩张已有放缓。21家已披露年报的上市银行，在生息资产增速整体回升的情况下，信贷增速较去年三季度末下降0.2个百分点至11.5%，贷款增量占比较前三季度回落10个百分点至57.6%，或主要受到去年信贷前置而政府债发行后置导致。其中，国有大行贷款余额占比环比下降0.9个百分点。

　　从贷款增量来看，对公贷款仍是主要支撑。对此，广发证券报告认为，主要还是受到经济预期偏弱、按揭提前还款等因素影响，零售增长较疲弱。报告测算显示，去年对公新增贷款中，制造业、基建、租赁商服贡献了约6成增量，其中对公房地产新增占比1.5%，主要增量来自国有大行，股份行整体为负增长。

　　从各大行表述来看，绿色金融、制造业、普惠金融、战略性新兴产业、科技创新、乡村振兴等重点领域仍是重点投放方向，相关贷款增速多数高于全行贷款平均增速。房地产贷款方面，尽管维持正增量，但增幅有所放缓。

　　据第一财经记者梳理统计，截至2023年末，六大行（境内口径）房地产贷款余额合计为4.09万亿元，较上年末增长约为2535亿元，增速约为6.6%，不过在贷款总额中占比普遍下降。对比来看，2022年这一领域增量和增速分别为3282亿元、9.34%，去年同比少增约746.66亿元。

　　建设银行、中国银行、邮储银行去年对公房地产贷款均实现了双位数增长，其中基数较低的邮储银行增速接近20%，同期交通银行对公房地产贷款减少了308亿元，增速降至-5.92%。从总余额来看，目前中行、农行、建行对公房贷靠前，在8500亿元以上，工商银行、交通银行、邮储银行对公房地产贷款余额分别为7622.26亿元、4890.8亿元、2530.86亿元。

　　房贷余额继续缩水，消费贷、经营贷发力

　　零售贷款方面，广发证券统计显示，去年21家上市银行零售贷款同比增长5.1%，增量占比17.7%，其中受房地产需求偏弱和提前还款影响，按揭贷款负增长，信用卡需求同样疲弱，小幅正增长。在此背景下，各家银行继续发力普惠金融领域，同时拓展消费贷场景和品种，经营贷、非房消费贷（不含信用卡）同比分别增长26.5%、20.4%，贡献了零售贷款主要增量。

　　具体来看，记者据年报统计，截至去年年末，六大行房贷余额约为25.81万亿元，较上年末的26.37万亿元缩水了5569亿元。对比去年半年报，各行房贷在上半年合计减少了1738亿元，由此可见，下半年没有明显止跌。

　　目前存量房贷余额中，建行仍以6.39万亿元居首，其次是工商银行6.29万亿元，农业银行余额为5.17万亿元，中国银行、邮储银行、交通银行房贷余额分别为4.17万亿元、2.34万亿元、1.46万亿元。从增量来看，去年仅邮储银行实现了3.37%增长，其余各行房贷余额均有不同程度下降。

　　从投放节奏来看，负增长多是提前还贷或到期量较大影响，各行对刚性及改善型住房需求的支持力度不减。以农业银行为例，该行披露去年个人住房贷款投放7810 亿元，较上年多投放178亿元；中国银行也表示，该行2023年全年累计投放房贷超6000亿元，同比增速同业领先；另从工商银行半年报来看，该行去年上半年个人住房贷款减少了576亿元，但同期累计投放超5100亿元，较上年同期多投481亿元。

　　面对房地产供求关系变化，各行均已作出策略调整，包括个贷方面发力二手房业务和非按揭类消费贷、经营贷，对公方面加大租赁住房融资支持力度等。比如，工商银行表示，面对房地产市场供需关系发生重大变化的新形势，因城施策积极满足居民刚性及改善性住房需求，积极稳妥做好存量房贷利率调整有关工作。聚焦个体经济、私营经济、大宗消费等领域，加大个人经营和消费贷款投入力度。围绕大学生入学、求学、毕业不同阶段需求，创新推出商业助学贷款业务。

　　工商银行表示，该行积极应对房地产市场形势变化，加快业务转型，去年累放二手房贷款近3000亿元，在住房贷款占比中较上年提升了9个百分点。建设银行早自2017年开始实施住房租赁战略，数据显示，截至2023年末，该行公司类住房租赁贷款余额超3200亿元，较上年增加832.56亿元，增幅34.38%。

　　不良抬头，银行间分化

　　从资产质量来看，六大行去年不良率实现普降。不过，不同银行在房地产领域的变化有所分化。

　　从不良贷款余额看，去年六大行对公不良贷款余额为2145亿元，较上年末增加了约167亿元，不良率整体略升至5.24%左右；个人住房贷款不良贷款余额为1214亿元，较上年末增加约49亿元，整体不良率由4.4%提升至4.7%左右。

　　对公房地产业务不良率方面，经过2022年不良率普遍较大幅度上行，工商银行、农业银行、中国银行不良率均有不同程度下降，其中，2022年地产不良率位于7.23%高位的中国银行，去年不良率下降了1.72个百分点至5.51%；工商银行、农业银行对公房地产不良率也分别下降了0.77个百分点、0.06个百分点。同期，建设银行（+128BP）、邮储银行（+100BP）、交通银行（+219BP）不良率进一步上行。

　　个人住房贷款方面，工行、建行、农行、中行按揭不良率有不同程度上行，邮储银行、交通银行不良率改善，期末整体位于0.37%~0.55%区间。

　　另据广发证券研报，从目前披露年报的21家上市银行来看，对公房地产业务不良率整体继续上升，较去年上半年提升幅度约为0.36个百分点。同期，零售不良率比去年上半年提升0.07个百分点至1.24%。对此，报告认为，主要受经济预期偏弱、零售长尾客群风险上行，同时贷款结构中个人住房贷款等低风险资产占比下降影响，今年相关风险暴露还需要持续关注。

　　第一财经记者注意到，多家银行在财报中强调支持房地产企业合理融资需求的同时，提到了加强房地产、地方融资平台等重点领域风险防控，包括优化新增融资投向等，并强调风险整体可控。比如，工商银行提到，该行按照市场化、商业可持续原则，保持房地产信贷平稳有序投放，支持房地产企业合理融资需求。加强房地产贷款智能监测预警，“一户一策”制定风险管控方案，加快推进重点房地产企业风险处置。邮储银行则表示，在相关领域动态监控摸清底数，重点排查分类施策。

　　建设银行还提到，优化房地产债券投资审批机制，开展债券专项压力测试，定期排查集团债券业务风险，完善优化集团信用债风险管控系统。