疫情之下，美房产类股能否借机跑成黑马？

虽然周一美油大跌令美股承压，但有分析认为近期美股累计的涨势已令其脱离危险区域，主要股指不太可能再次跌回3月中旬创下的低点。

市场策略和行业研究机构Fundstrat Global发布的报告显示，标普500指数已收复了近期大跌的过半跌幅，这也表明跌幅基本到位。自1929年以来，标普500指数有10次大跌的跌幅超过30％，但其中只有四次的反弹失败。而目前指数的强力反弹也大幅减少了这种风险。在最乐观的情况下，预计标普500指数能在年底重回3450点，建议投资者在 危机的震中买入与消费者信心密切相关的行业股票，因为此时的消费者信心几乎跌至1979年般低的水平。而每当消费者情绪低迷时，这也是布局此类股票的最佳时机。

而疫情期间除了科技股、医疗保健和金融公司会从供应链转变中受益，另一个潜在的黑马可能就是房产类股票，包括普尔特房屋、莱纳房产、DHI及托尔兄弟等房产公司的股价在疫情期间均跌超30%，目前已进入震荡调整区域，大跌过后或有望迎来新机。

美房产销量下滑，但房价却相对坚挺

上个月受疫情影响美国房产市场交投冷清，一改年初时火热的景象。无论是购房者和卖房者的热情都大大减弱。新冠肺炎及随之而来的居家隔离令导致失业率迅速上升，这削弱了许多美国人买房的经济能力。

美国在线房地产经纪网站Redfin数据显示，截至4月10日当周，美国共有32822栋房屋签约，较去年同期下滑54%。3月底时，这一数据的同比跌幅为42%。

而且由于经济不确定性加剧和失业人数创历史新高，原本打算出售房屋的美国人正越来越多地将其撤出市场，因此供应正在减少。房屋挂牌数量的下滑有屋主犹豫在疫情期间陌生人参观房屋可能带来风险的因素，这也使得退市待售房屋量增至20544套、同比增长68%。在3月的最后一周，退市的待售房屋数一度同比上升了148%。房屋经纪公司营收因此也受到冲击。

不过，虽然房屋销量下降，但除了部分市场外，房屋售价并没有受到太大影响。尤其是在一些热门市场，需求长期大于供应，这些城市的房价受疫情影响将会更小。

穆迪在一份报告中分析称，目前价格合适的房屋非常紧俏，房价的跌势因此也受到了抑制。今年年初至疫情暴发前，美国房屋成交十分热络，而房价也在微涨。这起码在向购房者传递信心：即便疫情会让房价增长放缓，但也不会在全美范围内大幅下跌。而且这与次贷危机期间不同，当时有大量的房屋供过于求，某些细分市场的房价甚至跌了50％。而现在的房产市场的状况也大不相同，新增购房需求仍然很大，只是暂时遭到压抑，等疫情过后这部分需求还会释放出来。这一点从3月份前两周的数据就可以看出，当时新房源增速达到了5％。而到了4月份的第二周，这个数字变成了下降47％。而通常，四月份是新房源销售最强劲的月份。

而房利美（Fannie Mae）也指出，尽管全美房屋销售额会降低，但总体房产交易价格不会大幅下跌。房利美预计目前房价的中位数价格将从去年的27.2万美元升至2020年的27.5万美元，而新房的中位数价格将从32.1万美元升至32.6万美元。同时由于低利率环境，预计全年再融资都将保持强劲，再融资后，房主的还贷成本会再次降低，因此也就有理由继续持有房屋，这将支撑房价。

疫情不确定性成为左右房屋需求的X因素

尽管美国房价与去年相比仍相对坚挺，但涨幅放缓表明市场对经济不确定性的早期反应以及房产交易遇到了障碍，目前买卖双方的情绪仍较为低落。

而且房地产的交易都具有地区性，在旅游导向型城市和地区，房价承受的压力最大，包括拉斯维加斯、迈阿密和奥兰多等，这些地方在次贷危机期间受到的影响也是最严重的。此外，由于有大量能源企业，休斯顿的房价也处于高风险。

旧金山，洛杉矶，圣地亚哥和西雅图，房价也存在较高的下行风险。而处于疫情重灾区的纽约市房价已经开始下跌。佛罗里达大西洋大学的经济学家约翰逊（Ken Johnson）表示：疫情的不确定性破坏了房价，未来不确定性越多，房屋价值就会跌得更多。

虽然房利美预计美国房屋销售额将在2021年反弹。不过，这种反弹很大程度上将取决于疫情的走向和美国经济重启的时间。尽管疫情期间房屋销量大幅下降，但交易也未完全停滞，刚需型买家仍在不断寻找合适的房屋，而一些投资者也在乘机寻找便宜货。疫情最终结束时，被压抑的购房需求将会随着消费者对经济的信心而同步恢复。