观点直击|碧桂园服务：不会回避问题，需要一些时间

8月22日，碧桂园服务披露了公司2024中期业绩并召开了业绩发布会，集团执行董事兼总裁徐彬淮先生、执行总裁兼首席财务官黄鹏先生、副总裁潘品毅先生、副总裁兼运营管理中心总经理张艳芝女士、副总裁兼首席技术官赵晓光先生出席会议。

这一次的业绩发布会是徐彬淮接管整个公司业务以来的第一个半年度业绩会，主题为“咬定青山不放松，长风破浪会有时”。

徐彬淮解释道，前半句代表的是公司整个经营管理团队的决心和韧性。除了在面对挑战时要以“不放松”的精神面对之外，还要“咬定”公司核心能力的建设，并以此为中心去驱动未来业绩的健康和可持续成长。

从业绩端来看，碧桂园服务当下存在着两个备受瞩目的“不健康”之处：净利润下降近40%与现金流大幅减少超80%。

这两个问题早在公司8月13日发布盈利预警时便已经引起过一番激烈议论，而在这次业绩发布会这个舞台上，徐彬淮“摊牌”了，指出现金流下降主要包括三大因素：净利润下降、资金流入减少、资金支出波动。

“我们永远不会回避问题，也不会弄虚作假制造一些问题。”徐彬淮的这番话也体现出其担当。

对于未来，碧桂园服务方面似乎已作出了规划，且相信“长风破浪会有时”。

“后半句代表的是我们整个团队对未来的预期和乐观的态度，相信通过阶段性的调整以及能力的塑造，未来能够赢得更大的发展。”

净利润与现金流双降

从公司披露的业绩公告来看，2024上半年，碧桂园服务实现收入约210.46亿元，同比微增1.5%。其中，除“三供一业”业务外的物业管理及相关服务业务收入约152亿元，同比微增0.6%，占总收入比重约72.2%；其中物业管理服务仍为公司收入基石，期内达到127.52亿元的收入规模，占总收入比重的60.6%，

“三供一业”业务上半年的收入约33.45亿元，同比增长23.8%，收入比重15.9%；城市服务业务收入21.7亿元，同比下降9.4%，比重10.3%；商业运营服务业务收入3.32亿元，同比下降37.9%，比重1.6%。

报告期内，该公司录得毛利55.53亿元，同比下降13.7%，整体毛利率同比下降3.7个百分点至21.2%；净利润15.46亿元，同比下降37.9%；其中公司股东应占利润约为14.40亿元，同比减少38.7%；公司股东应占核心净利润为18.40亿元，同比下降31.7%。

从收入来源看，碧桂园服务已经实现了高度市场化运作，全部循环可持续的第三方收入占比从2018年79.7%一路攀升至2024上半年的98.7%，远高于行业平均水平。

但或许正是因为高度市场化，公司不可避免地受到了风险客商的影响，有相当一部分收入未能确认回收，从而导致各项业绩指标基本处录得下滑，且幅度不小。

若是在还原风险客商收入后，公司上半年总营收可达215.04亿元，同比增长3.7%；毛利润为49.12亿元，毛利率22.8%；核心归母净利润规模可以提升约3.44亿元，对应同比降幅则缩小至18.9%；

此外，碧桂园服务核心归母净利润下降与来自第三方应收款也有关。

截至6月30日，公司贸易应收款项规模约219.58亿元，其中来自第三方的规模为190.59亿元，报告期内第三方应收款减值拨备约13.08亿元。

净利润规模的下降成为了碧桂园服务现金流大幅下降的原因之一，报告期内经营活动所得现金净额为2.7亿元，而上年同期为21.92亿元，同比降幅达87.7%。

在当初的业绩预告中，碧桂园服务方面指出现金流预期下降的原因为，净利下降和风险客户应收款项增加。

黄鹏此次指出，在资金流入端，因风险客商业务和小业主收费不及规模增长速度，使得综合收费率同比下降，进而导致应收账款增加；同时，受外部环境等不利因素影响，公司预存物业费也出现了一定降幅。

徐彬淮认为在整个现金流管理方面，最需要关注的是资金流入。只不过，虽然公司物业费的收追缴比去年同期有所下降，但也不担心：“针对这一点，我们心里是不慌的，因为有服务依托作为基础的话，物业费的收缴是不会出现断崖式下降的。”

碧桂园服务上半年现金流大减的第三个因素则是出现在资金支出端，因日常经营活动产生的阶段性资金波动从而对公司现金流造成了负面影响。

“make things happen”

截至期末，除“三供一业”业务外，碧桂园服务旗下物业服务收费管理面积约10.06亿平方米，较上年底面积扩张约4870万平方米；合同管理面积为16.35亿平方米，与上年底基本持平。

而在“三供一业”业务方面的收费管理面积约为0.91亿平方米，合同管理面积约0.95亿平方米，均与上年底持平。

外拓方面，碧桂园服务采取的是业态＋城市双聚焦战略拓展战略。

报告期内，碧桂园服务通过打造全员全域拓展网络，落地应用城市拓展地图，实现由住宅业态所贡献的新增当年签约及入场年化收入的占比达到约48.7%，较去年同期提升近13个百分点。而住宅、商办及城市服务三大业态的占比合计达到了95%。

城市聚焦方面，公司新拓展的项目分布于146个城市，其中在22个战略城市拓展的项目所贡献的新增当年签约及入场年化收入占比为35.4%，在43个重点城市的收入占比为30.1%。属地化市场竞争力初步显现。

在整个集团战略规划方面，碧桂园服务则是以住宅物业管理业务为核心。徐彬淮指出，这是因为住宅业务是公司规模占比最大的业务，经营体量达到70%以上，而且公司在这个核心的业务上积累的能力最强，所以把这个板块作为最核心的业务。

“同时，我们会积极的孵化战略型业务，希望通过战略型业务的发展与突破，能够为集团带来第二增长曲线、第三增长曲线以及更多的机会。”

回归服务品质方面，碧桂园服务上半年在1569个项目中投入约2.7亿元进行社区焕新，主要焕新方向包括安防设施智能化改造、园区路面等基础设施翻新、游乐设施焕新及电梯系统升级等。此外，公司还在数字化发展、AIoT及物业机器人赋能业务，推动内生增长。

在大力发展住宅核心业务之上，碧桂园服务在业态上进行了一个延伸，不断开拓商写、城服、环境等孵化性业务服务边界，并形成了近场零售和电瓶车充电桩两个创新性业务。

据了解，碧桂园服务在去年年底提出了社区合伙人的零售商业模式，并在三个城市进行试点。

今年上半年，公司将范围扩展至十个城市，同时突破性地主动向上溯源，走向上游，缩短了供应链，从而提高了毛利水平。而该业务在上半年也为公司带来了1.07亿元的收入。

电瓶车充电桩业务方面，碧桂园服务自去年下半年起便开启了自营模式，目前已落桩3万台，插口数量达30万。

今年上半年，碧桂园服务在该业务上同样做出了突破，开始自研充电桩，同时进一步升级公司系统，通过更精细的数字化运营管理，达到了提升10%的效率。

潘品毅指出，这两个创新型业务也代表着公司的两个方面，前者代表坚定地进行增值业务3.0布局；后者则反映了公司场地资源型业务直营市场化的趋势。

“希望大家能够给我们一些时间，让我们有机会做好调整和布局，能够真正地make things happen。”徐彬淮最后说道。