碧桂园拆分区域加码屯兵，深挖三四五线城市红利

中国龙头地产商碧桂园（02007.HK）正在进行新一轮组织架构调整，以适应不断变化的市场竞争环境。

第一财经记者获悉，近日碧桂园集团再次对区域组织架构作出大规模调整，此轮调整共涉及到21个区域，其中沪苏、安徽、湖南、湖北、广西等规模较大的15个区域进行了拆分，拆分后新增区域26个；其余区域则涉及到管辖项目范围的调整变更。此次调整后，碧桂园下辖区域数量由此前的47个增至73个。

碧桂园方面称，这是去年以来集团主动进行一系列组织架构调整的最新延续，目的是为了适应市场变化，继续推动总部精干高效、区域做强做优、项目做一成一，有利于继续深耕三四五线市场，进一步提升公司全周期竞争力。

从合并到拆分

市场瞬息万变，碧桂园的组织架构随之高频整合。据统计，2019年以来到这次调整之前，碧桂园围绕提升全周期竞争力至少实施了6次比较大的组织架构调整。

去年初，碧桂园曾将部分业务规模偏小的、地域邻近的区域进行合并，比如去年6月原环京5区域合并成立新的北京区域、京东北区域；今年3月，原京东北区域再次并入天津区域；3月末，广东范围内的区域调整，区域总数从13个减少为6个，其中原广州区域、清远区域、韶关区域并入广清区域，原深圳区域并入莞深区域，原肇庆区域并入佛肇区域等。

此前被合并的区域无论在项目数量、管理半径还是业绩规模上都偏小，而整合之后每个区域公司面对的市场容量都在1500亿以上，更有利于集约资源，提升效能，显然是完善布局、聚焦提效的综合考虑。

小区域合并工作阶段性完成后，碧桂园随即又铺开了新一轮的拆分，着手将规模过大的区域裂变，以达到各区域规模大小均衡的目标。

消息显示，原来的沪苏、安徽、湖南、湖北、广西等区域，管辖项目动辄上百个，基本覆盖所在省份所有地市，年销售规模都在300-800亿元之间，任何一个都相当于一个中等偏上房企的规模，堪称一个个小碧桂园，这次均进行了裂变细分。

以碧桂园沪苏区域为例，去年全口径销售额约870亿元，在2019年全国百强房企销售排名中可排在40位左右，销售规模已连续三年位居集团第一，此次拆分为沪苏、南通、苏中、苏北4个区域。原湖南区域连续多年保持当地市场占有率第一，2019年销售额超过当地第二、三、四名房企的总和，这次也一分为四。

一边是合并，一边是拆分，碧桂园的组织调整意欲何为？

碧桂园方面透露，区域架构调整的目的，始终是围绕提高管理效能、聚焦深耕三四五线市场、提高全周期竞争力，调整依据主要是根据所在区域市场容量、业绩规模、管理半径、区域运营团队的综合能力水平等方面的实际情况，灵活采取合并或裂变等举措。

具体而言，对偏小的临近区域进行合并目的是整合聚焦、提高效能，对规模较大的区域进行裂变细分则是充实布局、贴近市场、继续深耕三四五线，这就相当于让瘦子增肌或让胖子瘦身，从而使区域达到相对均衡的体态。

此番区域拆分并非没有端倪，早在4月初碧桂园集团管理会议上，总裁莫斌就放出话来：未来碧桂园还有可能会根据市场、内部管理的需要进行细分，然后聚焦深耕、提高效能。

据悉，这次拆分之后，此前区域调整后碧桂园下辖的国内房产区域总数为47个，加上这一轮的裂变细分，目前下辖房产区域达到73个。

深耕三四五线

按照碧桂园的逻辑，全新的格局划分下，区域数量增加，减少与一线市场的汇报层级、缩短决策链条、提高管理效率，有利于在当地快速反应、深耕三四五线市场。同时，客观上也贡献了一批新的关键岗位和机会。

一般而言，房企合并区域被视作战略收缩，拆分区域则往往因为战略扩张。碧桂园过去一年多时间以来的合并区域，便一度被市场解读为逐步收紧低能级城市的战线。但从此番分拆区域的操作来看，其诉求更趋向于跟随市场节奏而进行的组织优化，确保组织灵动性，而并非如外界所猜测的放弃低能级城市。

碧桂园称，集团将坚持占领三四线、坚定下沉五六线、谨慎布局一二线的战略布局，强化对区域市场的研究，根据区域具体情况灵活调整，不断提升投资拓展和经营管理的精细化程度。

事实上，早在2018年的一次公开场合，碧桂园董事局主席杨国强被问及三四线市场是否存在压力时，他回答称，每个城市都有特殊性，很难用一二线还是三四线做简单区分，而是应该根据每个城市和区域的具体指标进行分析，一二线里有不好的市场，三四线里也有很好卖的项目。在杨国强看来，三四五线城市也一定会受惠于中国城镇化进程。

根据《2019年新型城镇化建设重点任务》，碧桂园判断落户政策将使得城区人口在100万-500万的大城市成为主要受益地区。而目前该公司有97%的权益货值位于常住人口50万人以上的区域，93%位于人口流入区域，契合了未来的人口流动趋势。

具体到碧桂园的经营数据显示，低能级城市项目的回报周期上较高能级城市存在优势。2019年，碧桂园三四线城市项目获取18个月后的投资转化率为1.27，相较一二线城市项目0.71或以下的投资转化率，三四线项目优势明显。在碧桂园进驻的三四线城市中，88%的城市处于库存短缺或合理状态，对应三四线城市权益货值的88%。

追求更高的效能，是碧桂园此番再度进行区域拆分的动因。按照碧桂园规划，2020年投资方向是坚定看好新型城镇化前景，坚持占领三四线、坚定下沉五六线、谨慎布局一二线。

今年疫情之下，房地产行业对于三四线城市的担忧一度升级，但从前四月的成交数据看，这些低能级城市表现并不悲观。克而瑞数据显示，2020年4月75个三四线城市房地产市场成交面积环比微增1%，同比降幅收窄至26%。3成以上三四线城市成交已基本恢复至疫前，同比均实现一定比例的增长，其中不乏无锡、常州这类强三线城市。不过，近2成三四线城市市场难言乐观，成交同比皆腰斩。

克而瑞另一份报告统计结果显示，30个三四线样本城市近三年成交土地消化周期和土地成交规模，可以看出，80%城市供求关系较为合理，潜在库存压力较小。

截至2019年底，碧桂园的项目已遍布内地31个省（直辖市、自治区）的200多个地级市，拥有的权益可售资源约为24181亿元，其中73%的权益货值位于中国五大城市群（长三角/江浙沪皖，广东省，环渤海/京津冀辽，晋鲁蒙，长江中游/湘鄂，川渝）。