核心城市土拍持续升温！价格传导正在发生？

　　Wind万得

　　7月以来，各地土拍市场火爆频现。25日保利建工联合体斥资89亿竞得北京海淀“地王”，较首次成交上涨30亿。23日杭州一块地高溢价近60%成交，创近年来杭州土拍溢价率纪录。此前成都、武汉等多地土拍也活跃，地价率先回暖有望传导带动楼市逐渐好转。

　　//  多地土拍火爆  //

　　7月25日，经过5轮竞价，保利+建工联合体以89.01亿元价格摘得北京海淀区西北旺镇永丰产业基地（新）H地块HD00-0401-0120、0132、0162地块，成交金额89.01亿元，溢价率3.5%，住宅楼面价约5.96万元/平方米，销售指导价为9万/平方米。

　　该宗地为第二次出让，此前于2016年第一次出让，起拍价为44亿元，由万科以59亿元的价格竞得，但因未能推进项目开发建设等事项，由海淀政府收回重新入市。可见本次成交价较首次成交上涨30亿元。

　　从北京市规划和自然资源委员会网站公布来看，7月以来，北京已挂牌成交了5块住宅地，另外还有房山区一块土地正在交易中。7月北京土拍市场成交踊跃。

　　7月23日，杭州完成2024年第七批次住宅用地出让。挂牌公告显示，两宗地块总出让土地面积约69.18亩，总建筑面积约9.3万平方米，起始总价约22.87亿元。最终，在均经历逾40轮报价后，两幅地块均溢价成交，共计揽金29.42亿元。其中杭州市数字商贸城单元JG1807-06-01地块颇受市场关注，经过46轮报价，由竞买人杭州绿城浙超置业有限公司以6.051亿元总价竞得，折算楼面价约22287元/平方米。虽然地块相对较为偏远，但最终成交溢价率达到59.2%，创下近年来杭州土拍溢价率纪录。

　　7月19日，成都迎来一周第二场土拍。据了解，本场共出让5宗宅地，总成交金额45.23亿元，其中，2宗溢价、3宗底价成交。加上7月17日第一场土拍成交的4宗宅地，成都一周两场土拍共成交9宗宅地，总成交金额约103.53亿元。

　　7月18日，武汉青山区两宗相邻宅地出让，其中P（2024）036号地块是纯住宅，规划建筑面积4.44万㎡。该地块由武汉市区青山城市更新以7.77亿元底价摘得，成为青山区单价最高地块。

　　可见，7月多个热门大城市土拍活跃，溢价成交也频现。这也意味着未来该地块房价也会水涨船高。

　　//  今年土地购置费环比持续增长  //

　　除了上述城市土拍明显活跃外，从全国房企支付的土地购置费环比持续增长也能看出，今年土拍市场明显好转。从最近一年来看，Wind数据显示，2023年下半年全国土地购置费最高为9月份3566.55亿元，6个月里环比有5个月为下降。而2024年上半年快速复苏，5月份全国土地购置费突破4000亿元大关，6月份再度攀升至4522.69亿元，创一年多新高。而且上半年5个月中有4个月环比出现增长（备注：2月份数据为前2个月总和）。

　　//  商品房成交也回暖  //

　　房地产支持政策落地两个多月，政策效应逐渐显现，楼市成交明显好转。Wind数据显示，中国20个大中城市6月份商品房成交超9万套，环比5月份7.22万套大幅增长25.7%，创年内新高，这也是连续第二个月回升。

　　//  房价逐渐止跌  //

　　价格方面，6月份70个大中城市中，各线城市房价环比降幅总体收窄，房价下降城市数量有所减少，新房和二手房价格环比下降城市数量均比上月减少4个。

　　值得注意的是，上海新房价格环比涨幅已经连续4个月位居全国第一，北京、上海二手房价格今年以来首次转涨，并且上海二手房价也领涨全国。

　　业内人士认为，随着5月中旬多部门出台的一系列房地产政策落地，政策效果已经显现，北京、上海等多地楼市6月出现了企稳回暖现象，预计7月将有更多热点城市房价出现企稳表现。

　　//  价格传导或正在发生  //

　　土拍价格上涨对房价的影响是一个复杂的过程，涉及多个环节和因素，但有一定的传导机制：

　　成本传递：当土地价格上涨时，开发商购买土地的成本自然增加。这些额外的成本往往会直接反映在房屋的建造成本上，并最终被转嫁给消费者，导致房价上涨。

　　预期心理：开发商基于对未来房价上涨的预期，愿意支付更高的土地价格。购房者也可能因预期房价上涨而急于购买，从而推高房价。

　　资金成本：土地成本上升可能促使开发商寻求更多的融资，从而增加了他们的财务成本。更高的资金成本也会被计入到项目的总成本中，进而影响房价。

　　投资回报预期：开发商在购买土地时会考虑未来的投资回报率。为了确保项目具有吸引力的投资回报，他们可能会设定更高的销售价格。