楼市的“后浪”在哪里？

当其他行业（餐饮、零售、旅游等）还在高达两位数的“负增长”区间挣扎时，楼市已经悄然回暖。克而瑞最近发布的2020年4月数据显示，Top100房企单月实现全口径销售金额9002.3亿元，较3月环比上升17.2%，与去年4月同比基本持平。刚刚过去的“五一”长假，根据贝壳研究院的数据，18个城市二手房日度成交量同比增长60%左右。官方数据也坐实了楼市回升，3月份70个大中城市中，一二三线城市房价均出现上涨。

近期，大家在关注，楼市还有没有“后浪”，“后浪”在哪里？从深圳来看，房子很短缺，逼得政府把今年的宅地供应量增加了一倍，甚至要在变电站、消防站配建租赁房。1000公里之外的青岛，二手房价跌回了3年前，挂牌量接近10万套，创历史新高。一个朋友说，2016年他在老四方区买的一套房子，现在挂出去半年了，连个打电话谈价格的都没有。在笔者西北老家的某四线城市，几个亲戚都想把县里的房子卖出去，但挂出去2年多了，无人问津。

这20年楼市昂扬向上，海量供应的房子一浪高过一浪。业内的朋友说，把自建房、公房、小产权房、公寓、军产房等全部算在内，估计除京沪深之外，没有哪个城市不过剩。而且，二手房供应的“前浪”正拍过来，新房的“后浪”难有新高度。

笔者在wind上查询了国内各大城市城镇居民的可支配收入，发现这两年都告别了两位数的增幅，中等和中低收入组的增幅甚至低于M2和GDP的名义增幅。根据央行调查报告，中等和中低收入的偿债压力较重。未来，大城市住房需求的主体（上车也好，改善也好），就是中等和中低收入组。疫情后，中等和中低收入人群的收入更不乐观，这对楼市“后浪”的高度来说，不是个好消息。总之，疫情后楼市逆势回升，加重了很多人的担忧。

疫情虽好转但并未结束的当下，楼市迅速回升，一方面折射的是中国式的地产逻辑，也即“稳楼市”导向。“稳楼市”是从上到下的政策目标，而居民家庭资产“高配地产”，也倒逼政策不得不要“稳楼市”。同时，“财政加码”、“基建发力”更强化了地产的输血效应。比如近期热点城市都把“压箱底”的好地块拿出来卖，并不断试探“房住不炒”的底线，出台刺激政策，彰显了各地对于楼市回升的强烈诉求。因此，买家敢入场、卖家敢涨价，赌的就是这个逻辑。

如前所述，多数城市的房子供应过剩了，买家关注的是结构性机会。近期，浙江的一个小老板说，他很看好深圳宝安，让我帮他推荐一个项目。这让我想起2015-2016年那一轮房价上涨，很多北京客户买深圳的公寓。可见，除了深圳本地居民超配地产，外地需求也很大，如同厦门房价是全球闽南人抬高的一样。市场最聪明，疫情下，受影响最小的（甚至受益），就是互联网、信息、科技、咨询等，这些高收入的行业集中在深圳、杭州、上海和广州等城市。

2019年，人口流入最多的，也是杭州、深圳、广州。上海纾解人口，居然也增加4.4万人。疫后重建，国家还是重视这些新兴行业，包括搭建在这些行业上的“新基建”，以及与这些行业共生的咨询服务（会计、金融、法律、审计等）。所以，疫情后货币、财政双双发力，最受益的就是这些行业。

因此，即便深圳、杭州、上海的房价已很高了，但预期也好、收入也好、避险需求也好、外地买家也好，都支持房价继续上涨。而且，深沪杭最近数据显示，楼市里的本地换房需求正在兴起，彰显了极强的购买力。深圳的政策也在鼓励换房，让存量房流通起来，让新进入者实现住房梦。就如同近期零售价格又回到2000元/瓶的茅台一样，高收入更偏爱消费高端商品，但第二档的消费也不错，这就是楼市的“后浪”。 .证.券.时.报.网