财面儿·年报深解

从一个 千亿门槛 跨到另一个 千亿门槛 ，旭辉控股只用了两年。

2017年，旭辉控股合同销售额1040亿元，同比增长96.23%；2019年，合同销售额2006亿元，同比增长32%。

3月27日，旭辉控股举办2019年线上业绩发布会。旭辉控股董事局主席林中在会上定下了新一年的 小目标 ，2020年合约销售目标2300亿元。

旭辉控股每年的变化不光停留在销售额上，跨过2000亿后的旭辉控股在战略布局思维上同样开始发生转变。

重规模转向重经营效益

业绩发布会上，林中表示， 我们在内部做了很大变革，过去旭辉控股更看重规模，2019年开始内部更看重经营效益。

从重规模到重经营效益，将这一内部导向的转变落到实处，变成了旭辉控股考核标准的转变。林中说， 早几年我们销售回款考核比重占大头；去年开始，利润、IRR，ROE等考核指标成为重点；今年旭辉控股的利润考核将占70%。

这一转变最终直接反映在了旭辉控股2019年的成绩单上。

旭辉控股CEO林峰在业绩发布会上表示， 没有回款、没有利润的销售，都是 耍流氓 。 克而瑞研究中心报告也指出，销售回款率是衡量房企经营能力的重要指标，销售回款率越高，房企锁定利润的能力越强。

2019年旭辉控股签约回款率高达92%，同比增长5个百分点。而在此之前，2017年旭辉控股签约回款率为85%，2018年这一数据为87%。

合约销售额高增长和高回款率的背后，2019年旭辉控股实现了营收和净利的双丰收。年报数据显示，2019年，旭辉控股结转收入547.66亿元，实现上市后复合增长率31%；归母核心净利润69.03亿元，上市后复合增长率达33%。而作为衡量公司盈利能力核心指标的净资产收益率（ROE）升至24.8%，同比增长1个百分点。

此外，2019年旭辉控股毛利率超过25%，调整后口径毛利率超30%。

业绩发布会上，林中表示， 要维持稳定向好的毛利率，未来挑战还是很大，但是我们有信心完成。

他认为，过去房地产行业比较粗放，相比制造业在精细化管理程度相差较远，有很多浪费的地方，所以未来在成本方面有极大的空间， 拧毛巾也可以拧出很多水分 。

林中认为，未来旭辉控股将从三方面下 功夫 ，一是极致的成本管理；二是压缩财务费用；三是整合供应链。

多元扩储能力再升级

房地产行业有 得土储得天下 的说法，但也有 成也拿地，败也拿地 的例子，粗旷式的跑马圈地暗藏风险。因此，拿地节奏和拿地策略对于一家房企来说尤为重要。

旭辉控股的应对方式是，采取多元化的拿地方式，布局合理规模的土地储备。林中在业绩发布会上指出，加大多元化拿地的优势在于降低土地成本。

2019年旭辉控股新增土储1520万平方米，权益地价投入532亿元，带来新增货值2407亿元，平均成本为5425元/平方米。

从地价金额来看，2018年，旭辉控股接近9成拿地来自公开市场，另外11%拿地来自股权收购；而到了2019年，这一占比分配发生巨大变化，公开市场占比降至67%，合作并购占比增至21%，此外还新增了 旧改+商业勾地 的新拿地方式。

林中介绍，2019年旭辉控股加大了多元化拿地，比重增至33%，所以公司土地成本和销售售价比例有很大改善，土地成本明显降低，未来有望将多元化拿地占比提升到50%。

值得一提的是，2019年，旭辉控股在推进多元化拿地能力的同时，也在提升土储的权益比重。2018年旭辉控股拿地面积权益比重为58%；2019年这一数值提升到65%。林峰表示，2020年权益比有望进一步提升，并长期维持在稳定状态。

截至2020年2月29日，旭辉控股土地储备总建筑面积约为6450万平方米，对应总货值9880亿元。其中，2020年旭辉控股可售货值为3800亿元，分布在全国60余个城市，89%位于有人口持续导入的一二线及准二线城市。

区域整合迈向精细化管理

一名旭辉控股内部人士曾向媒体表示， 到了多大的规模，就要匹配相应的组织架构，旭辉控股现在是要为未来下一个发展阶段提前进行布局。

旭辉控股在2017年提出的 第二个五年战略 ，为了实现战略目标，旭辉控股需要培育和打造十几个区域小集团，每个小集团平均的规模达到300亿元-400亿元。

为此，旭辉控股在组织架构上进行改革，提出 大平台+小集团+项目集群 的三级管控模式。

2019年，旭辉控股先后成立西南、江苏区域集团，2020年初又成立华北区域集团，并推动太原城市公司并入西北区域。目前，旭辉控股已设立浙江、江苏、皖赣、上海、西南、山东、华北共七个区域集团。

旭辉控股江苏区域集团总裁王凤友认为， 旭辉发展到今天，实行小集团势在必行。

他以江苏旭辉为例，2019年6月底旭辉整合原苏南、南京两个区域的业务，成立旭辉江苏区域集团。整合之后效果明显，2018年销售额176亿元，2019年销售额则增至350亿元，这也是旭辉控股第一个销售额破350亿元、回款超过300亿元的小集团。

区域整合给旭辉控股的销售额添了一把 催化剂 。2019年，旭辉控股7大区域集团贡献销售均超百亿元，除江苏区域外，浙江区域集团销售也成功突破300亿元。

得益于区域深耕带来的管理效能提升，旭辉控股2019年人均权益签约额较去年提升25%，人均核心利润增长20%。通过充分授权一线，2019年区域上报集团的审批同比减少了63%，全集团审批流程平均时长同比减少了51%。

业绩会上，林中在发表企业应对疫情的中长期战略时也提到，要加快组织变革和人才发展，加快区域集团的整合，进一步推进经营下沉、授权赋能、激活组织和人才。因为中长期来看，行业将从土地红利时代进入管理红利时代。而未来房企的竞争，随着资金的高门槛与行业的低利润，就势必要求企业一定要有很强的竞争力，才能生存和发展。

毫无疑问，2020年旭辉控股的区域整合还将继续。王凤友介绍，根据集团的规划，今年将根据考核之后的结果，把符合条件的优秀区域晋升到小集团，而做的不好的区域则可能会被合并，旭辉控股对一线的授权也会越来越大。有利于指挥下沉和效率提升。

提前预判时代的变化，提早做好变革的准备，是时代长跑者所独有的眼光与格局。不难看出，在 双林 的带领下，旭辉控股这艘航母正在向着下一个发展阶段稳步迈进。