2019年尾：房地产“大鱼吃大鱼”频现

 企业收并购并不少见，少见的是 大鱼吃大鱼 。

不到一个月时间，房地产传来三起大型收购消息。有的已经圆满收官，有的则仍处于推进过程，尚未落地。

年末倒计时，房地产行业正在以一场 大鱼吃大鱼 的现象挥别2019年，迎接2020年。

一位资深地产人士向分析，近期 大鱼吃大鱼 现象的出现，主要受两方面影响。

一方面，在房地产行业集中度不断提升时，经营不善、杠杠率过高、高负债、土地成本过高等因素，都有可能导致这些看起来较大的企业出现 爆雷 。

另一方面，房地产进入后开发阶段，房企向市场要份额的时代已不在。如果房企仍想快速增长，或许只能更多凭借收并购。

 一月内现3起大型收购案

既2017年 世纪大并购 后，近期融创中国再现 大动作 。

2019年11月27日，融创中国以152.69亿元从云南城投手中接过环球世纪和时代环球的51%股权，用更少的钱拿到了远超万达13个文旅项目的建筑面积。

小鱼 已不再能满足融创中国的 胃口 ，这是融创中国自2015年启动收并购战略以来，吃下的第二条 大鱼 。

不管是 大鱼吃小鱼 、还是 大鱼吃大鱼 ，融创中国靠着自己的收并购战略，在短短三年内，迅速成长为中国最大的房地产企业之一。

2015年，融创中国土地储备仅2720万平方米，完成销售额682.1亿元。此后，在大举收并购 买买买 的接连动作下，融创中国销售金额连续两年实现超100%的增长速度。

2016年-2018年，融创中国土地储备依次为7291万平方米、1.42亿平方米、2.56亿平方米，且截至2018年末，融创中国的近半土储面积均来自收并购。

2016年-2018年，融创中国分别完成销售额1506.3亿元、3620.1亿元、4649.5亿元。甚至在2019年，融创中国以合计5005.7亿元的前11月销售金额赶超万科。

大鱼吃大鱼 的现象里，并非融创中国一枝独秀。融创收购云南城投旗下资产后，业内的大型收购案消息接二连三。

据12月17日财联社报道，世茂正与福晟进行谈判，拟收购福晟手中地产项目资产包，所涉项目74个。双方将在地产、建筑、物业等领域展开全面战略合作。

12月20日，多家媒体报道显示，协信被阳光城整体收购，双方进入人事洽谈阶段。

2019年年初，第35届中国与世界经济论坛上，宏观经济分析与预测报告指出，2019年房地产增速放缓，集中度将进一步提高，呈现 大鱼吃小鱼 趋势。

让人意想不到的是，2019年房地产向上集中的趋势明显更为猛烈，不光 大鱼吃小鱼 ， 大鱼吃大鱼 的案例同样崭露头角。

大鱼吃大鱼 缘何促成？

一位资深地产人士告诉财经网，在地产趋势向上的时候，即便是 大鱼吃小鱼 都属于个例。现在趋势变了，房地产进入了后开发时代。

在上述人士看来，地产后开发时代带来的最大变化，要属市场份额的变化。 原来是房企向市场要份额，市场一直在增长。现在市场份额不再增长了。

恒大2019年中期业绩发布会上，恒大副主席兼总裁夏海钧也表示，中国房地产 的天花板已现，新房一年 销量将维持在15万亿元左右，向上不会有太大突破，就算下滑也会有12、13万亿元左右。

虽然房地产不需要面对市场份额大缩水的惨淡局面，但毫无疑问的是，市场份额红利已经不在， 寻找增长新出路 是房企需要面对的一大课题。

房企的快速增长从哪里来？上述资深地产人士分析， 其实就是 大鱼吃小鱼 或 大鱼吃大鱼 ，行业并购发生了。

并购经验丰富的凯石资本管理合伙人俞铁成在2019财经头条全球经济学家年会上表示， 中国房地产行业有着巨大的并购重组空间，这几年大的房地产企业并购重组案例比比皆是。

为了佐证这一观点，俞铁成给出的数据支撑是，截至2018年年底，中国有9.7万家房地产企业，而美国主流房企只有五六百家。中国前百强房企占行业规模的60%。

大鱼吃大鱼 的促成，一个愿打，一个愿挨。一方面，想要发展壮大的房企有收购需求。另一方面，资深地产人士向财经网分析， 行业集中度在提升的时候，企业经营不善，杠杆率过高，负债率高，土地成本过高，都有可能导致某些看上去较大的企业 爆掉 ，这就出现了 大鱼吃大鱼 的现象，两个同等规模的企业也（可能）发生兼并。

2019年，云南城投、福晟、协信三家曾跻身百强房企的 大鱼 最终还是没能挺过 年关 。

作为云南当地的明星房企，2018年云南城投位列中国百强房企的第80位。财经评论员严跃进向媒体表示，前几年云南城投的战略扩张非常厉害，是全国城投类企业中投资节奏比较猛的企业。

和迅猛上冲的势头相比，云南城投的步伐似乎并不稳健。财报显示，截至2019年6月，云南城投的资产负债率高达90.9%。2019年前三季度营收48.52亿元，同比减少30.61%；归属于上市公司股东的净利润-10.63亿元，同比减少567.15%。

一方面，高负债率 走钢丝 ；另一方面，营收利润双双 大缩水 。本次云南城投出售资产，想必是为缓解资金链压力的无奈之举。

与此同时， 难兄难弟 福晟和协信的日子也不好过。

2019年，福晟在距离千亿门槛只差 临门一脚 的关键时刻 掉了链子 ，公司股权被冻结成家常便饭。虽然福晟已经辟谣 申请破产被驳回 、 裁员50% 等传闻，但持续走低、并最终徘徊在0.1港元/股附近的股价，侧面证明了市场对福晟的不看好。

而曾经叫板龙湖的协信更是销售额 大跳水 。2018年实现营业收入91.47亿元，同比下降3.23%，归属于母公司股东的净利润7.23亿元，同比增长525.47%。2019年上半年营收仅为38.15亿元，净利润1.81亿元，其中房产销售占34.2亿元。[a5] 

虽然福晟、协信的收购案还未尘埃落定，迎来 官宣 ，但仅从两家房企的经营现状来看，寻找 白衣骑士 确实不失为一个不错的自救办法。

机会和风险并存 忌盲目乐观 

大鱼吃大鱼 频频出现，给当前的房地产市场敲响了一个警钟。

财经评论员严跃进告诉财经网，现在一些大中型房企过于盲目乐观。这两年看跌房地产市场的说法多，但有些房企反而高歌猛进。这时要注重地产周期的调控，尤其是对 房住不炒 的严厉性有充足重视，拿地时要根据调控倾向来调整拿地方向，否则盲目拿地后，就把自己套住了。

值得一提的是，2019年房企拿地依然 火热 。

中原地产研究中心统计数据显示，2019年房企拿地数量刷新历史记录，截至11月28日， 前50大房企拿地金额高达1.97万亿元，同比2018年同期上涨幅度高达18%。

其中，万科拿地1567亿元、碧桂园拿地1236亿元、保利拿地964亿元、中海拿地928亿元，拿地超过500亿元的房企高达9家，合计38家房企拿地超过200亿元。

中原地产首席分析师张大伟告诉财经网，2019年对于房企拿地来说，明显分化，部分企业开始明显收缩，但依然有大量的企业在土地市场加快拿地步伐。特别是部分央企国企和新上市企业，拿地非常坚决。

张大伟补充，不过大部分企业依然处于降杠杆阶段，特别是2016年左右购入大量地王的企业，最近拿地非常少。

地产后开发时代，活得好的 大鱼 想吃 鱼 ；过的不好的 鱼 想要向寻求 大鱼 帮助。不论是 大鱼 还是 小鱼 ， 鱼 吃 鱼 的现象都仍在继续，且有愈演愈烈的趋势。

严跃进表示，当下房企 需要注意机会、风险。

机会是指，一些企业的扩张，可能会因资金链断裂问题，出现一些大中型房企收购项目。对其他房企而言，这是一个非常好的成长机会。

而对被吞并企业来讲，这两年需要警惕再次出现资金链问题，以及被收购的新情况。

不过，作为当下房企寻找增长的另一条出路，收并购的巨大诱惑下同样也暗藏风险， 吃鱼 的过程不要埋下 被吃 的 地雷 。

俞铁成在2019财经头条全球经济学家年会上提醒，现在最令人担心的是房地产业的跨界并购。他说， 从我长期做并购研究的角度来看，跨界并购并没有那么简单。像最近有一家房企本来好好的，却重金在欧洲收购了跟主业完全风马牛不相及三个零部件企业，近期就暴露出来了巨大的风险。

大鱼吃大鱼 现象的出现，对于 鱼儿 双方都有警示作用。

一方面，为了提防被 吃 ， 鱼儿 需要踏对节奏，降负债、降杠杆；另一方面，对于想吃 鱼 的 大鱼 ， 提着灯笼 找标的同样至关重要。

文/熊颖（责编：高雅）