深圳著名城中村拆迁，将给长租带来何影响？

拆迁造富的记录又要被刷新了。

近日，深圳最 著名 城中村、深圳 旧改航母 白石洲的清租引起了关注。从6月开始，不少房东开始通知租客：本村的城市更新工作已经正式启动，请在9月底之前结清租金和水电费搬离本楼。开始清租，也意味着等了14年的白石洲的拆迁正在加速，白石洲终于要拆除重建了。

2018年12月28，深圳市规划国土委正式通过了《南山区沙河街道沙河五村城市更新单元规划》。随后，白石洲将诞生1878个亿万富翁的消息在网络上流传。

1878个亿万富翁，这样的拆迁造富神话十分挑动人们的神经。

村民或分得15套房

之所以说白石洲是深圳 最著名 的城中村，因为这里是深圳市区内最集中最大规模的城中村，是外来人口的 深漂第一站 。

在白石洲的城中村里就能看到世界之窗和欢乐谷的标识 ，这是白石洲城中村的常见景象。

白石洲的 著名 还因为位置十分特殊，横跨深南大道，四周都是深圳地标式建筑，世界之窗、欢乐谷、华侨城高档住宅区、深圳湾超级总部基地、高尔夫球场 白石洲这样一个富人区旁的城中村，拆除重建后，白石洲地块的起点高，房价也很高。

正是因为白石洲周边的高起点，拆迁造富的神话，得以被刷新。

据当地一位已经签约的村民向中国新闻周刊记者透露，他家的拆迁面积在1200平方米左右，按照1:1.03的补偿标准，拆迁后将得到15套回迁房，其中7套是公寓。

根据当地一名房地产工作人员的介绍，白石洲目前的二手房按楼梯房、电梯房区分，每平方米单价在65000~75000元之间，而周边华侨城的房价则在10万元左右。

以7万一方来算，该村民1200方的拆迁面积总价值达到8400万，如果以华侨城10万一方的均价计算，该村民的拆迁面积总价值达到1亿2千万，妥妥的亿万富翁。而且，这只是现在的价格，并不是回迁后的价格。

此外，房东还会得到租金补偿和搬迁费。当地房东陈辉文说 房东一旦签约，开发商每个月都会按照平方数以一定的租金补偿给房东，另外还向房东提供一笔搬迁费，这样算下来并不比签约前的租金少，所以最近签约的房东数量增长得比较快。

真的会产生1878个亿万富翁吗？

据当地一位已经签约的村民透露，他家的拆迁面积在1200平方米左右，按照1:1.03的补偿标准，拆迁后将得到15套回迁房，其中7套是公寓。但像他这样的 大户 并不多。

白石洲实业股份合作公司是此次旧改的申报主体，公司董事长池伟琪表示，1878户是本地村民的总数，当地家庭的平均物业面积在五六百平米，面积超过1000平方米以上的村民不会超过20％，一夜诞生上千个亿万富翁的说法并不能成立。

池伟琪还表示， 不要老是眼红我们本地人，好多当年的辛酸苦辣外人并不清楚。 要知道，白石洲拆迁改造工作拖延了14年，在过去几十年一直与国有企业在土地上存在纠葛，代表村民利益的白石洲股份公司不想再与国企打交道。

同时，绿景房地产深圳公司总经理胡卫明说， 白石洲不是一个普通的商业项目，也不是为了旧改而旧改，它很重要的一个任务就是解决历史遗留问题。

城中村毕竟是之前的农村，所以城中村居民的户均居住面积可不是狭小的公寓面积，而往往都会是非常大的小院面积，所以我们看到城中村拆迁过程中，往往每户居民都能分到好几套甚至十几套乃至更多的房子，就是这个原因。可以说，城中村拆迁是居民获得城市发展红利的一部分，所以我们往往都能看到城中村拆迁之后，原先的城中村居民一夜暴富，财富激增的现象。

城中村不仅是拆更是改。对于城中村来说，其拆迁重建的意义其实远不止说拆了那么简单，而是改造。城中村原先缺乏规划的模式让城中村其实存在较大的问题，也成为了城市发展过程中的障碍，所以城中村的改造往往在拆迁之外更多的是如何能把城中村改造好。拆迁之后的财富到底该怎么看？既然城中村改造的财富实际上是城市发展红利的一种红利分成，但是这种财富毕竟是一下子给予城中村居民的，如何使用怎么使用其实成为了城中村改造之后的大问题，对于突然获得财富的人如何能够真正用好这笔财富，让自己的财富保值增值，而不是成为自己和家人挥霍的渠道，其实都是问题。

对当地长租将带来何影响？

根据规划，重建后的白石洲将是一个带有智慧城区特色的商业和居住综合体，学校、托老中心、保障房等涉及公共利益的设施将被优先安排。同时，还将建立一个两三千平方米的城市更新博物馆，通过图文、影像、微缩模型等载体留住城中村记忆。

从另一个维度看，这一城中村改造之后，将会释放大量的存量空间，城中村变身长租公寓，或将为一众长租公寓运营者提供新的发展机遇。

早前，万科启动 万村计划 ，旨在通过 政府指导+市场化运营 方式，将城中村内村民自建房或村集体自有物业进行统一租赁、专业化改造和规模化运营管理。

以华强北玉田村、岗头新围仔村等城中村为例，数栋农民房已被万科改造成装修精美、拎包即可入住的长租公寓。改造后的公寓大幅提升了消防安全系数，有效排除了意外灾情，降低了治安隐患。福田水围村里，29栋老旧 握手楼 变成了色彩斑斓的柠盟青年公寓，共计504套，总建筑面积约1.5万平方米。据悉，项目采取 政府－国企－村股份公司 三方合作改造模式，由福田区住建局牵头，深业集团统一向水围股份公司承租村民楼，结合青年人才需求量身定制改造和运营方案，改造后出租给福田区政府作为人才公寓使用。

当然，一切机遇皆有风险，眼下，被深圳万科寄予厚望的万村计划，已经在去年9月之后按下了拓展新房源的暂停键。而原本已经拓展到7-8万间规模的万村计划，即将放弃部分深圳偏僻区域已签约 农民房 房源，万科按要求赔偿相应违约金。

腾退改造、新房签约、运营管理 诚然，城中村的改造自会遇见各种难题，但另一方面，新建成区域也将在吸纳外来劳动力、缓解城市安置外来人口的居住压力等方面发挥重要作用。未来，这个著名的深圳城中村究竟会诞生多少个亿万富翁？又是否会为长租行业带来新机？我们将持续关注。