无钱无地 银城国际的“不作为”

这个暑期，最火热的当属颠覆传统的动画电影《哪咤之魔童降世》，一经上映便形成霸屏之势。 我命由我不由天 是哪咤的故事，也是很多人、很多企业心底的呐喊。

若将视角转向房地产行业，同样想要 逆天改命 的企业也不在少数，银城国际控股有限公司（简称：银城国际）就是其中之一。但事实证明， 奇迹 难以复制，更难以创造。

上市首年，银城国际便接连交出两份不合格的成绩单。8月6日，银城国际发出了一份低迷的7月简报。公司2019年7月份的总合约销售额约为8.02亿元，环比下降65.89%；合约建筑面积约为49384平方米，环比下降66.34%。

时隔两日，银城国际就公司上半年净利润情况做出警示。公司称，截至2019年6月30日止6个月的除税后净利润较2018年同期显著下降大约80%。

尽管银城国际坚称财务状况维持稳健，但投资者处于怀疑态度。8月9日，银城国际（01902.HK）下跌 0.42%，报收2.370港元/股。

销售额、利润双降

在2019年成功上市的三家房企中，银城国际无疑是规模最小的一家。相较于银城国际，它的前身银城地产显得更为知名，曾是南京房地产行业的龙头企业，成立于1993年。

翻开银城地产的发展历程，可见其有过辉煌，也陷入过低谷。自2005年10月进入无锡住宅物业市场之后，银城地产沉寂了近十年时间。在加速重回赛道的路径上，公司选择了上市。

但成功上市的4个月时间里，银城国际创造的成绩并不理想。8月6日，银城国际控股发布7月份未经审核数据。根据数据，公司2019年7月份的总合约销售额约为8.02亿元，环比下降65.89%；合约建筑面积约为49384平方米，环比下降66.34%。

从3月份上市至今公布的销售数据来看，7月是继5月份小幅下滑3.63%之后，首次出现大幅下滑，并创下最低销售额记录。

时隔两日，公司再发文指出，根据对本集团截至2019年6月30日止6个月的未经审核综合管理账目及目前可得资料作出的初步审阅，本集团预期截至2019年6月30日止6个月的除税后净利润较2018年同期显著下降大约80%。

对于上市首年，净利润出现大幅下滑的问题，资深地产专家薛建雄直言， 这显然有公司前期粉饰财报的原因存在，之前抬高业绩都是为了上市。之所以上市，应该是拿了几个大项目比较缺钱，就去上市圈便宜的资金来用。

实际上，早在上市前期，公司负债率居高不下、布局单一受限等问题便被多次提及，并质疑公司未来的发展前景。彼时，公司的困境便已显露端倪。3月5日，银城国际发布公告称，香港公开发售中，合共认购1448.6万股，约占香港总发行数3542.6万的40.89%。发售价厘定为每股2.38港元，位于招股价2.00-2.48港元的中下位置。

遭遇市场冷遇的银城国际，上市当日即开盘破发。银城国际开盘价为2.36港元/股，较发行价下跌0.84%。次日开盘，股价再次下跌，盘中最高跌幅达到2.54%至2.32港元/股。而同在今年上市的德信中国、中梁控股，上市首日均未开盘破发。

这种不利的开局一直延续至今。截至8月12日收盘，银城国际报收2.37港元/股，仍在发行价以下徘徊。梳理发现，自上市至今，银城国际股价便一直处于2.198港元/股-2.520港元/股之间震荡，整体大致处于横盘状态。

一位知名地产分析人士指出，净利润的大幅下滑，不仅会对企业品牌形成一定的冲击，后期或对企业股票价格产生影响。就在银城国际发布盈利警示的第二天，资本市场已经有所变动。8月9日，银城国际下跌0.42%，报收2.370港元/股。

上市 低调隐身

之所以不被市场青睐，或与银城控股持续多年的资金链隐忧相关。

公开资料显示，2015-2018年，银城国际录得总收益20.9亿元、25.03亿元、46.75亿元、50.7亿元。随着规模的扩张，公司债务水平一路走高。同期，公司净负债率则达到了141.1%、238.7%、284.9%、350%。

财经网注意到，在上述报告期内，公司尚未偿还的银行及其他借款分别为27.98亿元、43.76亿元、56.60亿元和101.91亿元。同期，公司的现金及现金等价物仅有2.20亿元、3.66亿元、11.71亿元、15.89亿元，债务完全无法被有效覆盖。

对于重资产的房地产行业而言，现金流就是企业的生命线，而银城国际的现金流长期为负。2015-2018年，公司的经营现金流分别为7648.30万元、-10.44亿元、5035.90万元、-32.51亿元。在出现正值的2015、2017年，公司的投资现金流分别为-7.19亿元、-25.66亿元。

尽管业绩低迷，但银城国际 过五关斩六将 ，冲入港交所，净筹7.7亿港元。但颇为奇怪的是，银城国际上市后鲜少露面，也并没有发起过任何一笔融资，进而扩充规模。薛建雄认为，公司上市估计有券商包销，企业筹到钱比较有底气了，先把最坏的一面展示出来，然后再慢慢把业绩做起来，最后券商才能脱手。 这也是适应他们内部的各种需要。

不想去高度竞争，只是在自己舒适的范围做大。这些都是机会型企业，但优势不可能一直保持。 薛建雄指出，企业不去快速学习变强，不进行高度竞争，极可能一段时间后就原地停止。 银城国际本质上也是这类企业。在合适的时机几何性扩张一次，缓解几年的压力。过后，就再等几何扩张的机会。但投资者应该不满意这样的做法。

在这个不进则退、优胜劣汰的时代里，中小房企消亡并不罕见。对此，薛建雄表示， 地产公司只要持有一些商办收租，就死不了。只是那时候他们就会很低调，财务成本不高，就不容易死。估计这些公司会很小心。

然而，财经网查询资料发现，截至2018年12月31日，银城国际的租金收入为301.9万元，同比降低54.8%。租金收入大幅降低的原因仅仅是2017年公司出售一间附属公司，其投资物业银城东苑用于租赁。在财务方面，公司2018年的行政开支暴涨433.0%至3.32亿元，销售及分销开支大涨326.8%至2.37亿元。

就在外界观望的同时，与银城国际的关联物业公司银城生活奔赴港交所，谋求上市。公开资料显示，于2019年4月30日，银城生活管理197项物业，包括89项住宅物业及108项非住宅物业，在管建筑面积约达1960万平方米 ，涵盖中国10个城市，包括江苏省的七个城市以及长三角城市群中其他省份的三个城市。其中，仅南京一地便贡献了超80%的营业收入。

在同策研究院首席分析师张宏伟看来，物业板块若能顺利上市，公司的资金状况或会有所好转。

未来道阻且长

其实，在未上市之前，银城国际也是一家自信心 爆棚 的企业。

2018年5月，银城国际召开 2018长三角品牌战略发布会 。会上，首次公布五年战略规划：2018年将冲刺200亿元销售规模，未来四至五年内站稳500亿元。

然而，8月6日，银城国际公布的7月简报显示，2019年1至7月，公司总合约销售额约为87.12亿元。即使按照2018年尚未完成的200亿元目标计算，公司目前完成率仅为43.56%。距离500亿的目标，银城还有一段更加漫长且艰难的路要走。

那么，银城国际距离自己的目标究竟还有多远？在房地产行业，土地储备的多寡往往决定着今后房企的规模大小。在什么地方布局，拿地的成本高低，会影响着一家房企到底能走多远。

根据中指院数据，2018年房企销售额排行榜中，跨入200亿元门槛的最后一名是永威置业，销售额为201亿元；跨入500亿行列最后一名则是正商集团，销售额为511亿元。

若据此进行对比，同样定下 2018年冲刺200亿、三年500亿 目标的永威置业从2018年初开始，便频频出现在土拍现场，积极补仓。据不完全统计，永威置业仅2018年2月份便拿下了9幅地块，新增面积410.3亩。其中，2月1日，永威置业以20亿元分别在郑州、苏州两城，接连竞得6宗地块，总面积约263亩；2月26日，永威置业首进石家庄，拍下3宗土地，合计147.6亩。并且形成了以京津冀、长三角、珠三角为核心的战略部署。

而迈入500亿阵营的正商集团，于2018年完成51项土地收购，为土地储备新增共约489万平方米建筑面积。截至2018年底，正商集团拥有土地储备911.20万平方米。经营区域涵盖河南省、浙江省、北京市、湖北省、山东省、海南省、中国香港等，同时业务发展至美国、日本、新加坡、印度尼西亚等地。

与之相较，银城国际的土地储备并不充裕。截至2018年12月31日，银城国际拥有估计总建筑面积约400.93万平方米，按应占份额计算，公司拥有32个项目，总建筑面积约343.72万平方米的土地储备。按权益口径计算，开发中建筑面积约233.98万平方米，及未来开发规划建筑面积约82.59万平方米。

与此同时，公司土地新增不足。据不完全统计，截至2019年7月11日公司复牌，银城国际今年共斩获5幅地块（或项目）。其中包括东樾府、南京玄武区商住地、临安中都土地、湖畔大酒店土地、浙江台州的住宅项目。

此外，公司的布局高度集中。截至2018年底，公司的土储主要分布在长三角地区，包括南京、无锡、苏州、杭州、合肥、镇江、马鞍山及徐州等城市。据招股书显示，2015年至2018年，公司收益绝大部分来自于南京，分别贡献了75.3%、85.2%、93.5%及52.7%的收益。

然而，这家偏居一隅的房企既没有 走出去 的资金，也没有 走出去 的勇气。银城国际明确将继续集中精力深耕南京市场，并战略性地扩大在长三角地区其他城市的规模。

早在2009-2012年，银城国际因 走出去 陷入困境。银城国际总裁马保华将这归结于 管理体制跟不上 ，他表示， 多骨诺牌效应导致后面的产品定位、拿地决策、投资等一系列环节出现了重大失误。

深知管理体制存在问题，但银城国际依然选择安于现状。一般而言，企业上市会引入具有操盘经验的职业经理人，进而将企业布局扩展至全国，银城国际却没有选择这样一条道路。

其实，福建有很多企业没有引进职业经理人。不过，引进职业经理人，进行现代企业改造，可以给市场信心。 但在薛建雄看来，困扰企业更大的问题是 战略布局 ， 单一区域发展很受限，市场抗风险能力会低很多。

财经评论员严跃进同样指出，长三角的房企竞争力度大，本质上也会使得房企未来的营销成本增加。 要维持较好的业绩成长，企业预计下半年还是需要积极研究新的策略。

500亿元 的豪言壮语言犹在耳，银城国际却已经没有了冲刺的姿态。更遗憾的是，在资金、土地、战略上，银城国际早已失了先机。

文/王亚静（责编：高雅）