格局分化明显 中型房企如何迎“变”？

在格局生变的当下，对中型房企来说，如何把握关键点，合理运用杠杆扩大规模是重要命题之一。

进入6月以来，多家房企披露了5月份经营简报。由于企业策略、土地储备、业务布局等不同，中型房企业绩出现明显分化。少数企业仍能保持50%的增长速度，但销售增速下滑到个位数的情况更为普遍，部分房企甚至出现了负增长。在格局生变的当下，对中型房企来说，如何把握关键点，合理运用杠杆扩大规模是重要命题之一。

格局分化明显

从数据来看，今年前5月，首创置业、中骏、建业地产等房企保持较高的成长性，增速居前。首创置业累计签约金额约248.2亿元，同比增长57.2%；中骏合同销售金额为268.13亿元，同比增长55%；建业地产和世茂也实现了较大幅度的增长，其销售规模分别为258.9亿元和719亿元，同比增速达46.8%和39%。新城控股、远洋、旭辉、金地等房企则实现了30%以上的增长。

相比之下，富力、花样年的增速降至个位数，金茂、绿城、正荣甚至出现负增长现象。今年前5月，绿城集团合同销售面积约291万平方米，总合同销售金额约553亿元，同比分别下跌9.62%和5.79%。中国金茂前五月累计实现签约销售金额544.60亿元，同比下降4.11%。

销售额的增长变化与房企布局相关联， 诸葛找房数据研究中心分析师段雨桐向表示，以一二线城市布局为主的房企销售增速普遍较高，而以三四线为主要布局的企业可能受当地市场因素影响销售情况不太好。她同时指出，中型房企还处于追求规模突破的阶段，限于各种主客观条件，中型房企的规模增速有所差别，企业也往往会在这一阶段拉开差距。

合硕机构首席分析师郭毅则表示，不论市场环境如何，房企的分化其实都是持续出现，甚至一直在加剧。在她看来，影响中型房企出现分化的因素有三个， 投对资 、 拿对地 、 用对人 ，在其中任何一个层面上有变，都有可能会造成企业增速的上升或下降。她进一步指出，这种分化其实过去一直存在，未来还会持续演进。

事实上，由于6月是企业半年度节点，部分房企在业绩目标的压力下，加大了5月营销力度，包括加大推货量、增加折扣力度等。不过从单月来看，百强房企5月的销售规模环比增长8.8%，同比仅增长5.7%左右，较3月、4月的12.2%和16.6%有明显回落。尽管预计中型房企会在6月加大供应，但在6-8月的传统淡季中，销售依然面临较大的压力。

2019年，企业开始不再押宝下半年的销售黄金期，而是将业绩冲刺常态化。1-5月，正荣集团、雅居乐、龙光地产等7家房企销售目标完成率超40%。不过值得注意的是，亿翰智库提供的数据显示，在 以稳为主 的政策大环境下，2019年房企销售目标对比2018年销售增幅均值为21%，相比去年下降逾20个百分点。

卡对节奏是关键

今年拿地了，明年这个时候就不愁了，销售、回款、投资能力都会大大加强， 在6月14日举行的绿城中国股东大会暨恳谈会上，绿城中国行政总裁张亚东这样 安抚 投资人。事实上，正是由于前两年的保守拿地，供货短缺的绿城在2019年前五月的销售业绩出现了负增长。

土地储备是房地产企业运营中的关键一环，从拿地、开发再到销售，保持 相对适当 的节奏是房企的目标之一。对抗压能力相对较弱的中型房企而言，这一点显得尤为重要，不论是 保守 还是 激进 ，均会在一定程度上使得其在日益分化的格局中处于被动地位。

中国金茂就是 激进 的代表。在拿地王火热的2016年，金茂曾在6月联合中国电建以82.9亿元的高价拿下一宗现售地块，成为单价地王。楼面价高达56781元/平，而当时周边在售新房均价在5.5万元至6万元/平方米，可以说是真正的 面粉贵过面包 。

而在此之前，抑制楼市热度的 深六条 出台，深圳土地市场开展了商品房现售试点，金茂 地王 所在的地块龙华金茂府即为商品房现售试点项目。龙华金茂府原本预计的今年上半年入市时间被延后至下半年。与此同时，受限价政策的影响，深圳房价涨幅有限，而地王项目注定要高价入市才能回本，去化也成为摆在金茂府面前的难题。

事实上，金茂已经不止一次面临在高价拿地后去化难的窘境。2017年9月，金茂首入厦门市场，以20.91亿元拿下厦门翔安地块，折合楼面均价2.9万元/平米，本计划以超过4万元/平方米出售，但在2018年11月推出时却只有2.8万元/平方米的均价，是不折不扣的 赔本买卖 。在限价政策影响下，企业盈利空间被压缩，其高速扩张期间在成都、合肥、郑州拿下的多个地王项目大多面临去化难题。

一般而言，开发商从拿地到销售周期可以控制在6～8个月，而对于地王项目，从土地到住宅供应的转化却并不乐观。 段雨桐表示，受相关政策调控、住宅限价等因素的影响， 地王 项目入市后的销售也容易遇冷。而对中型房企而言，资金上的抗压能力比不上大型房企，地王项目的销售遇阻将影响到企业的现金流。郭毅亦认为，从调控层面上来说，地王面临着比较大的产品价格和购买力限制。

杠杆运用需谨慎

2018年千亿房企阵营扩大，新增13家至30家。与此同时，随着地产行业步入 白银时代 ,中型房企的竞争压力越来越大，规模扩张明显加速。数据显示，2016~2018年中型房企销售复合增速51.1%,高于大型房企的42.5%和小型房企的46.8%。

对规模的激烈追求使得中型房企成为加杠杆的主力，然而随着监管部门相关政策的出台，融资趋势出现明显收紧。5月17日，银保监会官网发布了银保监发（2019）23号文，明确要求商业银行、信托、租赁等金融机构不得违规进行房地产融资。5月底有消息称，监管层已将一些拿地激进、制造地王的企业纳入监管，并准备暂停地王企业的债券与ABS发行。

在此情况下，房企融资金额继4月份小幅回落后，继续大幅下滑。根据同策研究院提供的数据显示，2019年5月，40家典型上市房企完成融资总额共计367.99亿元，相较于4月，融资总额下降了52.07%，创下2019年以来历史新低位。

中型房企的缓冲能力和整体状况劣于大型房企，他们资金链脆弱，对销量下滑的缓冲能力较弱， 段雨桐告诉财经网。指标显示,中型房企负债率自2012年以来持续提升,尤其是净负债率2018年已飙升至135.1%,显著高于大型房企的95.8%和小型房企的88.7%。段雨桐表示， 对高周转高杠杆的中型房企来说，融资渠道收紧很可能会导致资金链断裂，未来可能有偿债风险。

在此背景下，部分中型房企做出了经营策略调整，一方面通过收并购、旧改等方式降低拿地成本，另一方面以兜售项目 补血 回笼资金。2019年以来，招商蛇口、鲁能、阳光100、华侨城、粤泰股份等房企纷纷进行项目股权转让。泰禾即在不到两个月时间里连续转让旗下杭州蒋村项目、漳州泰禾等10个项目部分股权，总对价达77.19亿元。中原地产研究中心统计的数据显示，截至5月20日，年内全国50大热点城市卖地1.37万亿元，同比2018年的1.25万亿元上涨9.3%。

此外，与之前的全面出击多元化不同，聚焦主业、收缩多元化业务成为中型房企在分化格局中的新趋势。5月31日，世茂股份1.06亿元剥离非房业务公司予世茂房地产，意在减少非核心业务的投资，聚焦房地产主业，为地产提速发展；远洋集团拟剥离长租公寓业务；龙光地产董事局主席纪海鹏则表示，龙光不坚持多元化，未来更多的资金将会投入到房地产开发主业上。

从市场需求方面来看，我国的城镇化进程仍在继续，且目前国内各区域、城市之间房地产发展仍然存在不均衡的问题，部分城市仍具发展潜力。 段雨桐告诉财经网，在行业调整期，全力做好地产开发主业还是房企的重点所在。郭毅则表示，多元化的非主营业务主要是企业出于战略层面考虑而做的业务布局。这种战略层面的考虑，对利润预期及利润回报周期的要求没有那么紧迫。 因此在市场向上的周期里，多元化业务的现金流风险可以被快速扩张的主业所遮盖，但在主业本身就比较艰难的情况下，就可能会放缓非主营业务的扩张步伐。

对于中型房企的未来，段雨桐建议，由于抗压能力弱于大型龙头企业，中型房企可以选择集中降负债、抓现金流的方向，不盲目追求规模，保持企业良性发展。郭毅则表示，在日益分化的格局中，对中型房企而言，选择对的投资领域和合理的业务布局是关键。在此基础上，企业还应在产品服务上有独到之处，形成鲜明的品牌标签和更广泛的市场认知。此外，她建议称，在市场向上时，扩张性的投资决策是合理的，但在市场相对紧缩的情况下，对杠杆的运用还是要保持稳健、适度的状态。 准确判断市场周期，合理地运用杠杆，是中型企业能够实现弯道超车的核心武器。 她说。

文/白志敏（责编：高雅）