新力控股赴港IPO，地产圈的“跳级生”是如何做到的？

5月24日，新力控股正式向港交所递交招股书，开启IPO上市之路。若成功上市，新力控股将成为地产圈从成立到上市用时最短的新贵之一。

5月24日，新力控股正式向港交所递交招股书，开启IPO上市之路。若成功上市，新力控股将成为地产圈从成立到上市用时最短的新贵之一。

这家2010年才成立的房企，扩张速度之迅猛令行业侧目，800余页的招股书或许能讲述这个地产圈的 跳级生 是如何通过区域深耕及标准化经营实现规模与收益快速增长的故事。

9年赴港IPO 高增长展现 新力速度

作为地产界 新贵 ，新力控股9年的发展速度快得惊人。据克而瑞研究中心数据显示，2015年新力的销售规模仅为45亿元，2016年至2018年间分别实现合同销售额161.3亿元、428.1亿元和887.3亿元，同比增幅高达107%、165%和347%。

招股书披露的数据显示， 新力控股近三年来多项财务指标向好，展现出较好的发展潜力。2016至2018年新力控股分别录得收益22.23亿元、52.41亿元及84.15亿元，复合年增长率约为94.6%。净利润近三年来连续翻番，分别为1.3亿元、2.78亿元和5.55亿元，复合年增长率达105.9%。

公司毛利率也逐渐提升至行业较高水平。近三年，新力的毛利率从2016年24.7%升至2017年33.7%，再进一步提升至37.3%。其主要业务是房地产开发，2016年、2017年及2018年，来自房地产的收入占据总收入的99.3%、99.8%及99.7%。已交付建筑面积由2016年的35.65万平方米，增至2017年的67.87万平方米，并进一步增至2018年的111.96万平方米。

中国指数研究院发布的2019房地产100强名单中，新力位列第31名，并在2017年至2019年连续三年被中国房地产协会、上海易居房地产研究院及中国房地产评测中心联合评为 中国房地产开发企业50强 之一，2018年至2019年连续两年被中国房地产TOP10研究组评为 中国房地产百强企业-成长性前十名 之一。

区域深耕卓显成效 全国化加速扩张

作为一家江西本土的地产企业，新力深知深耕大本营的重要性，省会南昌更是处于重中之重。除大本营外，新力聚焦于在选定的目标区域拿地，对每个进入的城市都采取深耕策略。惠州是新力继南昌后第二个以深耕战略布局发展的城市，2016年8月新力以收并购形式切入惠州，重仓拿地，多盘联动，迅速抢占市场份额。在 一地难求 的市场环境下快速裂变，新力短短两年就实现了 一城22盘 的战绩，开发及储备超过1000万平方米，占比超过集团总量的1/3。

重点区域成就了新力的快速成长，从招股书披露的数据来看，新力的城市深耕战略效果明显。2017年新力在惠州市场销售达50亿元，仅次于碧桂园，2018年更是直冲200亿元。大本营成绩更为显著，2018年，新力在江西地区的销售额达到了539亿元，占总销售额的59%。招股书援引戴德梁行的报告显示， 2018年住宅物业的签约销售总额，新力位居江西省房地产开发商之首。

截至2019年3月31日，新力应占总土地储备约为1480万平方米，其中江西省占比高达52.6%，仅南昌单个城市的比重就达到了42.8%。惠州市则有15个项目，占总土地储备的22.8%。南昌与惠州两市，占据公司总项目数量的近60%，总土地储备的65.6%。

事实上，惠州只是新力控股进行全国化布局的深耕城市之一，2016年起，新力开始走出江西，将业务拓展至苏州、南京、武汉等城市。目前，其全国化战略已升级为 4+X 城市策略，即 以南昌为中心的中部区域 、 以上海为中心的长三角区域 、 以深圳为中心的珠三角区域 、 以成都为中心的西部区域 的全国四大区域布局，同时还会对具有潜力的区域市场做机会性拿地，以稳健务实的城市深耕战略推动新力前行。

招股书显示，截至3月31日，新力共计拥有101个处于不同发展阶段的物业项目，包括77个由公司子公司开发的项目，以及24个由合营公司和联营公司开发的项目，合计建筑面积约为1480万平方米。其中，包括已竣工面积10.93万平方米、开发中物业面积1130万平方米，及持作未来开发物业的总建筑面积约340万平方米。

标准化运营加持 低成本与高效率并行

难能可贵的是，与规模走量快速成长的惯用模式不同，新力及其附属公司开发部分占比超总土储的86%，并没有采用低权益、重合资的扩张形式。不依赖于东征北伐拿地，也鲜用合资做杠杆，标准化运营是新力三年取得数十倍增长的秘诀之一。

招股书显示，新力的标准化经营覆盖从选址、拿地、产品规则及设计到销售及营销整个周期，这样既能保持较低成本同时也能实现高效率运营，达到最大化投资回报。以拿地为例，为评估拿地机会并确保及时拿地，新力就不同拿地方式设定相似时间表、目标及要求，目前大多以收并购为主，且能够进行快速决策。2016-2018年，新力每平方米平均土地成本分别为1184元、1274元、1129元。

成立9年间，新力也已发展出 湾 、 园 、 悦 三大住宅产品线。为了在业务扩张中保证现金流，新力采用 120天启动开发、180天达到预售标准 的开发模式。产品线的标准化既为业务快速拓展提供了有力保障，同时也有利于降低成本优化资本结构。招股书数据显示，新力控股建设成本占销售成本的比例从2016年的65.3%下降到2018的61.7%。

与此同时新力的多项成本指标也在逐步优化，土地成本占销售成本的比例从2016年的25%下降到2018年的24%。在运营管理成本方面，薪金、差旅及招待费、服务开支项目占比也下降了3~6个百分点。据招股书披露，2018年新力经营性现金流净额为17.2亿元，是近三年以来首次为正。未来，这家房企转战资本市场的新篇章值得期待。