剥离长租业务后，远洋集团中期业绩能否转危为安？

我们没有可能找到和房地产赚钱前景相当的行业。 郁亮的这句话用在当下的长租公寓行业再合适不过。这个早已经过了风口的行业，如今不仅不能带来盈利，甚至还会拖垮上市公司业绩。

近日有市场消息传远洋集团（下称 远洋 ）将剥离旗下长租公寓 邦舍 业务，第一财经联系远洋相关负责人，其表示目前没有更多信息回应，可关注公司近期公告内容。

针对这一事件，一位接近远洋的内部人事向第一财经表示，远洋剥离长租业务基本属实，至于该业务未来走向， 可能会以另外一种方式出现。

剥离长租业务

从2018年初开始，长租公寓行业资金、服务、装修污染等问题频频遭受市场质疑，一直到当年8月20日，长租公寓鼎家发出通知表示因经营不善导致资金链断裂，已经停止运营，这标志着长租公寓领域第一家品牌商暴雷。此后这一行业爆雷不断，2018年以来先后有超过15家长租公寓品牌出现问题。

在品牌商之后，房企代表也纷纷加入退出行列。先是在5月13日朗诗发布公告称，将处于亏损阶段的长租公寓等5项业务剥离至控股集团；紧随其后，6月上旬，传出远洋也同样要剥离长租业务，但具体如何剥离，还需等远洋出具相关公告。

远洋集团从2016年开始涉足长租公寓领域。这一年是长租公寓的萌芽期，也是远洋更名并宣布多元化战略的元年。

此后三年，长租公寓经历了萌芽-爆发-暴雷三个阶段，而对于远洋来讲，其在2017年开始大力布局长租领域，当年进入包括北京、深圳、杭州、上海等7个城市，管理5000间房源；2018年远洋邦舍继续推进布局，年报显示当年共经营12个项目，但到了年底房源数却减至3452间。

收缩意味着不赚钱。对于长租的失望，远洋集团董事局主席李明在2018年业绩会上就有所显露，对于投资者追问的长租话题，李明始不正面回复，强调需关注主业。

不赚钱其实是常态，中原地产分析师卢文曦表示，如何盈利这个关键性问题始终没有解决，导致多数长租公寓处于亏损状态。 对于长租这个业态来讲，5年以上的培育期是非常有必要的，这与房企产开发是完全不同的套路。 事实上，赚惯了快钱的房企未必能适应这样的节奏。

邦舍设立之初，使用自有资金较多，然而对于这样烧钱的行业，尽快融资才是出路，2018年8月，深交所曾审批通过50亿规模的远洋 中信建投-远洋地产长租公寓1号（一-五期）资产支持专项计划 。邦舍前副总经理姚国臣曾表示，未来存量市场非常大，诞生千亿级别的企业并不难，然而经过近3年的运作，邦舍也始终未能找到有效套现机制。

业绩泥淖

远洋选择在这个时候剥离长租业务，除了与整个行业不景气有关系，还与其2018年业绩严重下滑有关。

2018年报显示，当年远洋多项关键指标出现大规模下滑，营业额为414亿元，同比下滑10%；净利润46.6亿元，同比下滑25.5%；核心利润26.19亿元，同比下降35%；毛利率、净利率均有不同程度下滑，净借贷比率却上升11%至73%。营收和利润的下降，导致远洋2018年的归母净利润率继续下滑，只有8.62%，远低于行业平均值。在克而瑞销售排行榜上，远洋当年排名降至26位。在2018年中，并未找到长租公寓项目的租金收入一项。

远洋业绩出现如此明显下探，原因在于多次踏空市场节奏。2009年，远洋接连以地王价拿下北京大兴亦庄住宅地块、望京住宅地块，楼面价分别达到1.8万元/平方米和2.75万元/平方米，这两块地就是后来的亦庄远洋天著、望京远洋万和公馆。

地王到手之后，政策风向急转之下，2010年 国十条 出台，将一批高价地困死在企业手中。远洋天著和远洋万和公馆从开盘到售罄，历经7-8年时间终于消化殆尽，这两个顶豪项目把以北京为绝对主场的远洋拖进了泥潭中。

此后，远洋意识到一线城市的政策危机，开始有意寻找二三线城市的机会，从2011年开始，远洋在环渤海、东北区域囤积土地，但这些区域的溢价能力有限，未能给远洋带来有效利润空间，因此在2014年李明决定全线退出三四线城市。

这便错过了2016年开启去库存大行情。目前规模房企中，多数企业业绩增长均源于2016及2017两年的市场狂奔，而远洋在这两年对于三四线的投入极少，这也是远洋掉队的最直接动因。

此后远洋开启多元化道路，并宣布未来只会投入40%的权益资本到住宅项目上，其余的60%则分别配比在商业地产、房地产金融和物业服务和养老服务业务上。然而在调控和融资环境趋紧的当下，远洋的这种选择或多或少有些背离市场主线。

目前，远洋应该是意识到了问题所在，从2018年初开始，公司有意淡化长租公寓项目，将偏离主航道的业务剥离出来。这也是李明在业绩会上一直强调关注主业的具体表现。

然而剥离长租的方式有三大类，其一是保留原有资产，不再继续扩张；其二则是将资产全部出清，一次性回收成本；其三则是将这一部分资产转移至非上市体系，不做并表处理。卢文曦表示， 目前需要长租公寓的城市仅局限在一线城市及强二线城市，普通二线及三四线本身供应饱和，对于租赁的需求不高。

目前，并不清楚远洋将以何种方式剥离这笔资产，以及对公司业绩带来怎样的影响。但可以确定的是，重新强调主业的远洋，正在试图找回自己在行业中应有的位置。