香江控股转型三年净利首降 募投项目未达预期

转型三年，未达预期，净利首降。

一直试图以新业务替代住宅开发主业的香江控股（600162.SH），2018年营收和净利均出现下滑，其中净利润降幅达到52%，为三年最低值。

香江控股董事会秘书王晶在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，公司整体经营是比较稳健的，核心任务是保持基础业务 房地产、商贸流通业务的稳健和发展，在此基础上再发展新业务。

净利润下降52%

据年报，香江控股去年营收实现41.35亿元，同比下降12.21%，且位于自2014年度以来的低位；净利润同比下滑52%至4.07亿元，归母净利润下滑38.93%至5.09亿元。

香江控股表示，2018年公司营业收入的下降和财务费用的增加导致净利润出现下降，营收的下降又主要是房地产结转收入差异导致。

联合信用评级有限公司在2018年9月的报告中指出，从2015年到2017年，香江控股的结转面积波动较大。2016年结转面积同比增长41.56%，但2017年这一数据又同比减少45.90%，都主要是受商贸流通项目结转增加、减少的影响。

具体来看，香江控股2018年商品房、商铺及写字楼销售收入同比下滑11.85%，占总营收的56%；商贸流通运营收入同比下滑25.24%，占总营收的33%。

王晶对此表示，商贸流通运营收入下降主要是商铺等结转收入减少，也是由于受到宏观经济、政策的影响。公司现在也在强调回款，第一季度的回款数额已有明显增长。

协纵策略管理集团创始人黄立冲也对《每日经济新闻》记者，商贸流通物业近几年表现欠佳，确实是受到宏观经济变化的影响。

另外，香江控股2018年的净利润降幅大于归母净利润降幅，主要原因是合资公司（又称合营公司）的经营亏损，归属于少数股东净利润亏损1.02亿元。

不过，香江控股2018年度的合营公司只有两家，湖南香江红星美凯龙商业地产开发有限公司和英德市东方广场房地产开发有限公司（下称英德东方广场），出现亏损的是后者。

《每日经济新闻》记者梳理发现，香江控股已于2018年7月转让持有英德东方广场的全部股权。英德东方广场首次出现是在香江控股2017年半年报中，彼时其身份是香江控股应收账款期末余额前五名，期末余额为3000万元。而在2017年年报中，英德东方广场就已成为香江控股的联营企业，股权占比51%。

商贸业务占比下滑

记者了解到，在2015底重组转型时期，香江控股的目标是将主营业务从以住宅类房地产开发销售业务为主，商贸物流地产开发销售业务为辅，逐步向商贸物流地产开发销售与运营为主转型。但如今这几大业务已经比肩。

易居研究院智库中心研究总监严跃进向《每日经济新闻》记者分析表示，企业做过住宅开发后再去做别的业务就会发现，前者盈利空间大，资金回笼也快。企业一直在尝试将商贸流通作为一个有相对优势的业务，但可能还是会面临一些压力。

其实，从香江控股商贸流通运营业务的收入贡献也可以看出变化。

从2016年度到2018年度，其商贸流通运营业务收入占总收入的比重分别为55.8%、40%和33%，呈逐年下降趋势。

2018年，香江控股实现房地产签约销售面积约35.24万平方米、签约销售金额约32.53亿元，同比均有微涨。其中，商贸物流基地商品房共计实现签约销售面积约0.68万平方米、签约销售金额约1.10亿元，同比分别下降84.2%、77.7%亿元；住宅销售面积和销售金额同比均有所增长。

对此，王晶表示，公司一直将商贸流通运营作为业务板块之一来发展， 没有说不跟房地产并重，或者一定要做到怎么样 。

募投项目三年未达预期

除了转型重组，香江控股还募投了多个项目，其中值得关注的是长沙高岭国际商贸城和南沙香江国际金融中心。

根据计划，长沙高岭国际商贸城预计从2016年到2018年共投入13.8亿元，整体投资收益率为41.24%，出售部分总销售收入可以达到27.2亿元，出租部分每年租金净流入可以达到5224万元；南沙香江国际金融中心预计从2016年到2017年共投入2.7亿元，办公楼、商业每年租金净流入分别可以达到4594万元、1038万元。

但根据西南证券报告，长沙高岭商贸城建设项目已竣工验收但尚未全部出租，2018年出租商铺写字楼实现净亏损2319万元，项目竣工后累计实现净亏损2319万元，相应工程款项尚未结算完毕。

长沙高岭商贸城建设项目包括A1-1和A1-2地块。其中，截至2018年12月31日，A1-2地块已竣工验收但尚未全部实现销售，累计已售商铺实现净利润2580万元，而A1-1地块处于临建状态，尚未开工。

王晶表示，因为长沙项目的区位十分优越，募投时规划的资金量也比较大，剩余地块部分不能贸然去规划，要想好了再把这个项目深入下去。 我们希望这个项目整体没有亏钱，还是一个比较稳健的状态。

南沙香江国际金融中心项目已竣工验收但尚未全部实现销售或出租，2018年出售及出租商铺写字楼实现净亏损人民币8059万元，累计出售及出租商铺写字楼实现净亏损人民币7936万元，相应工程款项亦尚未结算完毕。

南沙这个项目已入驻了几十家企业，写字楼已经订了八九成，但每一家谈得都不一样。 王晶说， 现在关键是把这个项目的租金收入和客流做起来。