万科、融创、绿地稳坐拿地榜三甲 龙头房企高溢价补仓二线城市

今年3月以来，随着一二线城市市场成交有所回暖，融资环境缓和，房企开始重燃拿地热情。

4月16日，一场百亿级别的土地拍卖在杭州土地拍卖交易所展开激烈角逐，绿地、滨江等21家房企参与此次角逐。这场土地拍卖开场仅20分钟便达到溢价30%的封顶价，直接转入竞自持阶段。最终，杭州滨江房产集团以52.03亿元竞得望江单元地块，折合楼面地价45325.75元/平方米，自持比例达22%，这一单价也直逼杭州历史最高住宅用地楼面地价。当日，同场角逐的绿城也以总价54.52亿元斩获江干区笕桥地块和下城区三里亭地块。与2018年2%的平均溢价相比，今年杭州的土地拍卖溢价率达到了20%以上。

今年3月以来，随着一二线城市市场成交有所回暖，融资环境缓和，房企开始重燃拿地热情，无锡、常熟、南昌、长沙等城市成为房企争夺之地，多个城市出现久违的高溢价拿地现象，不仅热点二线城市拿地溢价率超20%，合肥、济南等城市也多次出现溢价率超100%的地块。

值得关注的是，龙头房企正是本轮 补仓战 的主力军。具有行业风向标意义的是，在这轮拿地潮中，房企拿地多集中在热点二线城市，长三角、大湾区等区域，相比之下，三四线城市土地拍卖市场的成交面积和成交价格则出现回落。对此，中金宏观固收研究团队的相关负责人在接受中国房地产报记者采访时表示： 房企的拿地策略在变化，三四线城市房价在经历2018年的上涨后正逐渐回归理性。 一城一策政策 的实施也使得部分城市出现成交回暖，相比三四线城市，二线城市的基本面更好，所以房企也从三四线重新回归二线城市拿地。

长三角为补仓重点

对2019年来说，投资这块我们还是比较谨慎的。我们现在的整体布局和土地储备还是比较充分的，如果达到我们要求的标准，不管公开市场也好，收并购也好，我们会获取一些土地，如果是太纠结的（土地）就放掉。 3月29日，在融创2018年业绩会上，孙宏斌颇为含蓄的表达了2019年谨慎的拿地态度，但随即融创便出现在江苏无锡的土地拍卖市场。

4月3日，融创以13.79亿元的总价摘得无锡市惠山区一宗商住用地，溢价率22.03%。次日，融创再次以10.6亿元的价格拿下无锡利源汽车城西侧地块，溢价率79.39%，成交楼面地价12637元/平方米，这一价格也刷新了一直由华润保持的11569元/平方米的楼面地价，成为新吴区新晋地王。对于融创为何以地王价格拿下该地块，当地业内人士分析：无锡位于长三角区域，而融创此次拿下的江溪板块是新吴区发展较早的一个区域，品牌房企林立，住宅库存较少，经初步测算，未来该地块项目售价将突破2万元/平方米。

在无锡拿下两宗地块之后，融创再次出现在南昌的土地拍卖市场，4月8日，以8.83亿元的总价拿下南昌青云谱区地块，溢价率76.97%。然而融创的溢价率很快被同日角逐的阳光城刷新了，在一番激烈角逐后，阳光城以5.1亿元拿下青山湖区地块，溢价率110.49%。

同样忙于在长三角城市拿地补仓的还有碧桂园和新城控股、金科集团。4月9日，在浙江嘉兴海盐县的一宗住宅用地竞拍中，碧桂园经过106轮竞价以5.43亿元总价竞得地块，溢价率为37.94%。仅3日后，碧桂园便再次以97.2%的溢价率拿下了台州温岭太平街道一宗商住用地。随后，旭辉、金科也加入酣战，而新城控股则在常熟土地拍卖中一举刷新其历史单价。

这场拿地潮愈演愈烈，根据中指院数据显示，2019年1至3月，TOP100房企拿地总额5418亿元，同比上升8.4%。从拿地金额来看，万科、融创、绿地占据榜单前三位。其中，万科以311亿元占据拿地榜首；融创拿地势头迅猛，以309亿元拿地金额跃居第二位；绿地控股也以225亿元的拿地金额居于第三位。TOP10企业1~3月拿地总额1904亿元，占TOP100企业的35.2%，龙头房企获取土地资源优势不减，行业集中度明显。

对于近期部分城市土地拍卖市场火热现象，诸葛找房数据研究中心分析师国仕英在接受中国房地产报记者采访时表示，部分热点二线城市的地方政府对土地拍卖政策进行了适度的调整，如降低起拍价，减少配建等。另一方面，房企融资环境改善，资金逐步回流，预期向好，参与拍地的积极性提高，出现了高溢价拿地现象。

布局回归、拿地策略转变

从近期房企拿地的地区域来看，一些房企正从下沉到三四线城市拿地的策略回归，转向加强二线城市补仓。根据诸葛找房数据统计显示，全国主要地级市2019年第十五周（4月8日至4月14日）土地成交348宗，其中一线城市本周土地成交6宗，环比下跌53.85%，同比下跌14.29%。二线城市本周土地成交139宗，环比上周增加12.34%。从城市来看，武汉当周住宅用地成交量最多为7宗，其次是天津6宗、宁波、青岛、长春分别成交5宗。相比之下，三四线城市当周成交土地203宗，住宅用地仅成交56宗，环比此前一周减少3.75%，同比下跌35.24%。

从溢价率来看，4月8日至4月14日全国主要地级市溢价率为20.77%，环比提升1个百分点，同比提升2个百分点。二线城市平均溢价率为19.41%，同环比均提升1.12个百分点。值得关注的是，三四线城市流拍率为7.73%。环比升高2个百分点，为各等级城市中最高。

对于房企回归二线城市高溢价拿地的现象，国仕英表示，在行业进入精细化竞争阶段下，优质地块成为房企争夺的焦点。部分品牌房企今年以来有回归二线城市的趋势。如融创、新城、中梁等房企加大了在二线城市的拿地规模。在棚改货币化安置政策收紧以及购买力被透支、经济基础薄弱情况下，三四线市场信心不足，地价经过上一轮的上涨后利润空间被压缩，房企拿地热度减退，三四线土地市场进一步分化。

对于2019年的拿地策略，龙头房企态度各不相同。孙宏斌在2018年业绩会上表示： 我们拿地有三种情况：一种是做标杆的；第二种是周转比较快的地；第三种是粮仓型，大项目可以卖8年、10年。标杆型项目我们允许它的地价稍微贵点，利润率到10%；快周转型项目的利润率可达到15%；粮仓型项目的利润率现在可能会低，这两年是3%~5%，但是三年以后可能会达到12%，五年以后就是15%~18%了，我们三个产品的标准不一样。

金茂投资者关系总监郑秋平则在业绩会上表示： 金茂在内部专门有一个投资的方向，叫八十、十五和五。指未来资金的投向80%分布在销售型物业，15%分布在持有型物业，还有5%放在创新性的一些业务上。

龙湖集团主席吴亚军在2018年业绩会上表示： 对于近期愈加疯狂的土地拍卖市场，龙湖的原则第一是坚守一线二线城市；第二是在常规区域里拿地，如环渤海区域包括济南、青岛、北京，浙江、南京、无锡、常州等长三角区域城市。未来可能会在华中区域增大力度，像武汉、长沙、郑州、南昌这样的城市。下一步需要在华南继续深耕；第三是在买地策略上，把握时间，把握周期。