房地产市场快速修复 3月成交量恢复至去年同期63%水平

受疫情与小区封闭影响，2020年第一季度，全国重点18个城市二手房市场成交量环比减少39.2%，同比减少44.6%，当前季度成交量创近五年季度成交最低水平。然而，随着全国疫情防控形势稳定，房地产市场正在快速修复。

贝壳研究院4月2日5号院Live线上分享活动上发布《一季度重点城市二手房市场形势及展望》（以下简称《报告》）显示，2020年3月，北京、上海、深圳、广州、大连、天津、廊坊、西安、济南、青岛、烟台、武汉、南京、合肥、杭州、长沙、重庆、成都等18城链家二手房成交量比1-2月成交量增长41.8%，已恢复至去年同期水平的63%，市场呈现明显的 V 形走势。

值得关注的是，市场恢复呈现出 南强北弱 的特征。其中，长三角二手房市场复苏力度最强，京津冀二手房市场最弱。上海、南京与杭州三个长三角城市3月二手房成交量已经明显超过疫情前12月水平，目前已经恢复至去年3月水平的75%。

每年春节左右都是重点城市刚需的集中释放期，加之随着复工复产稳步推进，因疫情而积压的需求在3月开始释放。 贝壳研究院首席市场分析师许小乐指出，不管是调控政策还是信贷政策都有一定程度的边际放松，也带动市场预期和入市积极性的提升。

《报告》数据显示，2020年3月，全国重点18城链家二手房成交面积在90平以下占比高出疫情前水平约3个百分点，达到72.4%。北京、上海、成都、南京3月成交面积在90平以下占比较上月均有不同程度提高。

以北京为例，3月北京外围城区复苏较中心城区更快，亦庄开发区、门头沟、大兴、石景山等刚需房源集中的区域二手房成交量已经恢复至去年3月小阳春成交水平的50%以上。450万以下房源成交占比相较疫情前提高将近7个百分点。60平以下房源成交占比、25-29岁年龄段成交客群占比均有2个百分点的提升，刚需入市节奏更快。

然而，市场反弹并未推高价格。2020年3月，重点17城中有14城价格均价较1 2月成交均价下跌。《报告》指出，原因在于目前交易是低位反弹，还没有到达能让价格明显上涨的量级，整体来看绝对水平依旧较低。且整体供需矛盾依旧较为缓和，大部分城市业主调价中涨价占比不足30%，买方的市场地位高。房源成交周期均超过120天，市场交易节奏依旧缓慢。

对于后市二手房市场发展趋势，许小乐认为，目前主要是前期积累的刚需快速入场带动市场回暖，随着 卖小房买大房 的改善需求积极入市，二季度改善需求释放节奏会加快，预计二季度成交量同比增长40%。各地市场复苏取决于其城市基本面和疫情前市场供需情况，预计二季度市场复苏力度为长三角 二线省会城市 珠三角 京津冀。

从长远来看，《报告》预计，在房地产调控政策保持稳定、国内经济得到恢复的情况下，二季度后会有一定低迷，年底10月以后又开始活跃。但是，下半年市场走势与全球经济下行风险关联度增加，存在不确定性。