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大举并购后雅生活交成绩单：规模大增毛利率下降
2020-03-18 15:52已围观次
原标题：大举并购后雅生活交成绩单，规模大增毛利率下降，欲成百亿级管理平台
不同于往年在午间时分便早早披露全年业绩，3月17日晚20：54，连发几条公告之后，雅生活服务才揭开了2019年全年业绩的面纱。
公告显示，2019年全年，雅生活服务实现收入51.27亿元，较去年同期增加51.8%；毛利为18.83亿元，同比增加46%，毛利率为36.7%，同比减少1.5个百分点；归母净利润为12.31亿元，同比增加53.7%。
雅生活服务管理层在公告中难掩愉悦，“本集团2017年至2019年的三年规划圆满收官。2017-2019年，本集团收入和净利润复合年增长率分别为70.6%和107.4%。”
飘红的业绩也给雅生活服务的股价带来了上涨动力，3月18日，雅生活服务高开高走，截至发稿前，其股价为29.35港元，涨幅为5.58%，总市值为391.33亿港元。
收并购推动业绩飘红
2019年，雅生活服务三项主要均取得显著增长。其中，物业管理服务、外延增值服务、社区增值服务分别实现收入28.3亿元、18.12亿元、4.85亿元，同比分别增长74.2%、23.9%、68.1%。
漂亮的财务数据得益于业务的快速扩张。截至2019年底，雅生活服务在管面积达到2.34亿平方米，同比增长69.4%；合约面积为3.56亿平方米，同比增长55%。
雅生活服务背靠的雅居乐集团、为其提供了重要的增长动力。
据披露，截至2019年底，雅生活服务接管雅居乐集团、开发的项目，年内新增在管面积分别为563.4万平方米、383万平方米，同比新增11.7%、81%；来自两大股东的新增合约面积分别为668.2万平方米、1805万平方米，较截至2018年底分别增长9.5%及81.9%。
不过，最大的增长动力还是来自雅生活服务第三方拓展及收并购的贡献。
在管面积方面，雅生活服务来自第三方项目的合约面积（含收并购贡献）共计新增8640.2万平方米，同比增幅达101.4%，累计在管面积达1.72亿平方米，在总在管面积中占比达到73.3%；同时，来自第三方项目的合约面积（含收并购贡献）累计达2.39亿平方米，较2018年底增长74%。
收并购也使得雅生活服务的业态、地区布局更加完善。得益于收并购，雅生活服务在管面积中非住宅类占比为41.1%，同比增长了1.5个百分点；在覆盖范围上，也拓展至全国93个城市。
其中，雅生活服务通过收购哈尔滨景阳进入了东北地区，对广州粤华物业的收购则填补了其在公共建筑市场的业务空白。此外，雅生活服务还对完成了对青岛、兰州城关等的收购。
业内最大收购
雅生活服务管理层曾在2019年初举行的业绩说明会上明确表示，要通过收并购进行区域布局、业态布局，并“争取完成一些行业重量级的收购”。
2019年被雅生活服务管理层认为是公司“发展史上具有里程碑意义的一年”，其中一个重要因素便是拿下了中民物业。
2019年9月26日早间，雅生活服务发布公告，宣布将以15.6亿元的价格收购中民物业60%的股权，并以不超过5亿元的可变对价收购新中民物业60%的股权。当天复牌后，其股价涨幅一度冲破10%，并以8.36%的涨幅收盘。
资料显示，中民物业集团及新中民物业集团是全国最大的物业管理公司之一，覆盖公共建筑、商业办公、住宅等业态，据披露，截至2018年底，中民物业方面下属的控股物业公司管理面积合计约1.9亿平方米、参股物业公司合计管理面积约1亿平方米，合计近2000个项目。
这被认为是目前物管行业最大的一宗收并购。
收购中民物业及新中民物业后，雅生活服务在上海、重庆、江苏、山东等经济发达区域的市场占有率将得到提升，并进入门槛较高的公共建筑及商业办公及各细分业态。
这也将进一步削弱雅生活服务对两大开发商集团的依赖度。中投证券（香港）2月中旬发布的研报显示，雅生活服务未来管理面积增长确定性强，除双股东每年注入2500万平方米，第三方合约面积正在逐步整合承接，预计2020-2021年陆续并表完成中民物业等近3亿平方米管理面积，届时公司的管理面积将超过5亿平方米。
值得一提的是，截至2018年底，中民物业集团及新中民物业集团收入合计约39.6亿元，扣非税后净利润合计约3.51亿元。这无疑将有力助推雅生活在2020年实现百亿目标。
此次收购完成后，雅生活服务的在管面积有望超过拥有约5.64亿平方米自管面积的彩生活，成为物业管理行业最大规模企业。
欲达百亿级别
大举收并购推动促使增长的除了业绩，还有支出。截至2019年底，雅生活服务的期末现金及现金等价物为42.07亿元，同比减少12.48%，主要是由于期内收并购的力度加大，进行对价支付所致。对中民物业方面的收购资金，也由雅生活服务的内部资源分期拨付。
除此之外，收并购的项目还拉低了雅生活服务的毛利率。
截至2019年底，雅生活服务的毛利率从2018年的38.2%下降至36.7%，三项主要业务中，外延增值服务、社区增值服务的毛利率分别为49.8%、54.4%，同比分别增长2.1个百分点、3.5个百分点，明显拉低毛利率平均水平的为物业管理服务。
据披露，雅生活服务的物业管理服务毛利率为25.3%，较2018年的27.4%下降2.1个百分点。雅生活服务表示，这主要是由于年内积极进行外拓项目的承接，项目前期投入多导致毛利相对较低。同时，雅生活服务收并购企业贡献同比提升，而该些企业采取市场化发展策略，毛利水平相对较低。
中投证券（香港）研报也指出，由于受新并入业务毛利率较低影响，预计雅生活2020年、2021年的毛利率有下降压力。
但这并不会阻碍雅生活服务通过收并购扩张的步伐。
雅生活服务管理层如是表示，“随着物业管理龙头企业管理半径持续拓宽，市场化拓展能力和渠道不断增强，以及资本助力行业整合优化，预计行业集中度将在3-5年中呈现较大幅度的提升”，而抓住发展机遇的关键措施便是继续实施并购。
2019年8月，雅生活服务调整了IPO募集资金所得款项的用途，意欲将其中85%用于“选择性地把握战略投资及收购机会、进一步发展战略联盟”等，而其招股章程中拟定的用于该项目的比例为65%。
据披露，雅生活服务上市募集净额约为31.99亿元，截至2019年末，其已使用的26.22亿元中，有23.03亿元用于把握战略投资、收购及进一步发展联盟等。
持续推进的并购背后，是雅生活对未来的新规划。雅生活管理层表示，2020年是雅生活新三年规划的元年，亦是其迈入新十年征程的起步年，其将“致力成为中国物业管理行业百亿级别平台企业”。 .国.际.金.融.报
不同于往年在午间时分便早早披露全年业绩，3月17日晚20：54，连发几条公告之后，雅生活服务才揭开了2019年全年业绩的面纱。
公告显示，2019年全年，雅生活服务实现收入51.27亿元，较去年同期增加51.8%；毛利为18.83亿元，同比增加46%，毛利率为36.7%，同比减少1.5个百分点；归母净利润为12.31亿元，同比增加53.7%。
雅生活服务管理层在公告中难掩愉悦，“本集团2017年至2019年的三年规划圆满收官。2017-2019年，本集团收入和净利润复合年增长率分别为70.6%和107.4%。”
飘红的业绩也给雅生活服务的股价带来了上涨动力，3月18日，雅生活服务高开高走，截至发稿前，其股价为29.35港元，涨幅为5.58%，总市值为391.33亿港元。
收并购推动业绩飘红
2019年，雅生活服务三项主要均取得显著增长。其中，物业管理服务、外延增值服务、社区增值服务分别实现收入28.3亿元、18.12亿元、4.85亿元，同比分别增长74.2%、23.9%、68.1%。
漂亮的财务数据得益于业务的快速扩张。截至2019年底，雅生活服务在管面积达到2.34亿平方米，同比增长69.4%；合约面积为3.56亿平方米，同比增长55%。
雅生活服务背靠的雅居乐集团、为其提供了重要的增长动力。
据披露，截至2019年底，雅生活服务接管雅居乐集团、开发的项目，年内新增在管面积分别为563.4万平方米、383万平方米，同比新增11.7%、81%；来自两大股东的新增合约面积分别为668.2万平方米、1805万平方米，较截至2018年底分别增长9.5%及81.9%。
不过，最大的增长动力还是来自雅生活服务第三方拓展及收并购的贡献。
在管面积方面，雅生活服务来自第三方项目的合约面积（含收并购贡献）共计新增8640.2万平方米，同比增幅达101.4%，累计在管面积达1.72亿平方米，在总在管面积中占比达到73.3%；同时，来自第三方项目的合约面积（含收并购贡献）累计达2.39亿平方米，较2018年底增长74%。
收并购也使得雅生活服务的业态、地区布局更加完善。得益于收并购，雅生活服务在管面积中非住宅类占比为41.1%，同比增长了1.5个百分点；在覆盖范围上，也拓展至全国93个城市。
其中，雅生活服务通过收购哈尔滨景阳进入了东北地区，对广州粤华物业的收购则填补了其在公共建筑市场的业务空白。此外，雅生活服务还对完成了对青岛、兰州城关等的收购。
业内最大收购
雅生活服务管理层曾在2019年初举行的业绩说明会上明确表示，要通过收并购进行区域布局、业态布局，并“争取完成一些行业重量级的收购”。
2019年被雅生活服务管理层认为是公司“发展史上具有里程碑意义的一年”，其中一个重要因素便是拿下了中民物业。
2019年9月26日早间，雅生活服务发布公告，宣布将以15.6亿元的价格收购中民物业60%的股权，并以不超过5亿元的可变对价收购新中民物业60%的股权。当天复牌后，其股价涨幅一度冲破10%，并以8.36%的涨幅收盘。
资料显示，中民物业集团及新中民物业集团是全国最大的物业管理公司之一，覆盖公共建筑、商业办公、住宅等业态，据披露，截至2018年底，中民物业方面下属的控股物业公司管理面积合计约1.9亿平方米、参股物业公司合计管理面积约1亿平方米，合计近2000个项目。
这被认为是目前物管行业最大的一宗收并购。
收购中民物业及新中民物业后，雅生活服务在上海、重庆、江苏、山东等经济发达区域的市场占有率将得到提升，并进入门槛较高的公共建筑及商业办公及各细分业态。
这也将进一步削弱雅生活服务对两大开发商集团的依赖度。中投证券（香港）2月中旬发布的研报显示，雅生活服务未来管理面积增长确定性强，除双股东每年注入2500万平方米，第三方合约面积正在逐步整合承接，预计2020-2021年陆续并表完成中民物业等近3亿平方米管理面积，届时公司的管理面积将超过5亿平方米。
值得一提的是，截至2018年底，中民物业集团及新中民物业集团收入合计约39.6亿元，扣非税后净利润合计约3.51亿元。这无疑将有力助推雅生活在2020年实现百亿目标。
此次收购完成后，雅生活服务的在管面积有望超过拥有约5.64亿平方米自管面积的彩生活，成为物业管理行业最大规模企业。
欲达百亿级别
大举收并购推动促使增长的除了业绩，还有支出。截至2019年底，雅生活服务的期末现金及现金等价物为42.07亿元，同比减少12.48%，主要是由于期内收并购的力度加大，进行对价支付所致。对中民物业方面的收购资金，也由雅生活服务的内部资源分期拨付。
除此之外，收并购的项目还拉低了雅生活服务的毛利率。
截至2019年底，雅生活服务的毛利率从2018年的38.2%下降至36.7%，三项主要业务中，外延增值服务、社区增值服务的毛利率分别为49.8%、54.4%，同比分别增长2.1个百分点、3.5个百分点，明显拉低毛利率平均水平的为物业管理服务。
据披露，雅生活服务的物业管理服务毛利率为25.3%，较2018年的27.4%下降2.1个百分点。雅生活服务表示，这主要是由于年内积极进行外拓项目的承接，项目前期投入多导致毛利相对较低。同时，雅生活服务收并购企业贡献同比提升，而该些企业采取市场化发展策略，毛利水平相对较低。
中投证券（香港）研报也指出，由于受新并入业务毛利率较低影响，预计雅生活2020年、2021年的毛利率有下降压力。
但这并不会阻碍雅生活服务通过收并购扩张的步伐。
雅生活服务管理层如是表示，“随着物业管理龙头企业管理半径持续拓宽，市场化拓展能力和渠道不断增强，以及资本助力行业整合优化，预计行业集中度将在3-5年中呈现较大幅度的提升”，而抓住发展机遇的关键措施便是继续实施并购。
2019年8月，雅生活服务调整了IPO募集资金所得款项的用途，意欲将其中85%用于“选择性地把握战略投资及收购机会、进一步发展战略联盟”等，而其招股章程中拟定的用于该项目的比例为65%。
据披露，雅生活服务上市募集净额约为31.99亿元，截至2019年末，其已使用的26.22亿元中，有23.03亿元用于把握战略投资、收购及进一步发展联盟等。
持续推进的并购背后，是雅生活对未来的新规划。雅生活管理层表示，2020年是雅生活新三年规划的元年，亦是其迈入新十年征程的起步年，其将“致力成为中国物业管理行业百亿级别平台企业”。 .国.际.金.融.报
