销售额同比减少92.91%！南京高科发生了什么？

　　中国房地产报

　　南京高科可能需要进一步优化内部管理，提升运营效率，以应对外部环境变化带来的挑战。

　　一则业绩公告，把南京高科推到了公众视野。

　　7月16日，南京高科股份有限公司（以下简称“南京高科”）发布了2024年第二季度房地产业务主要经营数据公告。

　　公告显示，2024年4~6月，公司房地产业务实现合同销售金额8889.39万元，同比减少91.14%，实现权益合同销售金额6568.85万元，同比减少92.87%。1~6月，公司房地产业务实现合同销售金额1.23亿元，同比减少92.91%，实现权益合同销售金额8864.47万元，同比减少94.12%。

　　值得注意的是，南京高科今年上半年的销售数据相较于去年同期出现了大幅度下滑。2023年4~6月，房地产业务实现合同销售金额10.04亿元，同比增加162.4%，实现权益合同销售金额 9.21亿元，同比增加200.99%。2023年1~6月，房地产业务实现合同销售金额17.35亿元，同比增加278.08%，实现权益合同销售金额 15.06亿元，同比增加310.24%。

　　针对南京高科房地产业务销售业绩下滑背后的原因以及下一步发展规划，记者多次致电南京高科董事会秘书并发去采访函，截至发稿，未收到回复。

　　“南京高科的房地产业务受到当前行业整体行业下行影响，销售去化和回款不及预期，结算收入大幅下滑，表明市场的需求减少可能是导致业绩下滑的一个重要因素。”中国企业资本联盟副理事长柏文喜表示，从南京高科2023年报来看，其房地产项目的销售情况并不算理想，部分项目累计销售未能过半，这直接影响了南京高科的营业收入和利润。

　　房地产项目去化压力大

　　从地产业务领域来看，南京高科房地产业务致力于扎根南京这片热土，先后开发了紫星堂、江悦堂、迈上品院、紫尧星院、紫麟景院等中高端商品住宅。

　　南京高科房地产业务大部分的存货是正在开发建设中的项目，集中在2022年、2023年开工，也有部分项目在售，分别是2022年5月开盘的迈上品院和2023年2月开盘的紫尧星院。

　　据贝壳找房网显示，迈上品院建筑面积在105~300平方米，参考均价4万元/平方米，一套105平方米的三室两厅约416万元/套，比周边新房均价高2174元/平方米，比周边小区均价高11986元/平方米。“目前面积105平方米的还有几十套，其他面积的房源已经没有了。”当地一位房地产中介机构人士表示。

　　高科紫尧星院建筑面积在98~142平方米，参考均价3.1万元/平方米，参考总价290万~450万元/套。比周边新房均价低307元/平方米，比周边小区均价高12647元/平方米。“该项目房源还有很多，销售不是很乐观，这与南京高科价格太高、不顺应市场、客户不接受有关。”一位资深房地产中介机构人士向记者表示。

　　事实上，上述两个项目2023年销售也不容乐观。年报显示，迈上品院可供出售面积31481.16平方米，截至2023年年底才已售（含已预售）面积12472.81平方米，销售率不足40%。紫尧星院的销量也表现不佳，可供出售面积107330.08平方米，已售（含已预售）面积仅3434.69平方米。

　　南京高科房地产业务少部分的存货是已建成的开发产品，以靖安佳园、龙岸花园、靖安三期、靖安四期经济适用房项目为主，也有学士风华、高科荣境、紫星荣院等商品房项目尾盘，但去化效果也不是特别理想。

　　南京高科房地产项目的销售情况，也进一步反映出南京市房地产市场的情况。

　　据南京克而瑞数据显示，从2023年全年以及2024年1~5月来看，南京市新房成交低位运行，2024年1~5月，成交仅1.04万套，较2023年同期下滑约61%；二手房虽有下降，但容量犹在，2024年1~5月成交3.91万套，同期下滑17%；成交均价方面，新房二手房均有下滑，其中二手房整体较2023年同期下滑17%，新房下滑14%。整体看来，2024年1~5月，南京新房成交下滑，二手房以价换量，市场容量整体呈小幅下滑态势，成交均价逐步走低。

　　另据南京市统计局数据显示，2023 年南京地区商品房销售面积 906.03 万平方米，同比下降3.9%；商品房销售金额 2047.80亿元，同比下降15.7%；新开工面积1073.95万平方米，同比下降17.6%；施工面积7475.47 万平方米，同比下降4.7%；竣工面积 963.63万平方米，同比增长39.5%。广义库存去化周期8.77 年。

　　为市场健康平稳发展，2024年，南京市先后发布了降首付、降利率、支持以旧换新等政策，但从目前市场来看，正在逐步恢复平稳之中，信心重塑还需多方支持和一定时间周期。

　　背靠国资

　　南京高科的发展历程是国有企业转型升级和多元化发展的一个缩影。

　　1992年，南京高科的前身南京新港经济技术开发股份有限总公司成立，旨在推动南京经济技术开发区的基础设施建设和招商引资。1995年更名为“南京新港股份有限公司”，并于1997年在上海证券交易所上市，证券简称“南京新港”；1998年，通过配股融资并更名为“南京新港高科技股份有限公司”，证券简称变更为“南京高科”；2013年，再次更名为“南京高科股份有限公司”。

　　值得关注的是，截至2023年末，南京高科股权结构保持基本稳定，控股股东为南京新港开发有限公司，持有南京高科34.74%股份，且近6年保持股份占比稳定不变，其实际控制人为南京市国资委。

　　成立30多年来，这家扎根国家级南京经济技术开发区的老牌上市国企，也从一开始立足南京经开区从事基础设施建设、产业投资，到2007年正式进入房地产领域后，开启房地产、市政、优质股权投资协同发展的综合性企业。

　　其中，房地产业务范围涵盖住宅开发、政府代建、商业运营、物业管理等。开发项目以中高端商品住宅为主，并大力拓展区域保障房、旧城改造、乡建古建等政府代建业务。

　　房地产业务主要以控股子公司高科置业、全资子公司高科城发为运作平台。其中，高科置业是南京地区最具实力的房地产开发企业之一；高科城发主要负责南京高科城市更新、综合开发等新业务及其他代建项目的运作实施。

　　作为南京市国资委控股的国有企业，南京高科在房地产业务经营策略上可能面临市场竞争压力，尤其是在新项目的获取与运作上存在较大的风险性、流动性相关的不确定因素。柏文喜认为，南京高科可能需要进一步优化内部管理，提升运营效率，以应对外部环境变化带来的挑战。