欧阳捷：新零售并没带来零售业增长 电商切分蛋糕

新零售并没给零售业带来更多增长，电商并没给商业地产带来更多推动作用，只是切分了市场增长蛋糕。 新城控股集团有限公司高级副总裁欧阳捷11月21日在2018观点商业年会上表示。

欧阳捷表示，科技让人足不出户即可满足购物需求,这对商业地产来说，可能面临危机。现阶段来看，从物质获得幸福的时代已经结束，商业地产应打造精神消费新蓝海，这是不小于物质消费的更大蓝海，市场蛋糕会非常大，而精神消费包括感官刺激、个人提升和思想感悟。

未来，商业地产必须做到更精准、更方便、更人性、更丰富。欧阳捷分析，通过智能导航、智能导购、智能分析做到更精准；通过理解消费者懒人思维，提供更便捷消费通道，如无人商店、便捷支付、送货到家等；通过满足分散化、个性化、小众化等各种需求做到更丰富。

物质需求+精神享受是未来商业地产的终极目标。 他强调。

以下为发言实录

欧阳捷：非常高兴能够在观点商业地产论坛上跟大家分享一些我们对未来商业地产大势的看法。这次汇报的题目叫 知大势、解人性、玩商业、借智能 。

大家都知道大润发曾经提出一个观点， 打败我的不是同行，而是时代 。别人还在活着，时代还在进步，它没有了。有些企业为什么被时代打败了？其实不是被时代打败，是被自己打败，因为他们看错了大势、踩错了节拍，失去了未来的发展机会。有非常多的企业的法人治理结构非常完备、内部流程体系非常健全，人才团队非常优秀，但是因为他们没有看清楚大势，所以才失去了未来。

大势到底是什么样的？我们的商业的地带仅仅是零售的迭代吗？过去经过了这么多的迭代，它也没有突破零售的范畴，新零售也没有突破零售的范畴，过去我们讲线上只是工具，这句话是对的，新零售能够让我的增长更快吗？并不能，新零售并没有给我们带来很多的增长，我们的社会零售总额还在下降，电商的增速也在开始放缓，所以我们认为电商只是切分了市场增长的蛋糕，并没有给市场带来更多的增长。但是购物中心也在突破过去零售的范畴，引入更多的体验式的业态，很多业态也推行了线上线下的融合交易。但是即便是这样，购物中心的这种变化也没有带来零售更多的增长。这是什么原因？

我们可以看到，我们的人口还在不断增长，但是社会零售总额的增速却在下降。背后的逻辑有三个大势。有人说是不是因为我们房价太高了，透支了消费力，这是短期的行为。更长期的有三个趋势，第一是新生儿逐年减少，现在的新生儿比上世纪90年代每年少400多万人。

第二是老龄化，李光耀曾经说过日本是一个走向衰退的国家，就是因为老年人不怎么买东西，老电视机看着也挺好，老汽车开着也行。

第三是我们对消费的欲望逐渐淡漠，我们现在吃、穿、用的消费都在下降，男士戴手表的越来越少，女士穿拖鞋的越来越多，我们对消费奢侈品没有过去那么强烈了。当然，我们市场的蛋糕还在变到，它的增速虽然在下降，但是还在增长，只是增速不会那么快。我们已经快进入一个不知道要消费什么的时代。

对于商业广场、商业地产、购物中心来讲，我们可能面临一个更大的危机，这个危机就是科技可以让我们足不出户。我们为什么一定要到商业里面去？过去有人说购物中心里面有魔镜，女士要到魔镜面前去试，我们要选各种各样的衣服，但是未来魔镜可以放到家里。

同时，无人商店能不能带来更多的消费者，这也不行，购物中心都不去了，无人商店还有什么意义呢？未来还有无人移动商店，未来满街跑的无人汽车就变成无人移动商店，我们用手机一呼叫，它就从无人商店通过无人机把东西送到我们家的阳台，我们还要感知购物吗？不需要了。

所以现在最大的问题是我们的物质已经基本满足，而我们的精神是非常匮乏的，但是我们的收入还在增多，我们多下来的钱干吗了？一个是追求人民日益增长的美好生活，但是这个日益增长的美好生活不是从物质里面获得幸福的时代，这个时代已经结束了。

我们需要洞察人类的本性需求，人类的本原需求在哪里？我们满足我们的生理本能之后，我们会追求社会的本能，自我认同的本能，以及我们的解脱本能，这些都是精神层面的消费。什么是精神消费？精神消费就是你花了钱，什么都没买来，最后变成一张纸，比如说门票，它是我们的感官刺激、个人提升、思想感悟。

我们都在体验各种感官刺激，我有一个朋友的女儿到南极去跳海，我问了身边的很多朋友，你们愿意去吗？没有一个人敢去，因为那里不仅是水性好的问题，根本是你能不能施展开，只有企鹅能施展开，他们为什么要跳呢？就是追求极致的生命体验。

另外就是提升自我，我们的知识迭代，各种思想修养、艺术修养都是如此。所以我曾经跟爱琴海华容总交流，他们引进了一个马术项目，我跟那个马术项目的负责人交流过，我说那个马术确实很好，但是还远远不够，你仅仅给他们带来了一些体验，带来了马术的技能和技巧，下一步你应该去做什么呢？应该带来一些知识，带来文化、礼仪、修养，甚至带来击剑，再进一步你把他的爸爸妈妈一起带进来，如果他们的父母不跟他们一起学习，他们的代沟会越来越大。同时我们还可以修炼自己，我们可以礼佛、修禅，来提升自己，学会珍爱生命。

我也写了一个公众号，我的公众号叫欧阳先声，我写了4篇关于精神消费的内容，我认为精神消费是不少于物质消费的一个更大的新蓝海，这个巨大的市场蛋糕会非常大。

现在我们的社会已经进入了高周转时代，所有的东西都进入高周转，我们到海南、香港出差，出差一个星期的时间，以前没有手机，没有BB机，我们可能晃晃荡荡来一天，然后再开两天会，然后再回去，一周就过去了，领导也找不着你。现在我们的微信、短信，随时随地被下达了任务，这时候我们的时间成本是非常高昂的，我们必须从过去的无目的性消费转变成更精准的消费，这时候我们的商业的本质期待就是更精准、更方便、更人性、更丰富。

更精准，现在有智能导航、智能导购，还有智能分析，包括我们现在不光是商业广场用上了人脸识别，我们的吾悦广场的建设工地上也开始用了人脸识别，当然有了人脸识别，我们就可以分析工地上到底有多少人，到底今天有多少木匠，有多少瓦工，有多少钢筋工等等。

当然我们还需要更方便，我们需要更好地去理解消费者的懒人思维，为他们提供更便捷的消费通道。在这种情况下我们可以看到无人餐厅、无人商店等等，这些都已经不新鲜了。我们还要减少他们的排队，让他们付款非常简便，还可以把货直接送到家里去。当然我们还有更人性的东西，比如说未来男人可能非常不愿意去逛街，这时候我们有机器人陪着女人去逛街，解脱我们的男人，在过程中还帮她们出主意，当参谋，这时候我们的女性可能不再需要男人去陪着逛了。

当然我们的精神消费更加丰富多彩，精神消费不同于商业地产，它一定是独特的、与众不同的作品，因此它可以满足我们分散化的、个性化的、小众化的各种各样的需求。所以人总是向往着一个更美好的生活场景，如果我们把这个生活场景更富有变化、更有格调的消费场景，放到我们商业的物业门口，一定会有更多的游客愿意到我们的商业广场里面来。

当然未来商业场景到底怎么打造？我们认为要打造好一个商业，首先要把客流引进来，所以我们需要把商业场景打造好，怎么打造商业场景？我们首先要关注人，什么样的人会到商业里面来？我们觉得未来重点要关注两类人的方向，第一个是新人种的游戏人生，我们前段时间曾经听过零点资讯的董事长袁岳先生讲的东西，我觉得非常有启发，他说70后的人70%玩游戏，80后的人80%玩游戏，90后的人90%玩游戏，00后没有人不会玩游戏，未来的新人种的游戏就是游戏人生，我们要从他们的游戏人生中寻找机会，未来游戏场景的商业空间对他们来讲是充满了熟悉感，充满了亲切感的。

当然我们的电竞的商业场所，我们有电竞主题酒店，电竞主题餐厅、电竞馆等等，这都是他们未来需要的商业场景。我们也可以引入到我们的商业广场。另外有很多游戏人喜欢闻所未闻的，看前所未见的，玩总也过不了关的，这对他们来讲都是人生的极致的体验。他们也会结合虚拟世界把我们的游戏玩得更加极致。所以我们如果能够抓住新人种的游戏需求，就能抓住新人种的消费潮流。我们还可以模拟驾驶舱，体验轰炸、格斗、俯冲、上升等等。

当然这些年轻人总是会成熟的，总会慢慢长大，这时候他们可能更关注的是成年人的文化世界，在这个成年人的文化世界，他们不但体验动的快乐，可能也愿意体验静的享受。比如说我们面对围棋高手的碾压，很多人脑炸、吐血，但是我们却欲罢不能。比如说我们喜欢欣赏音乐，我们可以看机器人怎么指挥，这是新的商业体验。我们还可以看到共享音乐创作室，未来把它引进我们的商业广场也是有可能的，我们把共享音乐创作室引进来，有很多人喜欢作词，他不喜欢作曲，我们这里有各种各样的作曲家，还有人帮你演绎，帮你形成曲子，出门就可以分享。我们的机器人还可以为我们讲经，帮助我们修禅，帮助我们懂得更多的人生的哲理。

所以未来我们想借助智能，可以帮助我们把商业玩得更好，借助智能可以理解我们的人性，借助智能也可以让我们的商业变得更加的丰富多彩。

我们提出一句话，只有拥有未来场景的想象力才能拥有未来产品的竞争力，如果我们能够做到这一点，我们就可以把我们的精神消费广袤无垠的新蓝海打造得更好。

未来的商业应该是物质需求加上我们的精神享受，合起来才是我们真正的商业终极目标。如果到我们的吾悦广场，我们可以精神消费，最后顺带购物回家，这才是我们商业广场的最终目标。