蔡云：如果没有金融融合 中国商业地产走不长久

如果没有金融融合，中国商业地产是走不长久的，金融手段引入运营机制将是商业地产未来发展趋势。 中国房地产业协会商业和旅游地产专业委员会秘书长蔡云11月21日在2018观点商业年会上表示。

蔡云表示，目前，中国商业地产面临过剩压力，传统融资渠道逐渐收紧，融资门槛也在提高，开发企业融资困难，制约了商业地产发展。

但 新商业 呈现蓬勃发展之势，表现在购物、娱乐、餐饮、幼教等更新换代速度加快；互联网+消费模式深入，造成购物中心业态和动线分布发生变化；科技发展推动购物中心与科技融合。

谈到中国商业地产未来发展，蔡云提出，从基本面来看，城镇人口红利、新兴产业发展、消费升级等成为商业地产发展带来良好市场环境；从具体行业来看，随着消费对象细分化，消费行为多元化，商业地产将出现更独特品质的细分市场。

以下为发言实录

蔡云：尊敬的各位来宾、各位同行们，大家下午好！又是一年的因缘际会，依然在充满城市活力的香港举办。2018年的观点商业年会我们又聚集在一起，作为我国房地产行业的一个行业组织，中国房地产业协会历年来都是观点商业年会的一个积极的参与者和支持者。因为每一年的会都是在大量的专业人士、大量的业界精英以及地产先进的代表企业当中来参加会议的同志们，更多的是商业地产当中，特别是商业地产行业当中每年最具有思想碰撞力的，同时又是对市场进行深度研讨的，对整个市场今后的行动指针又是一个很好的出发点的活动，所以我再次代表中国房地产业协会衷心地祝贺这次大会的圆满成功。也非常开心地见到新老朋友，谢谢你们。

今年的年会主题是 新时代，新商业，新浪潮 ，我们面对着今年这个新的时代，2018年已经将近年底了，又到了今年该总结的时候了，2018年确实是不平凡的一年，我们这一年首先是贯彻十九大精神的开局之年，同时也是改革开放40周年，全面建设小康社会的决胜年，同时也是实施十三五计划的承上启下关键的一年，所以今年是非常不平凡的一年。

在今年中国进入了一个新时代，我想大家对新时代要有一个更深刻的理解，什么是新时代？纵观我们国家房地产市场，将近40年的改革开放历程和30年的房地产开发，商业地产是房地产开发中重要的领域，商业地产从原来的小区配套、底商到现在的购物中心、城市综合体、写字楼、会展中心等等，房地产开发企业和开发商承建了公共功能的所有物业开发，在此基础上商业地产又成为我们城市开发的一个主要的产品，同时它的房地产细分市场出现了。

随着我们国家经济的发展，特别是房地产业高速发展了十几年，我们可以看到现在跟我们国家经济一样，同时进入了一个调整和转型期，在转型期当中，我们有了新的市场机遇。我们今天在一起，更重要的是行业内部的人士在一起客观地看我们这个房地产市场，面对市场的现状，我们要采取什么样的积极的市场应对政策，同时也是我们现在开发企业坐下来，静下心来讨论的一个问题。

在今天的形势下，下面我就新时代、新商业和新浪潮跟与会代表讨论一下这个问题。在新的市场环境下怎么样顺应市场环境，怎么样加速提升质量，商业地产怎么在换挡中迭代前行，怎么做好这项工作，我们就商业地产的十大市场表现和十大发展趋势和大家一起探讨。

首先看一下中国新时代的商业地产。谈到商业地产，我们不可回避的是，商业地产处在一个市场经济的大环境当中，现在我们国家的经济发展进入一个新的发展阶段，可以看到显著的特征。

跟商业地产有关的第一点是我们的经济发展的特征，第三产业对我们国家经济增长的发展是非常有突出的贡献，所以说随着经济发展，在产业形态上，它不断地攀升，是任何一个产业演变的自然规律，国内国外都是这样的，未来随着产业分工的深化，特别是互联网与传统产业的融合加深的发展，我们国家的服务业将迎来一个快速发展的时期，可以说推动我们国家经济高质量的发展，这样大力发展服务业是当中最重要的一个着力点。

第二是创新，现在整个社会都提倡创新，社会转型，创新要继续，经历了我们国家30年的高速增长，可以看出总体而言，我们国家过去的高速增长确实是建立在大量的要素投入上，粗放的生产方式导致了环境、资源、生态，包括整个社会的代价十分沉重。我们今天看了愉景湾，我们知道他们是怎么对环境资源的保护。

我们过去30年高速增长当中，我们发展快，但是付出的代价是非常大的。所以说现在我们要推动我们国家经济向高质量发展，这种情况下需要提高全素质的一个生产力，特别是我们抓住未来二三十年转型当中互联网对全社会的影响，它对我们的生产方式、生活方式等等带来的是前所未有的爆发性的增长，这种情况下就要求首先是要创新。

第三是消费，现在三架马车当中最重要的就是消费，它对市场的拉动非常大。但是恰恰商业地产跟消费的连接是最紧密的，所以消费的强大的需求力是未来我们经济增长的动力，同时也是对我们整个国民经济贡献度不断增加的这么一个最大的指标。

回到我们国家现在经济形势，党的十九大报告也提出，完善促进消费体制机制，增强消费对经济发展的基础性作用。所以今后一个时期，大家在做商业地产，从事服务业发展当中，一定要注意凡是与消费有关的基础设施、环境、氛围、制度安排等等工作，为整个经济发展创造一个更好的条件，我们要适应这样的市场条件。

第四是结构优化。基于创新的支撑、消费驱动、第三产业壮大，总会出现结构上的一个重大的变化。在这个情况下，可以说结构优化是我们整个国民经济发展的一个重要特点。

第五是包容性和普惠式增长。在今后的经济发展中，包容性、普惠性逐渐增长。普惠性和包容性都跟商业地产有很大的密切关系，所以我们要在继续推进发展的基础上，着力解决好发展不平衡、不充分的问题，同时也是我们商业地产，特别是房地产当中也要解决一个结构上不合理、结构上的发展不平衡、不充分的问题。

一般来讲我们整个经济发展，服务业往往它有很强的一个就业承载力，同时它单位生产的产出比较高，再一个是它藏富于民的特点，所以大力发展服务业，增加消费类服务业经济增长的积极作用，是创新繁荣的一个根源，这是谈到我们国家经济发展，必须看到进入新时代、新阶段的三个特点。

另外基于我们国家的消费特征，统计局刚刚发的第三季度的数据可以看到，前三季度我们国家的消费保持平稳的增长，这时候零售融合发展逐渐明显。随着市场供给方式不断变化，消费继续发挥着市场的作用。另外随着我们国家的新零售、新发展、新商业业态的出现，带动传统产业的升级，不断地迭代发展，促使了居民消费进一步提高，这是我们消费不断升级的一个原因。这是我们国家经济发展特征对我们国家的商业地产的影响。

第二部分谈谈新时代下中国商业地产十大市场表现。谈到商业地产，我特别强调一下，我们今天说到的商业地产，购物中心、商业街区，这类商业地产具有明显的市场特征的，在我们的讨论中是突出的。对于其它的持有型业态，比如说办公、租赁等等，是我们没强调的内容。

我们在商业地产的市场表现，首先物业增长和消费不断升级，给我们的商业带来了良好的市场环境，在这个市场环境当中，我们可以看到开发企业当中真正投资商业地产会更加趋于理性和谨慎，可以说它的供应量和它的持有量，包括库存是逐渐增大。

再一个，我们市场的消费能力和市场运营能力又远远低于我们市场拿地的水平。可以看到开工的数量逐渐的回升了，但同时可喜的一点是，我们现在是文旅商同时并进，我们知道开发企业在各地拿地的时候，在大家谈到房地产的情况下，文化、旅游、健康、养老等产业受到各级政府的欢迎。这些产业所承载的串起来的产业链肯定要好的商业。所以在文化、旅游、健康这个复合的产业中，商业地产得到了长足的发展。

另外就是数字化技术的不断发展，现在的数字化技术，包括人工智能，包括大数据等等，对我们的影响是非常大的，不断地创新发展。

再一个是新业态，新物种，这个层出不穷的市场。我们可以看到新品牌在我们的购物中心、城市综合体、社区商业中可以说是活力四射，各种五花八门的业态都进入了我们的商业中，购物中心也多元化，我们在购物中心或者社区商业当中，或者是城市的Mall当中，可以看到很极致的产业，比如说VR、跳楼机、溜冰、冰雪运动等等，已经达到世界水平了。

还有一个是科技元素，生活场景的搭建。因为体验式走进了我们的购物中心，走进了商业综合体，它的新科技元素也融入了我们一般人的生活当中，所以它的体验式消费是我们的一个重要的组成部分。还有一个是实体商业和电商的界限模糊了，我们在谈到商业地产和实体商业的时候，甚至在天猫191亿拿下天猫购物节的时候，我们当时觉得电商冲击了我们的实体，但是我们现在看到，随着消费水平升级，逐渐是线上线下融合成为我们当今的主流。

所以一直在说不要惧怕新的事物，更多的是开发企业特别是商业地产，我们做的这种购物中心，是我们所有的经济生活当中的一个载体，这个载体是不可缺少的。电商是商业地产融合的基础。

现在商业地产依然面临着过剩的压力，一二线城市遇到了，三四线城市更是遇到，这跟经济水平发展，跟我们的运营能力、市场的认知能力和市场的引领作用是分不开的，这是我们现在遇到的这种表现。

最后一个是传统的融资渠道逐渐的收紧。在这当中融资的门槛也提高了，开发企业融资现在非常困难了，在这个情况下，包括它的审批流程、合规性等等，都受到了市场发展的影响，也制约了商业地产的发展，这是一个现状。

在这种艰难的情况下，在这个市场环境比较复杂的情况下，我们国家特别是商业地产出现了很多新商业，这种新商业给我们的商业地产带来了非常大的效果。可以看到有盒马生鲜、超级物种，包括现在的电竞等等，都进入了我们的商业综合体当中，引领了商业的发展。

刚才讲了新时代，现在讲新商业。我们可以看到购物、娱乐、餐饮、幼教等等老八样更新换代的速度加快。再一个是互联网+消费场景的模式继续深入到购物中心的每个角落，购物中心不再是一层是化妆品，二层女装、三层男装，四层以上是餐饮，不再是这样的情况，购物中心的业态和它的动线分布发生了很大的变化。

同时它的空间场景、消费新生活打破了原有的空间界限，在这个情况下，新零售业态加速布局，可以说购物中心不再是我们购物的一个场所，更多的是一个社交的场所，是一个城市会客厅的表现。这种表现需要各种不同的功能在往这个载体上发挥最大的作用。

再一个就是大数据、人工智能，经济发展了，科技水平发展了，科技渗入到生活的每个方面，作为生产发展的动力，我们的购物中心也会跟它逐渐融合。我们的艺术、音乐、动漫、图书、烘焙、网红线下店等等五花八门的业态都有。

最后谈一下我国商业地产发展的十大趋势。一是线上线下消费逐渐握手。第二是国内消费升级和高质量需求回暖，现在需求高品质的人越来越多。第三是消费对象细分化，消费行为时尚化、多元化，同时社群经济得到长足的发展，第四是购物中心业态体验化占据功能的主流。第五是商业形态出现更加具有独特品质的细分市场。第六是商业界、特色小镇和旅游乡镇成为商业地产发展的主要阶段。

随着特色商业的发展，购物中心的所有功能也下沉到其它的领域。第七是金融手段引入运营机制，刚才在陈总说的2018年的报告中也看出来，REITs、CMBS也进入，这种金融化保障我们未来的发展，第八是如果没有金融，没有金融与商业的融合，我们的商业是走不长久的，第九是在这种情况下，金融手段多元化，开发投资的渠道证券化，只有我们跟金融融合，才能促进发展。第十是城镇人口红利等等，消费升级带来整个发展。

我们对市场的研判，随着新兴产业的发展，消费对经济的动力超过60%的时候，是我们整个商业地产发展的基本市场面，市场面没变，大家的努力是不会付之东流的。商业地产作为上接生产、下接消费的平台，我们又掌握了商品流通的最终环节，必然在商品浪潮中起一个重大的作用。我们的结论就是顺应时代的要求，开创新的模式，提升新体验，我们的前行趋势是锐不可当的。