中金公司：2019年是房地产基本面衰退年

2018-11-13 08:00已围观次

2018年逐渐迈进尾声，券商研究团队开始对2019年宏观经济、微观行业的发展趋势和动态进行预测和判断。11月12日，在就房地产行业2019年走向进行展望时表示，房地产市场已经步入下行周期，预计2019年销售、投资、新开工等指标都将显著负增长，当前过紧的调控政策有望出现积极变化。

“2019年是房地产基本面衰退年。”中金公司研究报告提出，目前房地产市场不论从大周期还是小周期而言均刚刚跨过顶部，进入下行阶段。双周期叠加共振，下行风险值得特别警惕。

报告认为，2019年全国商品房销售大概率将出现5年来首次同比下跌，面积、金额跌幅预计均在10%左右。其中，一二线城市将基本平稳，三四线城市将量价齐跌。基本面加速下滑将导致明年房地产开发投资和新开工面积同比增速显著转负，中性情形下跌幅预计分别达到5%和10%。

从2016年“930”楼市调控拉开大幕以来，全国各地调控政策数量、调控力度不断加码，两周年之际调控效果也逐渐显现，目前国内一线城市新房及二手房市场全面降温，二三线热门城市涨幅亦有回落。

楼市拐点已至，房价下降趋势明确，最明显是迹象来自2018年楼市“金九银十”成色明显不足，在房企推盘集中放量的情况下新房成交量仍弱于季节性，多地房价出现松动，购房人观望情绪浓厚。

而房企投资意愿也显著下降，拿地节奏放缓。有房企高管表示，减缓拿地一方面是出于现金流的压力，另一方面是部分房企买地的心态也和购房者一样，买涨不买跌。（更多报道详见《》）

对于2019年楼市的调控政策，中金公司认为，2019年政策可行的调节方向主要在四个方面：大力增加市场有效供应，包括促进增量与盘活存量；适当放松按揭贷款首付款比例、按揭利率的过度限制，支持刚需和首改等合理住房需求；适度增加按揭贷款额度；限价措施可继续保留，但改进定价机制与追踪管理的合理性，包括房地价统筹管理。

至于政策调节的时点，中金公司认为宜早不宜迟。报告称，以往三轮市场小周期的下行阶段，政策放松都开始于销售下降后的6个月左右，按此估计此轮政策调节应在2019年一季度末或二季度初。但考虑到本轮周期被拉长后市场向下的惯性更大，国内宏观经济面临的压力和国际外部环境的不确定性更高，前述政策调整宜及时介入。

最后，针对地产股的投资策略，中金报告认为，当前A、H股地产股当前市盈率均为历史最低，尽管基本面衰退趋势下短期市场对规模房企的销售、盈利增速持续性仍存担忧，但该负面影响远小于政策正向调整带来的估值修复空间。