债务结构优化，万科三季度经营性现金流保持正向

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华夏时报记者 梁宝欣 深圳报道

2024年10月30日晚，万科A（000002.SZ）发布2024年三季度报告，其第三季度营业收入771.2亿元，同比下降13.76%，归属于上市公司股东的净亏损80.9亿元；2024年前三季度营业收入2198.9亿元，同比下降24.25%，归属于上市公司股东的净亏损179.4亿元。

在一位资本市场人士看来，行业深度调整下，房企亏损实属普遍现象。“既要又要”是不现实的，房企当前第一优先级必然是保现金流安全。

数据显示，第三季度，万科经营性现金流保持为正，1—9月回款金额超过1800亿元，回款率超100%；债务结构持续优化，境外负债占比降低至16.1%，加权平均债务期限延长至5.4年；截至9月底，已完成197亿元公开债务的偿还，年内已无到期的境内外公开债券。

另外，据《华夏时报》记者了解，万科三季度新增多笔贷款落地，继续获得金融机构积极支持，年内实现新增融资、再融资超770亿元，经营性物业贷落地超250亿元，同时融资成本保持低位，新增融资综合成本3.58%，较中期进一步下降；积极推进大宗资产交易，前三季度签约超200亿元。

值得一提的是，三季度末以来，支持房地产平稳发展的重磅政策集中出台，四大一线城市集体松绑限购，万科紧抓市场机遇，国庆七天内即实现认购金额超百亿元，日均认购较中秋假期增长翻倍。

业内人士认为，相信在万科自身全力以赴和各方大力支持下，伴随政策的持续落地和市场逐步恢复，万科有望加速重回健康发展轨道。

销售超1800亿元

作为三大主业中占比最高的基本盘业务，1—9月，万科累计实现合同销售面积1330.8万平方米，合同销售金额1812.0亿元，销售表现优于百强整体水平。其中，第三季度实现合同销售面积391.3万平方米，合同销售金额538.7亿元。

万科在三季度报告中指出，第三季度本集团实现营业收入771.2亿元。其中，房地产开发业务结算面积为504.7万平方米，贡献营业收入615.5亿元。归属于上市公司股东的净亏损80.9亿元，主要原因是开发业务结算规模和毛利率下滑、计提减值、部分非主业财务投资出现亏损以及部分资产交易和股权处置的交易价格低于账面值等。

数据显示，1—9月，万科房地产开发业务的税前毛利率为8.3%，扣除税金及附加后的毛利率为2.7%，整体的税前毛利率为9.5%，税后毛利率为4.9%。

利润空间收窄是房地产行业的现状。克而瑞研究中心在今年9月中旬发布的报告中指出，行业整体从2023年的增收不增利，变成了今年上半年的营收与利润双降。相比于营收下降13%，毛利润下降得更快，降幅达到34%。净利润维持了2023年的亏损状态，归母净利润亏损进一步扩大。盈利难，已成为房地产行业的普遍现象，尤其是存货跌价准备的计提。

虽然，行业高增长时代成为过去时，楼市销量及价格均已今非昔比，但据记者了解，万科2022年以来主动投资的项目整体兑现度达87%，销售毛利率平均达17%，而这体现了其投资、管理水平的持续提升，为未来的健康可持续发展做好了投资能力的准备。

值得一提的是，截至目前，万科今年所有新投资项目均实现首开兑现度100%。此外，为实现存量闲置产能的有效转化，万科近年来积极借助政府存量资源盘活支持政策，通过商改住、资源置换等多种方式全力实现难点项目的盘活。最新数据显示，2023年至今，万科已累计盘活产能超470亿元。

在交付方面，截至三季度末，万科合计完成246个项目、410个批次、11.3万套房的交付。

另外，截至9月底，万科合并报表范围内有1961.6万平方米已售资源未竣工结算，合同金额合计约2929.4亿元，而这对其未来的业绩仍有一定的支撑。

同时，受政策利好影响，十一期间楼市整体活跃度提升，万科在十一假期取得良好销售表现，实现认购金额102.2亿元，日均认购较中秋假期增长113%，其中南方、上海区域来访转化率提升明显，国庆较中秋日均认购提升2倍以上，为四季度开了个好头。

多个经营性业务保持行业领先优势

今年4月30日，万科董事会主席郁亮在2023年股东大会上表示，公司已制定瘦身健体一揽子方案，统筹好降负债和高质量发展，通过坚定瘦身，调整融资模式，降解风险，未来聚焦综合住区开发、物业服务、租赁公寓三大优势主业，让公司重新走到可持续的轨道上，在房地产新发展阶段继续领先领跑。

彼时，郁亮提到，万科将经过两个阶段的调整，第一阶段是坚定瘦身，调整融资模式，降解风险；第二阶段聚焦主业，做精业务，成为行业产品标杆、服务标杆。

在融资方面，如今，万科已成为业内少数实现多业态、多层次不动产基金突破的企业，开始建立符合行业未来发展模式的资产证券化通路。

今年以来，万科4月印力REIT上市，保障性租赁住房REIT和物流仓储REIT也已进入申报进程，同时还成立了旗下首个商业Pre-REIT基金。不仅如此，万科的REITs和Pre-REITs基金，已获得包括中信、建信、平安、招商、泰康等众多专业投资者的支持，体现了市场对万科资产质量和运营能力的认可。

在聚焦三大优势主业方面，除了上述提及的开发业务，万科今年前三季度在物业服务、租赁住宅业务上也取得了积极的进展。

在物业服务方面，凭借蝶城浓度优势持续拓展存量盘项目，万科物业前三季度累计拓展存量盘项目年化饱和收入同比增长12%；商写方面持续聚焦五大赛道，第三季度新增深圳企鹅岛项目、张江创新园-华勤上海研发中心、无锡精准医疗产业园等项目。

依托服务品质和品牌优势拓展优质项目之余，万科还持续夯实基础物业服务品质。其中，值得一提的是，8月，万科物业与美团发布“骑手通行解决方案”，改进配送最后一百米体验，共同为业主提供优质服务。

万物云更是持续提升服务者在各类服务空间中的应急救援能力，截至9月底已有累计超过48000员工接受CPR（心肺复苏术）认证，住宅空间配置AED（自动体外除颤器）超过2300台，服务者使用CPR和AED挽救生命事件22起。

在长租公寓方面，今年前三季度，万科长租公寓业务实现营业收入突破26亿元，同比增长3.7%，截至9月底，共运营管理25万间长租公寓，出租率突破95%。其中，万科积极响应国家纳保政策，所管理的租赁住宅中，有约12万间已纳入保障性租赁住房，在集中式长租公寓中纳保数量排名第一。与此同时，万科长租公寓业务强化运营效率，降低经营成本，1-9月前台GOP利润率为89%，继续保持行业领先。

此外，万科在商业业务和物流仓储业务上也保持了行业领先优势。数据显示，1—9月，万科商业业务实现营业收入近70亿，整体出租率94%。同时，万科商业整体客流同比增长10%，销售额同比增长4%，合作品牌数量突破12600家；万科物流仓储业务实现营业收入30亿元，开业规模行业领先，出租率保持在较高水平，累计可租赁建筑面积超过1000万平方米，高标库稳定期出租率88%，冷链稳定期使用率76%。

责任编辑：张蓓 主编：张豫宁