股份行、城农商行跟进：存量房贷利率加点值及重定价周期调整专家预计新发房贷利率将跟进下调

　　财联社11月1日讯（记者 史思同）自昨日国有大行率先宣布重定价后，各大中小银行迅速跟进。

　　11月1日，平安银行、华夏银行、恒丰银行、渤海银行等多家股份行及不少城农商行接连发布关于完善存量个人住房贷款利率定价机制的公告，对于利率加点值及重定价周期调整等具体情况进行了明确。

　　据财联社记者不完全梳理，截至发稿，全国12家股份行以及北京银行、宁波银行、成都农商行等至少10余家城农商行均已系数披露相关公告。此外，安徽农信联社更代表安徽全省农村商银行宣布了这一调整。

　　在业内专家看来，此次政策落地对银行净息差会有一定下拉作用，但长期来看不同的重定价周期对银行净息差的影响为中性，同时提前偿还房贷的必要性也会显著下降。预计11月新发放居民房贷利率会跟进大幅下调，2025年新发放房贷利率也还有一定下调空间。

　　中小银行密集跟进，利率加点值及重定价周期调整细则明确

　　具体来看，存量房贷利率加点值调整方面，各家银行所公布的触发条件均为“高于全国新发放房贷利率平均加点值加30BP”，如不高于则无法调整。同时，调整后的利率也应不低于这一标准。其中，全国新发放房贷利率平均加点值=人行最新公布的全国新发放房贷平均利率-该利率对应季度内各月公布的5年期以上LPR的算术平均值。

　　据悉，根据央行相关规定，存量房贷利率与全国新发放房贷利率偏离达到一定幅度时，借款人可与银行自主协商、动态调整存量房贷利率。为兼顾合理让利与可持续性经营，商业银行经过测算，将该偏离幅度约定为30BP。

　　与此同时，除利率加点值调整外，新发放房贷借款人还可以自主选择重定价周期，存量房贷借款人也可与银行业金融机构协商，重新约定重定价周期。

　　整体来看，大多数银行提供的重定价周期共三个选项：三个月、半年、一年。也就是说，重定价周期为三个月的，每年重定价4次；重定价周期为半年的，每年重定价2次；重定价周期为一年的，每年重定价1次。

　　不过就调整时间来看，各家银行则略有不同。如宁波银行表示，11月1日（含当日）起可受理客户申请调整存量房贷利率加点值和重定价周期。华夏银行、北京银行等银行于11月1日起可申请调整利率加点值、15日起（或不晚于15日）开始受理重定价周期变更申请，以及也有如浙商银行般“不晚于11月25日开始受理重定价周期调整申请”。

　　此外，需要注意的是，对于固定利率或基准利率定价的个人住房贷款，如需申请变更借款合同定价条款约定，须先转换为以LPR为定价基准的浮动利率贷款。同时，存量房贷借款人在整个贷款存续期内，重定价周期只能调整一次，不能多次调整。

　　未来房贷利率仍有下调空间，三个重定价周期如何选择

　　“各大银行陆续发布存量房贷利率定价规则，属于定价规则的创新。”在上海易居房地产研究院副院长严跃进看来，此次调整有助于进一步促进存量房贷合同和利率的灵活性，稳定存量房贷规模；同时，进一步降低了还贷成本，对于购房者释放购房需求、增强市场信心等都有积极的作用。

　　“上述政策落地，特别是加点值调整部分，意味着存量房贷利率会较快跟进新发放房贷利率同步下调，这样基于新、老房贷利率差的提前偿还房贷的必要性就会显著下降。”东方金诚首席宏观分析师王青表示。

　　在他看来，对银行来说，存量房贷利率较快跟进新发放房贷利率下调，对净息差会有一定下拉作用。就不同的重定价周期而言，同样基于整体房贷期限普遍较长，其间可能要经历几轮利率上行及下行波动，因此长期来看不同的重定价周期对银行净息差的影响为中性。

　　而对贷款人来说，考虑到房贷期限普遍较长，利率（LPR报价）可能要经历几轮上行及下行波动，因此上述三个重定价周期对借款人来说差别不大。不过，对于存续期较短的房贷，鉴于接下来利率还有下行趋势，选择较短周期更为有利，这样就能更早更多享受到利率下调带来的优惠。

　　谈及未来房贷利率走势，王青认为，10月5年期以上LPR报价大幅下调25个基点，尽管5月之后在全国层面房贷利率下限与5年期以上LPR报价脱钩，但其仍是包括居民房贷在内的银行中长期贷款利率的定价基础，因此预计11月新发放居民房贷利率会跟进大幅下调。同时，考虑稳楼市政策正在全面加码，预计新发放居民房贷利率下调幅度平均会超过25个基点。

　　“再往后看，综合考虑楼市走向，特别是当前计入物价因素后的实际居民房贷利率还处在偏高水平，我们判断2025年新发放房贷利率还有一定下调空间。”王青进一步指出。