遭遇“股债双杀”，万科缘何被“狙击”？

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　　近两日万科再度上演“股债双杀”，而被资金抛弃的背后或与一则百亿债务延期被拒的传闻有关。最早喊出“黑铁时代”，并积极抛售资产自救的万科，是否能够平稳缩表，度过债务风波？

　　万科怎么了？

　　3月4日，万科多只境内债走低。截至收盘，“22万科06”下跌36.10%至50.10元，“21万科04”下跌19.19%至65.05元，“20万科08”跌9.39%至65.46元，均创历史新低。与此同时，万科今年6月7日到期的海外公司债，到期收益率已经高达恐怖的40.876%。

　　除了债券价格，万科的股价情况也不容乐观。截至今日收盘，A股上市的万科A跌超4.65%，而港股上市的万科企业则跌超7.13%。

　　日前有市场消息称，万科集团董事会主席郁亮带深圳相关部门领导去北京就以保险公司为主的贷款机构就非标债务延期事宜进行商谈，但最终被拒绝。其中，涉及新华资产管理股份有限公司（以下简称“新华资产”）的100亿元投资款。

　　虽然新华资产迅速出面辟谣，但从去年开始，万科频繁抛售优质资产的动作也成为市场担忧其流动性的因素之一。

　　2018年秋季，行业龙头万科率先高喊“活下去”的口号，震惊地产界，而随着房地产市场销售的大幅降温，地产行业调整期持续，未雨绸缪的万科，现状究竟如何？

　　新华资产紧急辟谣

　　3月3日，新华资产管理股份有限公司发布公开声明称，近期，该公司关注到有关其与万科企业的不实信息。万科企业系中国房地产行业龙头企业，一直与新华资产保持正常的业务合作。作为一家专业的、负责任的资产管理公司，新华资产对中国经济发展充满信心，坚决服务国家战略发展大局，支持中国房地产业健康发展。

　　根据公开信息，新华保险的投资资产总额达到1.26万亿元，其中新华资产管理受托第三方资产管理规模6240亿元。

　　不过，截至发稿，股债价格遭到重创的万科却没有对上述“传言”发表意见。

　　虽然新华资产表示该消息不实，但不可否认的是，新华资产及其控股股东新华保险确与万科存在较多关联。

　　从债权关系来看，截至2022年末，在万科的非传统融资渠道中，新华资产合计共有7笔借款，累计金额97.82亿元。最早的一笔还款将在2024年12月25日到期，金额达26.25亿元。

　　据新华资产母公司新华保险发布的2023年半年报显示，新华保险参与万科的债权计划共三期，金额合计约为52.03亿元。

　　而除借款关系外，新华保险的分红产品还是万科的前十大股东。截至2023年9月末，新华保险通过分红险账户持有万科A股1.2亿股股份，占其总股本的1.01%，是万科第十大股东。

　　有意思的是，新华保险自2022年下半年以来一直在减持万科，尤其是2023年第三季度，减持数量达到4352万股。

　　在人事上，原新华保险董事长、执行董事康典目前为万科的独立董事。

　　值得一提的是，除了新华资产及新华保险外，万科还从泰康人寿控股子公司泰康资产处取得约46亿元的借款，与华泰保险控股子公司华泰资产签订协议，通过设立债权投资计划向其申请最高达40亿元的融资，融资期限最⻓10年。

　　甩卖优质资产的背后

　　近期，万科集团频繁甩卖优质资产。

　　2024年2月，万科将上海七宝万科广场余下50%权益，以23.84亿元甩卖给香港领展基金，折让幅度达到26.3%，单价较3年前交易价下降约18.6%。收购完成后，后者将全资持有该项目，万科则完全退出。

　　对于万科而言，上海七宝万科广场当之无愧是公司的“摇钱树”，出租率超93%，位列所有项目第一，却最终以七折价格“甩卖”。

　　公开数据显示，从2020年到2022年七宝万科广场共实现12.18亿元的营业收入均位列万科商业项目第一位。2023年上半年，七宝万科广场再次以2.13亿元营业收入位居集团榜首。

　　出售七宝广场后才一周，市场又传出消息，称万科正计划出售旗下长租公寓公司“泊寓”的部分股权。

　　当前泊寓业务已布局全国32个城市，管理运营房源达23.6万间，开业约18万间，在全国集中式公寓中，泊寓的规模及运营效率均位列行业第一。2020年万科董事长郁亮曾透露，为了做好“泊寓”，万科大概在五年亏了90个亿。

　　不过，在去年10月，泊寓总经理在万科媒体分享会上透露，泊寓已从2023年6月起，实现单月利润连续回正，9月份实现了累计权益净利润回正，预计2024年内将实现整体盈利，而值此长租公寓“收获”之际，投入大量心血的万科却欲离开。

　　此外，在去年底，万科也折价出售了部分酒店资产。

　　2023年12月8日，接盘方悦榕控股公告称，将以4.8亿元买下万科所持有的悦榕服务（中国）等三家子公司股权，而万科当年的花费是5亿以上。

　　频繁卖资产的另一面，是万科存量房产销售状况不佳。

　　从万科的经营数据上来看，2022年公司签约销售金额同比下降33.6%。2023年，万科实现合同销售额3761.2亿元，同比减少9.8%；2024年1月销售额194.5亿元，同比减少约32%。

　　万科正在加速“去库存”。截至去年9月底，万科存货余额8147亿元，较2022年、2021年明显下降。根据中指研究院的统计，2024年前2个月，万科一共销售334亿元。相比于第一名保利，万科售价同比下降6.4%，环比也下降6.2%，降价幅度更大。

　　不过，降价也有“副作用”。从年度看，2021年万科净利润暴跌近一半，虽然2022年维持了这一水平，但2023前三季度，万科集团归母净利润136.2亿元，还是同比下降超两成。

　　为了应对销售“低迷”，2022年以来，万科一直在不停“缩表”，资产端及负债端同步推进。

　　最明显的是放缓拿地，减少现金消耗。据克而瑞拿地排行榜，万科2024年没有进入拿地前十。前两月，万科仅仅排名第23位，拿地金额是48.9亿。

　　今年1月，万科共新增3个地产项目，拿地项目分别在银川、昆明和贵阳；而据券商测算数据，万科当月土地投资强度为9%，拿地均价约5080元/平方米。

　　同期，万科债务结构也有了明显变化。其中，一年内到期有息债务474.9亿元，较上年末639.2亿元下降近165亿元。相应的，万科同期末长期借款较上年末增加了350亿元。

　　新增融资方面，2024年3月1日，万科公告称，将发行REITs，筹集资金11.59亿元，底层资产是旗下三个3个仓储物流园。

　　风波中的万科

　　2024年以来，房地产市场销售、融资两端复苏缓慢，而万科等头部房企项目白名单实际落地效果，仍受到市场关注。

　　销售端，北上广深今年均抛出了放松住房限购的楼市新政；融资端，金管局开会要求房地产融资协调机制“乘势而上”，按照“应建尽建”原则，在3月15日前建立地方协调机制，推动融资尽快落地。

　　根据住建部最新统计数据，截至2月28日，全国已有31个省份合计276个城市建立房地产融资协调机制，总共推送了约6000个可给予融资支持的房地产项目；商业银行经过筛选后，审批通过的贷款超过2000亿元。

　　在销售、融资多措并举下，万科当前仍面临不小的资金压力。

　　一方面，万科经营性现金流仍在显著下滑，销售未见回暖。2021年，经营活动现金流净额41亿，同比下降92%，2022年，经营活动现金流净额进一步下降至27.5亿，而2023年前三季度万科经营活动产生现金流量净额仅2.35亿。

　　另一方面，万科债务压力仍大。截至2023年9月底，万科拥有货币资金为1036.8亿，较2023年中期有所下降，对于短期债务的覆盖倍数为2.2倍。虽然看起来很多，但万科仅仅未来12个月内到期的境内债券规模就已经高达240.8亿元。

　　值得一提的是，由于这几年政府对房企预售资金实行专款专用的专管账户监管，房企在达到条件之前是一分钱也无法从预售资金中调动。这就造成房企报表中的账户上拥有很多现金，却无法实际调用。

　　去年11月6日，万科在三季度业绩说明会上，回应了近期二级市场债券价格波动事宜，超150家境内外主要金融机构、资金方参会。会议期间，国资罕见站台发声，表示万科并非孤军奋战。深铁董事长辛杰更表示，减持是谣言，将帮助万科盘活百亿元大宗资产，择机购买万科债券。

　　彼时万科也曾透露，如果剔除预收监管资金，目前在手的资金为600亿。“黎明前总是最冷的时候，但还是要对将来有信心。”万科集团董事会主席郁亮表示。

　　一个月后，万科的名字也频繁出现在农行、建行、交行、工行、中行、邮储银行等邀请民营房企参加的座谈会名单中。

　　目前尚未构成实质性违约混改及民营上市房企共有13家，分别为万科、龙湖集团、绿城、金地集团、滨江集团、新城控股、美的置业、卓越集团、雅居乐、合生创展、星河控股、金辉、仁恒置地。

　　作为地产龙头，万科能否平稳度过此次债务风波，市场屏息以待。