财面儿·年报深解

2019年，行业规模进一步提升，7家房企销售额超3000亿元，其中top4房企门槛已超5000亿元。然而伴随着规模的稳步提升，2020年，龙头房企悄然切换了赛道。

2019年业绩发布会上，中国恒大董事局主席许家印正式宣布，恒大将自2020年开启战略转型，并计划于2022年实现销售破万亿。

许家印宣布恒大全面实施新战略

万亿征程上，恒大这艘巨轮正在平稳转向， 高增长、控规模、降负债 成为恒大此次战略转型的三个关键词。

01高增长提速向前

从1997年成立第一个项目公司至今，恒大抓住了中国房地产的黄金20年，实现了从小项目公司到冲进行业前三的辉煌业绩。数据显示，恒大2019年实现营收4775.6亿元，同比上升2.4%；实现合约销售额6011亿元，同比增长9%；合约销售面积5846.3万平方米，同比增长11.5%。

在此基础上，恒大提出战略转型的第一个要点，即未来实现销售高速增长。中国恒大董事局副主席、总裁夏海钧表示，恒大2020年对外销售目标定为6500亿元，内部目标定为8000亿元，同时，未来每年销售都将保持均衡的增长，实现公司2022年销售破万亿。

首先据年报披露，2019年恒大新开盘项目178个，分布于上海、深圳、南京、重庆、成都、合肥、天津、长沙、 昆明、太原、西安、贵阳、沈阳、佛山等数十个一二线热点城市；处于已竣工及在建等不同阶段的在售项目累计达到1012个，分布在全国254个城市。这些庞大的开发建设将确保恒大有充足的可售资源供应。

其次，恒大开创了网上卖楼的成功经验，奠定了恒大强大的销售能力。2020年开年，突如其来的疫情一度使得房企线下销售停摆。当行业受到冲击之时，恒大开启了网上卖房的颠覆性营销革命，通过互联网挖掘了上千万优质的客户群体和销售群体来卖楼，掀起了颠覆性的营销革命。

在房地产销售的冰封期，恒大实现了逆势增长，2020年第一季度销售额高达1465亿元，同比大增23%，实现销售回款1133亿元，同比大增55%。不仅实现了行业排名第一，同时也刷新了公司一季度销售额及回款的最高历史纪录。

恒大一季度销售及回款对照图

此外，恒大坚定响应国家 房住不炒 策略，在产品设计方面，不做大房子，不做豪宅，所有产品中140平方米以下的房屋比例高达96%，业主的自住需求占85%，这有效确保了恒大产品的畅销。

当前国内疫情得到有效控制，各地稳定楼市措施相继出台，楼市复苏信号明显，恒大销售业绩 高增长 可期。 

02控规模轻装上阵

在20余年的发展历程中，恒大积累了规模庞大、结构良好、成本低廉的土地储备。一直以来，恒大高增长的底气来自于庞大的土地储备。数据显示，截至2019年，恒大总土地储备项目876个，分布于237个城市，总规划建筑面积2.93亿平方米，土地储备原值为5273亿元，土地储备平均成本1800元/平方米。其中一二线城市土地储备原值达3524亿元，占比67%。即使在完全不拿地，且每年销售8000亿货值的情况下，这样的体量仍可支撑3-4年。

有面粉就有面包，面粉已经在我们口袋里，做面包我们有清晰的定价 。在土地储备充足的情况下，恒大决定在拿地规模上进行限制，许家印在发布会现场就表示，要严控土地储备规模，实现土储负增长，未来三年每年要降低3000万平方米左右，到2022年降低到2亿平方米左右。

据夏海钧介绍，目前恒大土地储备平均成本仅1800元/平方米，建安成本为3800元/平方米，综合总成本为6100元/平方米。而恒大合约销售均价近三年来都维持在1万元左右，哪怕按照8000来块钱结算，毛利都在30%以上，净利润10%以上。因此，恒大最起码在未来几年的时间内可以确保比较高的盈利水平。

另一方面，多元化转型的推进，也占用了恒大的部分资金。如健康、文旅的运营，虽然能带来稳定现金流，但资金周转速度偏慢，往往形成资金压力。

为此，在严控土地储备规模的同时，恒大多元化业务投资也将收紧。许家印在发布会上明确，5年内不再投资其他任何产业。

同时，备受瞩目的新能源汽车方面投入也会相对减少。 预计2021和2022年两年，合计投资在每年100亿左右。 随着全产业链的布局完成，2020年恒驰1的亮相和2021年整个恒驰产品的全面量产之后，汽车业务暂时的亏损情况亦会得到扭转。

03降负债重视稳健

在过去的20余年中，通过及时转向，恒大多次踩准了行业的发展节奏。许家印介绍，在不同时期，不同发展阶段，企业的经营发展战略会作出不同的调整。

2015年，恒大以 三高一低 的发展战略实现公司的跨越式发展。2015年-2017年，公司销售额从1300亿元增长至5000亿元。而2018年起，为使公司管理跟上企业发展，恒大提出了发展模式由 三高一低 向 三低一高 的转变，即转变为 低负债、低杠杆、低成本、高周转 的发展模式，2017年至今，企业的净负债率一路下降了300%。

许家印坦言，目前，恒大的负债情况仍处于行业较高水平，2019年，恒大资产负债率77.9%，同比增加4.2个百分点；净负债率159.3%，同比增加7.4个百分点。但公司期内现金余额为2287.7亿元，同比增长12%，流动性较为充足。

而提出保持业绩高速增长，控制土储规模，实际上都是为了降负债。许家印表示，恒大要在三年内实现有息负债年平均下降1500亿元，到2022年把总负债降到4000亿元以下。

恒大对该目标的实现抱有很强的信心，业绩会现场，许家印算了一笔账， 2018年、2019年，恒大销售回款每年维持在4500亿元左右，如果今年实现销售8000亿元，回款按7000亿元计算，就会增加2500亿元的销售回款。同时，恒大今年减少土地储备3000万平方米，就等于减少600亿元的支出。这样一增一减，就一定能实现今年有息负债下降1500亿元的目标。

同时，2019年恒大多元化产业协同效应也在逐步显现。多轮驱动的发展方式，也为企业未来平稳向前提供更多的增长引擎。

整车研发制造方面，恒大在3.0底盘架构基础上同步研发了14款新车型。恒驰1计划于2020年亮相，恒驰全系列产品将从2021年陆续全面量产；智慧充电方面，恒大与国家电网各持股50%，成立了合资公司 国网恒大 ，聚焦社区停车库车位的智慧充电服务，目前全国规划有序充电建设社区418个，已完工154个。

文旅业务方面，2020年，中国海南海花岛将迎来开业，未来三年恒大将在全国布局20 30个恒大水世界。同时，目前15个恒大童世界项目已布局完成，预计2022年起陆续实现开业。而恒大健康目前拥有24个健康产业项目，未来三年计划实现恒大养生谷布局70个。

高增长、控规模、降负债 的战略目标背后，直指恒大追求高质量发展的核心诉求。当下市场环境的多变，使得企业经营如同逆水行舟，多一分稳健，就多一分安全。同时，恒大的选择也代表着目前龙头房企对未来市场竞争的清醒认识。在万亿赛道上，销售额不再是衡量企业发展的唯一指标，组合竞争力才能走得更为长远。

文/丁爽 （责编：高雅）