“国家队”下场收房！楼市“以旧换新”能否激活市场？

　　目前全国约18个城市推出“以旧换新”政策，但国资下场收房的并不多。

　　推行楼市“以旧换新”政策的城市又添一个。

　　4月1日，郑州市房管局等部门印发《郑州市促进房产市场“卖旧买新、以旧换新”工作方案（试行）》。根据方案，2024年郑州全市计划完成二手住房“卖旧买新、以旧换新”10000套，并将开发建设全市房源信息共享和发布综合服务平台。

　　为激活二手房市场、助力改善需求换房，“以旧换新”政策已成为各地工具箱中的“常客”。但与其他城市不同，本次郑州推出两种模式，一是市场自行交易；二是通过郑州城市发展集团有限公司（政府国有平台公司）收购二手住房，促成群众“卖旧买新”。

　　“国家队”下场收购二手房，转用作保障性住房等，此前仅少数城市有所试水。这种模式有何利弊、能否在各地推行？记者就此采访了业内人士。

　　政府国有平台下场

　　4月1日，郑州连发两份楼市文件。其一，郑州市住房保障和房地产管理局印发2024年工作要点，今年目标完成房地产开发投资1500亿元，商品房投放700万平方米，商品房销售1200万平方米；交付保交楼项目6万套以上。

　　同时，为积极贯彻落实《国务院关于印发推动大规模设备更新和消费品以旧换新行动方案》《关于规划建设保障性住房的指导意见》，郑州市房管局等部门印发《郑州市促进房产市场“卖旧买新、以旧换新”工作方案（试行）》。

　　根据方案，2024年郑州全市计划完成二手住房“卖旧买新、以旧换新”10000套。同时，通过开发建设全市房源信息共享和发布综合服务平台，筹集、发布市场待售的二手住房房源和用于换房群众选购的新建商品住房房源，为各方提供全流程综合信息服务。

　　之所以出台上述政策，是因为当下郑州居民改善性换房链条仍待打通。

　　数据显示，2023年郑州全市商品房同比增长11%，二手房交易面积1133万平方米，全年成交10.2万套，创近年历史数据最好水平。但在市场恢复过程中，居民二手房与改善性住房需求释放不足，群众卖房难、周期长等，已成为实现改善性换房的最大阻碍之一。

　　为此，郑州提出了两种“以旧换新”方案。一是通过郑州城市发展集团有限公司（政府国有平台公司）收购二手住房，二是在政府政策鼓励下，通过市场自行交易实现。2024年内通过“卖旧买新、以旧换新”购买新建商品住房的，现行契税补贴30%政策延续到年底。

　　在该项政策中，国资平台收购二手住房，受到业内广泛关注。

　　据悉，此次城发集团收购二手住房，将覆盖郑州市内八区。在收购流程方面，想换房的群众通过前述服务平台登记拟出售房源信息，同时选定意向购买房源，与开发企业签订《新房购买意向书》。随后，由专业房地产评估机构对旧房进行评估后出具评估报告，城发集团和换房群众进行洽谈收购、向金融机构申请贷款等事项。

　　郑州城发方面对外表示，若洽谈成功，二手房出售资金将划入三方监管资金账户，款项用于购置新建商品房，资金闭环操作，加快群众换房速度。“收购的二手房源，一般是房龄20年以内的商品房，后续我们将对其进行改造，用于郑州市的保障性租赁住房。”

　　后续，郑州将尽快制定并公开发布收购计划，根据市内八区保障性租赁住房需求和缺口，在满足职住平衡前提下，由城发集团制定并发布收购计划、收购房源条件等。同时，明确城发集团、开发企业、中介机构、金融机构、评估机构、担保机构等参与主体的服务程序。整体坚持“政府支持、职能部门监督、行业组织协调、专业机构参与、市场化运作”原则推进。

　　“以旧换新对于提升市场活跃度、提升置换效率等都不失为一个有力举措。”诸葛数据研究中心高级分析师关荣雪告诉第一财经，在“认房不认贷”、大幅度降息等政策落地下，很多改善型客户为了实现“卖一买一”，享受首套房的低首付低利率，纷纷将手上房源挂出，但是变首套之路却并不是那么顺利。基于这样的现状，个别城市探索出新的途径，即地方政府企业下场收房等，助力“以旧换新”加快落地，促进房源流通，打通一二手房市场。

　　有望激活市场需求

　　“以旧换新”在各地并非新提法，此前南京、淄博、南通、扬州、海宁、济宁等多地政府鼓励提倡“以旧换新”活动，甚至部分城市提供官方换房补贴，以激活市场的改善需求。

　　但在以往模式中，地方政府直接下场收房的并不多，多为“联合帮卖”和“房企接手”等方式。

　　第一种即购房者、开发商、中介签订三方协议，购房者确定好新房房源后，向房企交纳定金锁定意向房源，中介集中资源优先推售购房者的旧房，一般旧房挂牌会有3~6个月的期限，期限内若旧房卖出，双方的购房合同生效，反之开发商则退还购房者定金。

　　另一种模式中，由房企或者房企寻找的第三方接手购房者的旧房，一般先旧房评估、旧房过户给房企，房企再将该房抵押给银行获得贷款，贷款作为旧房房款划给购房者用作新房房款抵扣金。海宁市倡导的便是这种模式，鼓励房企购买意向购房人的存量房。

　　而地方国资下场的仅少数城市，比如宣城、太仓及如今的郑州。

　　今年3月10日，宣城市城建集团与宣城市国控集团发布了商品房“以旧换新”公告，鼓励居民以宣城市主城区指定区域内的“旧房”，换取这两家集团开发建设的多个小区的“新房”。

　　另一地江苏省太仓市，去年也开启了商品房“以旧换新”政策，业主可将名下符合条件的普通商品住房，按照相应规则出售给指定的国资公司，并购买国资公司指定的新建商品住房。

　　“目前全国约有18个城市推出‘以旧换新’相关政策，但是模式基本为政府牵头房企、中介经纪以及购房者三方签订协议。此次郑州由官方平台入场且收购用途为保障房，更加符合当下市场商品房+保障房‘双轨并行’。”克而瑞河南区域表示。

　　该模式能否更有效激活市场？克而瑞表示，郑州城发作为政府官方平台收购二手房，通过专款专项、资金监管以及闭环等操作，预期加快二手房交易流通，释放现金流，从而提振新房市场。“按照10000套收购计划，以及户均100平方米粗算，市场收购完成之后，可有效刺激释放新房市场约100万平方米需求，约占2023年郑州主城区新房成交面积的17%。”

　　但也有观点表达了对国资收房的担忧，比如合理确定价格、如何平衡资金等问题。

　　关荣雪表示，如果政府需要耗费大量资金来收购旧房源，并提供保障性住房，如何合理调配国资资金、确保政策实施不会对地方财政产生过大负担需要认真考虑。

　　“据不完全统计，郑州主城区二手房挂牌总量将近18万套，虽然23年二手房成交76879套，规模首超新房，但是依然面临较大的去化压力。一方面是价格降低导致卖方亏损，延长售卖周期；另一方面买方对于市场信息把控不全研判周期较长。因此官方平台通过评估机构给出的交易价格将是政策施行的关键点。”克而瑞表示。

　　对此关荣雪建议称，政府可以考虑制定相关的政策法规，建立合理的评估体系和价格标准，确保房屋交易的公平公正；同时可以探索多渠道筹集资金，包括引入社会资本、金融机构支持等方式，减轻政府财政压力。