纾困资金化债效果显著专家呼吁多路径应对房地产行业供需格局变化

新华财经北京10月19日电（王菁）房地产市场利好政策接连出台，市场预期、销售和融资等环节尚在持续改善，出险企业的纾困及债务化解进程仍有分化迹象，受到业内高度关注。在此背景下，清华五道口全球不动产金融论坛近日召开闭门研讨会，聚焦“房企纾困和债务化解”，梳理分析房地产市场整体态势，并围绕纾困化债问题进行深入研讨，提出政策建议。

中指研究院指数研究部总经理曹晶晶针对市场行情进行了全面的梳理，并表示9月全国房地产政策优化频次达去年四季度以来单月最高，市场有所回暖。在未来政策优化空间上，曹晶晶表示仍应从需求和供给两侧持续发力，需求侧应进一步放松限购与限贷，供给侧需加大对房企融资支持力度、支持房企盘活存量资产与闲置地块，同时加快推进超大特大城市城中村改造。

国家金融与发展实验室房地产金融中心主任蔡真表示，从微观角度看，目前上市房企筹资性现金流数据显示，千亿至万亿级别规模的企业筹资性现金流仍存在递减趋势，故还需进一步推进房企纾困工作；从宏观角度看，房地产市场与宏观经济联系紧密，可从修复宏观经济数据的角度出发，带动房地产市场的回暖。

中国建设银行研究院副院长宋效军介绍了当前纾困市场存在的困惑与纾困项目甄别标准，并反思当前措施，提出未来纾困思路与政策建议。宋效军指出，当前纾困政策存在纾困资金无法改变房企流动性不足问题、担保发债却由于金融机构挤兑使房企融资处境更为艰难等问题，亟需设计新的监管工具或房企发展工具，解决顶层设计问题。未来应当进一步推进财政与金融相互协同，同时政策制订出台需有调整校准的机制。

中金公司董事总经理、研究部执行负责人张宇建议，房地产市场需由中央自上而下做统筹规划，一是中央与地方的协调统筹；二是居民、企业、金融和政府四大部门的统筹，明确责任承担的主体，有效化解房企风险问题。此外，还需推动房企通过股权注资、减债等方式不断降低风险。

中国长城资产北京分公司总经理姜德华表示，当前AMC在房企纾困方面取得一定的成效，并且不断创新纾困模式，但在实操过程中仍存在一定的痛点和挑战，如各利益相关方未能做到协调统一、AMC资金相较于房企庞大债务缺口支持有限等。姜德华进一步提出需同步解决市场信心和房企流动性问题，适度扩大AMC阶段性豁免政策、放宽增量资金投放限制等政策优化建议。

中伦律师事务所合伙人郝瀚表示当前我国地产行业增量转存量、产业化、金融化等特征明显，本轮房企纾困的重点在于涉众理财及私募产品兑付问题。郝瀚认为，当前房企纾困难点在于市场信心不足，纯市场化纾困手段无法满足需求；境外内债务联动，跨法域平等清偿难度大等。此外，郝瀚还进一步提出了拓展政策空间、发挥国有资产管理公司作用、大力发展保障房、推动行业转型升级等建议。

鑫苑集团执行总裁陈立洋从鑫苑集团纾困经验出发，表示公司当前首要任务仍是“保交楼”，并积极通过贴息等措施吸引市场客户；在化解债务方面，政府纾困资金对于公司化债效果显著，企业自身也积极通过现房销售、获取银行政策扶持、债务置换以及资产抵债等方式展开自救。陈立洋还进一步提出了政策优化建议，包括细化“认房不认贷”政策、推动金融政策落地、资产负债表修复以及放开市场定价权等。

远洋集团控股有限公司执行董事、董事局战略及投资委员会委员、执行总裁王洪辉在研讨交流环节表示房地产行业影响广泛，甚至与财政货币政策息息相关，会对国家经济增长产生重要影响。他建议成立平稳基金、加快行业出清、持续优化当前政策等，以推动行业平稳健康发展。

高和资本执行合伙人、清华大学五道口金融学院不动产金融研究中心副主任周以升指出，从中长期趋势看，利率是周期重构的关键杠杆，经济增长是走出周期的根本。

周以升也围绕当前房地产市场纾困提出四个建议：一是培育多头力量，如中央政府出面成立平准基金；二是定向下调利率为多头力量提供“子弹”，鼓励社会化资本纾困，特别对于收购困境资产以建设保障性租赁住房，应当给予极低利率的专项贷款；三是畅通REITs市场，让资产循环能够快速打通；四是加快市场出清速度，促使银行和开发商出清资产。

编辑：王柘