财面儿·年报深解

2019年，当“增收不增利”成为行业普遍现象时，有一家房企却实现了营收、净利的双丰收——新希望地产。

 2019年，当 增收不增利 成为行业普遍现象时，有一家房企却实现了营收、净利的双丰收 新希望地产。

作为新希望集团阶段性发展的辅助产业，新希望地产长期保持 安全大于盈利、品质大于成本 的经营思路，实现了公司的平稳增长、从容发展、财务稳健、结构优化。这也许就是新希望地产逆势而上的成功秘诀。

逆势而上 销售额迅猛增长

2019年，房企整体出现较明显 增收不增利 现象。

据中国证券报报道，截至4月21日晚20点，135家上市房企发布2019年年报。2019年，这135家上市房企合计实现营业收入约4.8万亿元，相比上年同期的3.94万亿元，增长21.83%；合计实现归属于上市公司股东的净利润约6636.62亿元，相比上年同期的6865.45亿元，下降3.33%。

而在行业环境并不乐观的大背景下，新希望地产却逆势而上，成为房企中的一股 清流 。4月24日，新希望地产发布2019年年度报告，实现营业收入182.58亿元，同比增长19.78%；实现净利润24.62亿元，同比增长15.63%。

对于好学生来说，题难、题易都能考出优秀成绩。新希望地产无疑是房企中的 优等生 ，因为无论大环境的好与坏，新希望地产都一如既往的交出了出色的 成绩单 。截至2019年，已经是新希望地产营业收入连续增长的第六年。

为新希望地产业绩 撑腰 的，是其稳健增长的销售额。

2019年，新希望地产单盘产值近20亿元，全盘资源去化率超50%。新希望 澄品101单盘销售额超100亿元，成为全杭州年度单盘销冠；新希望 拥潮府五开五罄，成为奥体拥江双地铁红盘。杭州、温州、嘉兴、成都、南宁、昆明等城市多个项目开盘即售罄，拿下多个销冠。

而根据克而瑞研究数据，2016年《房企销售排行榜TOP200》还榜上无名的新希望地产，仅用3年时间，就让销售额翻了5倍。

2017年新希望地产以141.5亿元的流量销售额，排名房企排行第112位；2018年新希望地产以303.1亿元的流量销售额，排名第79位；2019年新希望地产全口径销售额增至735.9亿元，近6年复合增长超60%，并一跃成为中国房企第50强。

布局土储 深耕 新一线，强二线

巧妇难为无米之炊 。攀升销售规模的同时，新希望地产深知土地之于房企的重要性。

2019年，新希望地产在全国土拍市场频频亮相，拿下不少优质地块。根据中指研究院的数据，2019年新希望地产拿地金额319亿元，同比增长115.5%，在房企中排名第28位。

新希望地产总裁张明贵曾在接受媒体采访中表示，新希望地产拿地节奏仍然属于稳健的既定战略，是在保证没有去化风险的情况下，才考虑拿地。拿地后，公司再根据流量型、利润型项目的分类，从而做到整个项目的风险最小、货值最大。

不光销售额稳定增长，新希望地产还将 维稳 这一企业特色延伸到了公司的拿地策略。新希望地产投资负责人介绍，新希望地产投资只看新一线和强二线城市，其他城市利润再高也坚决不投。

而之所以选择 新一线，强二线 ，是因为随着地产调控的深入和长效机制的逐步建立，当短期的棚改等政策红利结束、潮水正在褪去，大量的三四五线城市销售减缓，真正值得深耕的是那些人口聚集、产业资源聚集、虹吸效应强的新一线和强二线城市。

新希望地产在城市 落子 上精挑细选，而一旦决定进入一个城市，新希望地产就会快速布局3-4个以上的项目，实现深耕。

以杭州为例，2018年，新希望地产进入杭州，并在萧山集中布局5个项目。一年时间后，杭州为新希望地产贡献销售额200亿元。而截至目前，新希望地产在杭州布局的10个项目中，有8个都在萧山核心区。

新希望地产认为，只有将投资聚焦在热力城市的核心区域，才能对这些城市和区域的政策、开发、客户等有更深刻的理解，才能更充分的调动资金、人力、供应商等资源专注于产品和项目的开发。

2016年新希望地产首进宁波，2017年落户苏州和嘉兴，2018年进军杭州和重庆，2019年 落子 南京、武汉、佛山、广州。截止2020年3月，新希望地产在14个城市均有项目，且全部为新一线和强二线城市。

保驾护航 负债水平有效改善

  新一线、强二线 城市具有购买力旺盛、房屋单价高、去化速度有保障的优点，但同时也有土地楼面价高和总价高、利润率低的缺点。这也意味着， 新一线、强二线 的布局战略，对公司资金实力的考验不小。

不过，新希望地产 新一线、强二线 的布局战略背后，有稳健的财务状况保驾护航。

据中国房地产报报道，2019年TOP50上市房企平均资产负债率为80.05%，其中资产负债率超过80%的房企达到50%。而新希望地产的资产负债率不光低于 红线 水平，还呈现稳步下降趋势，2017 2019年，资产负债率分别为79.54%、76.62%、76.60%。

值得一提的是，在更能反应房企真实的负债情况的净资产负债率上，新希望地产表现更加出色，2017年 2019年，这一数据分别为150.39%、88.3%、78.94%，降负债明显。

截止2019年末，新希望地产有息负债总额321.25亿元，同比增长控制在22.31%，公司销售回款率超过90%，经营性现金流实现净流入15.93亿元；有息负债的长短期结构得以持续控制，一年内到期的有息负债占比不超过20%，货币资金余额130.2亿元，因有优良的现金保有量，现金短债比达到2.03。

除此之外，新希望地产的融资成本也远低于其他房企，甚至在个别房企发出年利率高达15.5%的高息债券时，新希望地产的公开市场融资成本也依旧维持在5%左右。

3月31日， 长江楚越-新希望半岛科技园资产支持专项计划 成功发行7.1亿元，优先级利率4.3%，创2017年以来民营房企同类产品最低发行利率。

通过横向比对之后不难发现，新希望地产在直接市场的融资较为顺畅，同时融资成本也非常低，同一品种的融资产品，新希望地产的融资成本甚至比很多头部房企都低200个BP以上；融资结构上，也基本是成本从低往高贷，开发贷和低成本的直接市场融资品种使用最多，其他产品则很少使用。

新希望地产将会长期坚持并强化稳健发展战略，而既定的获地计划都是在严控安全风险的边界下，以资金 投、融、回 的动态平衡倒排推进的，完全是在坚持稳健发展战略下进行的布局。

2019年，房地产风云变化，新希望地产却以不变应万变，凭借 稳健 二字逆势而上，实现营收、净利的双丰收；2020年，新希望地产持续发力，在 新一线、强二线 的战略指导下，首进西安，布局成都、苏州等重点城市。这匹 黑马 未来还有多大潜力，我们拭目以待。

文/熊颖（责编：高雅）