新旧动能转换下的龙湖答卷｜直击业绩会

作为标杆房企，龙湖在竭力守住行业最后的体面。

它依然在投资拿地、提前削减债务、实现持续盈利、保持投资人和媒体的交流，但无论投资端的放缓亦或销售端的下滑都昭示了行业当前处境并未迎来实质性回暖。

经营性业务贡献八成利润

上半年，龙湖取得营收468.6亿元，其中337.6亿元来自开发业务，占比72%，运营业务和服务业务分别对应66.1亿元和64.9亿元，合计占比28%。

虽然从营收贡献来看，地产开发业务依然是绝对核心，但受市场影响开发业务利润持续走低，上半年龙湖地产开发业务毛利率仅为7.4%，得益于运营和服务业务的拉升最终综合毛利率达20.6%，对应毛利96.4亿元，剔除公平值变动等影响后的净利润达47.5亿元，其中运营和服务业务的贡献超80%。过往长期的蓄力和投入让龙湖的利润结构得以优化，构筑起穿越周期的安全边界。

赵轶坦言龙湖在地产开发业务盈利承压的情况下，运营和服务两个板块起到了补充和稳压的作用。他说盈利是整个行业的共性问题，也是穿越周期的过程中需要解决的一个问题。对于如何修复开发业务毛利率，他也给出龙湖的举措：聚焦核心城市核心板块，新项目拿一个成一个，老项目清单式管理，兼顾回款和利润，逐步修复毛利率。

66.1亿元的运营业务收入中，商场、长租公寓和其他分别占比78.4%、19.8%和1.8%。53.2亿元的商场租金收入同比增长6%。陈序平回顾称，龙湖天街基本上位于一二线城市的核心地段轨道节点，没有下沉三四线，加之整体消费面向品质用户，未做重奢，选址和定位是实现收入增长的关键。截至6月底，龙湖已开业商场建筑面积为829万平方米，整体出租率96%，冠寓开业12.3万间，整体出租率95.6%，其中开业超过六个月的项目出租率为96.3%。

在商业内卷的当下，陈序平自信龙湖天街能够持续增长。

他详解了两条抓手，一是抓好新开业，截止目前，龙湖已获取未开业的商业项目超过50座。今年下半年计划开业10座，其中5座为轻资产，明后年会保持每年10座左右的开业节奏。另一个是抓存量项目的改造提升，据其透露这些改造提升预计在今年底和明年陆续完成，为项目进入成熟期实现增长打下基础。

已为年内到期信用债备好资金

上半年，龙湖实现销售额511.2亿元，对应销售面积365.5万平方米，折合单价13984元/平方米。分区域来看，西部、长三角、环渤海三个区域销售额超过百亿，以143.4亿元、137.9亿元和102.9亿元位列前三，占比依次为28.1%、 27.0%、 20.1%，华南和华中实现销售73.2亿元和53.8亿元。

销售的同时，龙湖也在补储。

上半年，龙湖在北京、上海、杭州、成都、苏州、西安、佛山7座城市获取了7幅地块，新增土储总建筑面积为60万平方米，权益面积为35万平方米。截至2024年6月30日，龙湖集团的土地储备合计达4141万平方米，权益面积为2959万平方米。张旭忠透露，新获取的7个项目，有2个已经入市，还有5个会在接下来的9月份全部入市。他预判下半年市场依然存在波动，龙湖将继续攻坚存货去化，并根据市场情况保持一个弹性的推货推盘的节奏。

面对摆在眼前的如何平衡谋发展和控风险，赵轶直言，公司始终将财务稳健放在首位，短期债务的提前削减优先于增量投资。

2023年龙湖开始主动有序的压降负债规模。截至6月底公司有息负债1874亿元，相较于2023年底减少52亿元，赵轶表态，公司会稳步铺排债务归还。据其透露，今年以来已归还到期信用债107亿元，年内到期信用债仅剩10亿元，目前资金已经提前备好。2027年前没有到期的境外债券，下半年集团将继续有序推进，提前偿还明年到期的债务。

财务指标来看，当前龙湖集团有息负债共1874亿元，平均融资成本为4.16%，较去年同期下降0.1个百分点，平均合同借贷年期延长至9.19年。赵轶介绍称，有息负债中银行融资占比超80%，国有六大行占比超过60%。截至6月底，公司在手现金500.6亿元，净负债率为56.7%，现金短债比为1.7。

谈及新旧模式转换，陈序平直言最关键是处理好债务问题。

他说房地产行业快速发展带来了“三高模式”，房企债务也是建立在开发业务规模迅速扩大的基础上的，这些债务的特点是“周期短、规模大”，目前市场规模下降，债务却并不会因此消失，它还是刚性的。因此龙湖一方面通过经营性业务带来的现金流，为降低债务规模提供资金。另一方面，通过长周期债务替换短周期债务，双管齐下去降低债务规模、延长债务期限。据其预判，2028年龙湖集团可以实现经营性业务带来的收入占比超过50%，公司由此进入“较低的债务，高经营性收入”的新模式。