华润置地进击大资管｜直击业绩会

3月26日，华润置地召开2023年业绩发布会，董事会主席李欣、首席战略官谢骥、首席财务官郭世清及副总裁陈伟等管理层出席会议。

会议伊始，李欣便直言，2023年中国房地产市场筑底徘徊，供需双缩，预期下行，而2024年开局，市场继续承压，销售回款持续收缩，这是行业共同面临的严峻挑战。

为应对这一局面，华润置地积极谋求转型。按管理层所言，消费基础设施公募REITs获得政策支持后，华润置地将“推动资管业务转型，做大资产管理规模，打造行业领先的商业REITs平台”确定为公司的重要战略方向。

推动大资管转型

2023年11月，华夏华润商业REIT作为首批消费基础设施REITs项目获得中国证监会批准，并于2024年3月14日深交所上市，募集资金69.02亿元，完成商业REITs平台搭建，实现了“投融建管退”资本闭环。

这为华润置地逐步向大资管业务转型奠定了基础。

谈及推动转型的原因，郭世清称，首先华润置地在资产方面具备这样的条件，比如这些年发展的购物中心、写字楼、酒店、长租公寓等资产；再者是考虑到房地产市场下行，行业销售规模逐渐降低，后续很难能够依靠住宅销售拉动公司业绩持续增长。

这方面的重点工作铺排来看，其一华润置地要持续推动资产管理规模增长，继续获取优质购物中心，做增量项目，同时推动存量收并购项目落地，两个路径“一起走”；其二则是要加强金融化，不断做大众公募REITs平台，持续引入外部金融资源；最后是不断强化资管平台和能力建设，推动资金募集，包括资产退出能力的建设，形成多渠道、多元化的资金募集能力。

截至2023年末，华润置地资产管理规模达4274.6亿元，同比增长19.2%，其中购物中心占比达63.3%。报告期内，华润万象生活管理101座在营购物中心，其中重奢购物中心13座，另有储备项目83个。

2023年，华润置地购物中心实现营业额178.5亿元，同比增长29.7%，旗下76座在营购物中心实现零售额1638.7亿元，同比增长44.2%；旗下写字楼出租率提升2.6个百分点至81.8%，酒店入住率63.3%。

长租公寓业务方面，截至2023年末，华润置地长租公寓业务累计在管项目60个，管理规模5.6万间，期内实现营业额7亿元（含轻资产管理项目），按年增长9.5%。

对于商业REITs的整体规划，郭世清表示，未来3至5年，预计每年的发行规模在100亿元左右，希望未来5年的整体发行规模达到500亿元以上，“项目储备的话，截至2023年有76个，对应市场规模2500亿元，初步梳理符合条件的项目超过20个”。

可售货值5308亿元

2023年，华润置地实现总营收2511.4亿元，同比增长21.3%。其中包括经营性不动产、轻资产管理、生态圈要素型业务在内的经常性业务为华润置地贡献营收390.6亿元，总营收占比15.6%；另有2120.8亿元来自开发销售型业务，同比增幅为20.4%，占比超84%。

公司同期实现归母净利润313.7亿元，同比增长11.7%，扣除投资物业评估增值后的核心净利润为277.7亿元，同比增长2.9%，其中开发销售型业务、经常性业务的核心净利润贡献占比分别为65.6%、34.4%。

销售来看，2023年，华润置地实现物业签约销售额3070.3亿元，同比增长1.9%;实现签约面积1307万平方米。分区域来看，华东大区的签约额最高，约为875.74亿元，占比达到28.6%，其次是北方大区，占比23.6%，中西部大区占20.8%，深圳14.9%、华南大区10.8%，另有1.3%来自香港公司。

管理层在会上表达了对2023年销售业绩的满意。陈伟直言，虽然销售规模的同比增幅基本与上一年持平，但现金流是公司更为看重的部分，同时华润置地的费用也得到有效控制，“管理层的角度上，我们对于2023年的销售业绩是满意的”。

关于今年的市场预判，其坦言，2024年前两个月市场销售额和销售面积都有一定幅度下降，但从3月份情况来看，市场来访和成交等均有大幅改善，判断房地产市场还是存在长期健康发展的基础，市场处在筑底回稳、势能向上的长期趋势，“目前主要压力在需求端，政策还是需要进一步去提升客户的支付能力，提振客户对市场的信心”。

2024年，华润置地拥有总可售货源5308亿元，其中88%的资源都位于市场供需环境较为健康的一二线高能级城市，住宅产品占比77%。陈伟说，在这个基础上，公司对2024年的业绩有信心，华润置地上半年会全力提升业绩启动节奏，同时聚焦中高端，改善客户的需求和敏感点，坚持小批次开发，快速迭代的产品策略。

投资方面，华润置地会坚持将现金流安全作为第一的原则，在这个原则之下保持一定投资强度，坚持开发销售型业务和经营性不动产业务并重，保持合理的投资比例，也会聚焦一些中小型的快周转项目。

2023年，华润置地新增权益土储面积863万平方米，年内以1118亿元的权益地价获新取项目68个，一二线城市投资占比约93%，在北京、上海、广州、三亚、武汉、南京等地获取商业综合体项目8个，截至报告期末的总土地储备约6250万平方米。