一条完整的深圳炒房“忽悠链”是如何形成的？

2020-06-12 18:20已围观次

所有炒房的开始，都离不开念想。

在这场念想里，以实现财务自由为终极目标，有些人被大V洗脑，交钱入会，层层盘剥，最后钱房两空。据《每日经济新闻》此前报道，微博大V 深房理所讲的诱人买房致富故事，让身在江苏的魏静（微博名 7蟹姐姐）和身在河南的杨乔心动不已。

两人虽身在天南地北，但都做了同一件事，加入深房理粉丝会员社群，再走完缴纳会员费、咨询费、手续费等完整流程。

今年3月，魏静定下了深圳前海时代的房子，但一个月后，深圳经营贷政策突然收紧，加杠杆买房的魏静资金链断裂，刚入手的价值728万元房产被法院查封；杨乔虽然及时醒悟并中止买房，但也损失了上万元。

在《每日经济新闻》的第一篇报道《深圳炒房扒皮链调查：大V洗脑，交钱入会，层层盘剥，钱房两空！》发布后，6月4日，深圳市房地产中介协会发布郑重提示，市场上存在部分炒房团伙通过营造楼市追涨氛围，吸纳会员的行为，涉嫌扰乱我市房地产市场秩序，严重触及法律法规，要求房地产中介机构、中介人员严禁参与或协助类似炒房团伙的违法违规行为，包括为此类团伙提供揽房揽客的便利等。

深房中协在接受记者采访时表示，暂不方便回复，静候通知。

前海时代小区每经记者甄素静摄

近半月以来，《每日经济新闻》记者兵分三路，分别在北京、上海、深圳三地，对数位当事人进行了深度调查。

6月6日，记者见到了魏静，她被困在深圳，奔走于公安局、工商局和小贷公司间，她坚信自己不是套路贷的第一位受害者，也不会是最后一位，只是她还有精力去抗争。

魏静反复强调着自己已经无路可走，走哪条路都有圈套在等着她。她对深房理从起初的完全信任，转变到了彻底失去信任，甚至连一个电话都不想再打。

她说她有全套的被套路证据，没有人看，也不知道该交给谁看。对于一个月后的官司，以及事件的结局，她说她做好了最坏的打算。

而对于魏静声泪俱下的控诉，在与《每日经济新闻》的独家对话中，深房理近乎全盘否认，并起诉了魏静，理由是诽谤造谣，态度异常刚烈，表示坚决不和解。垫资公司也起诉了魏静，理由是欠钱不还。

12780元入会费开启财富自由之路

《每日经济新闻》记者在调查中发现，部分地产微博大V和中介公司、小贷公司之间，已经形成了一个缜密的贷款利益链条：抵押中介垫资付全款借壳办理经营贷还垫资拿到房本还贷款再拿新房本抵押

在深圳，房产大V主要分为两类，一类以深房理为代表，他们有专业的团队，为会员提供全流程的购房服务建议，包括落户、购房名额、选房、找小贷公司垫资等，其中每一个环节都需要在中间商身上花钱，而且越往后，抽成的中间商越多。深房理入会费为12780元，交了钱便有工作人员开始在线指导买房。

另一类以深圳木子等为代表，他们早期随着房地产行业发展，获利颇丰。现在以过来人身份，根据自身多年的深圳地产观察经验，为会员提供选房建议服务，教人买房。严格意义上来讲，这类大V并不是真正的地产从业人员，咨询服务也并非其名义上的主业。

关于后者的咨询方式，仍以深圳木子为例，专属咨询1888元/年，此外还有两个咨询渠道：一是微博提问，价格388元，问一个问题，不接受反复私信追问；二是微博V+会员，1688元/年（1088元/半年），权益是可以免费看所有微博会员文章和微博问答，另外有微博群讨论。

他们的共同点是通过微博、微信等社交平台，宣导自身在地产行业的获利战果及对他人的价值，以咨询服务、直播分享、线下论坛报名等形式向会员或粉丝收取费用。

深圳金融业和自媒体极度发达，这样的大V和垫资公司、金融公司并不在少数，也成为不少从业者养家糊口，甚至实现财务自由的重要途径，而从业者中也不乏名校高材生，选好案例、讲好话术等，成为他们快速获得置业者信任的基本方法。

这个群体间的竞争十分激烈。

以育儿之名名校法学硕士的微博导流

在这条产业链的最上游，《每日经济新闻》记者发现，一个叫美妈陈X泉的微博号，以母婴内容为主，却是为深房理输送潜在购房粉丝的重要渠道之一。

据了解，陈X泉本名张X，毕业于某名校法律硕士，后在深圳某房企从事法务工作，不久又辞职，专门在微博上卖课程。

粉丝沙甜告诉《每日经济新闻》记者，陈X泉会在粉丝群的公开课里教会员们用结婚、离婚的方式来获得购房资格。通过买房获得财富自由，让自己和孩子过上更好生活，走出新的精彩人生。

作为一名大龄单亲妈妈，沙甜对此深以为然。

刚开始我只是认同这个人，看她记录个人生活，分享对于育儿和心理学的观点，都挺让人信服的。尤其是她名校法学硕士的名头，让人觉得很专业、有光环，所以后来她开始在网上卖课，不少人会去听。

陈X泉经常以切身经历为例，在课上告诉粉丝，自己是如何离的婚、怎么照顾小孩，甚至不避讳宣扬自己的家丑。

生动的案例和"真诚"的讲解加持，令陈X泉的粉丝对其信任无比，以此为基础，陈X泉会在课上频繁提到深房理，说他逻辑通透，引领她走向了财务自由。

沙甜们告诉记者，陈X泉很擅长在课程或粉丝咨询中，一点点击破大家的顾虑。

例如户口。

在他们向记者提供的一段录音中，陈X泉耐心而细致地向粉丝们讲解，涵盖如何找一个有深圳户口的人去结婚，年龄大、学历不够的，需要多找几个深户提高概率，假结婚买了房子就可以离婚，深圳做这一套很成熟，入深户不是一定人要在深圳，入深户很容易，找专门的中介花几千块就能成功等等。

根据沙甜的描述，在讲课和咨询中，陈X泉还经常让粉丝去贷款，说人人都抱着金饭碗，比如保单、房产等，都可以质押。

所有的一切，都围绕着教粉丝以年化利率不超过8%，买下价值千万的房子。

如果选对房子，深圳房子一年涨幅会不超过8%吗？去年深圳房价一年涨幅15%！

不久后，不少粉丝便形成了这样的思维，开始在炒房的幻想中越陷越深。

独家对话关键人物深房理

在整个炒房链条中，知识储备最丰富、用户群体最多的大V们是最为关键的一环，同时也是魏静们认为的麻烦的起点。

6月7日，《每日经济新闻》记者（下称NBD）采访了本次炒房事件爆发的关键人物深房理。

NBD：为何引导魏静这样的外地人来深圳买房？它中间可能会涉及到名额、落户等违规行为。

深房理：首先我不知道她具体哪块违规了，我不觉得违规，这是合理合法的买房，如果不合法的话，早就出问题了。

我在网上做教学，他们会问我哪里的房子好，比方说我就觉得深圳做得很好，买不买是他们的选择。我又不是卖房子的，也不是中介，我是个老师，只是因为我有知名度。她（魏静）一会说我套路她，一会说垫资公司套路她，都这么久了，如果有问题，不管是警方，还是检察部门，是不是早就解决了这个事？这相当于有人走你门口碰瓷。

NBD：比如说假结婚假户口本这一方面，在魏静跟媒体的描述中，她有花费5万元左右，然后办理了假结婚。

深房理：这就是一面之词。第一结婚就没有真假，只要结婚就是真结婚，谈不上违规不违规。最重要的是，我们也不知道这种情况，她也不会告诉我假结婚。

NBD：你在魏静买房过程中扮演的是什么角色？

深房理：提供咨询服务，我就是个老师。我本来在微博上就是负责会员房产板块的教学，我就是在买房过程中提供了这些服务。

NBD：你并不知晓她怎么拿到这个买房名额的是吗？

深房理：如果她说我知道，也得提供一些证据，比如发微信告诉我了，或是打电话告诉我了，这种事情她都没有告诉我。

NBD：但魏静提供给媒体的信息是，所有交易流程包括贷款结婚全部都是通过你的会员群，也是你介绍说，不管做什么交易，全部在我的会员群里，这样有问题的话，我可以协调。

深房理：我的确是说过这种话，说尽量在会员圈子里面找人。但她的描述有点走偏了。我的原因很简单，因为这里边相对来讲信息更透明一些。

NBD：前海时代的房子是你推荐给魏静的吗？

深房理：我从来都只推片区，不敢推楼盘，因为推楼盘会引起市场波动。大家一起去买一个楼盘，房价不就涨多了？我就告诉会员，那一片区很好，为什么说那里很好？因为那里是前海自贸区，正在建设中，周边的房子会升值。

前海时代小区挂牌价每经记者甄素静摄

NBD：魏静向媒体描述，说有中间人尹X芳、尹X荣，这两位你不知道是吗？

深房理：尹X芳是我以前的同事，去年就来我这里帮过一段时间忙。尹X荣跟尹X芳是表亲，我知道尹X荣，但没有见过，也没有联系方式，因为我平时做教学，他们是做贷款中介的人，我一般就避免跟他们认识，因为真的没啥好认识的。

NBD：有很多会员说是通过陈X泉（另一个微博博主）找到你，你认识陈X泉吗？你们之间是否存在一定利益分配关系？

深房理：这个完全胡说八道。微博上我们经常跟很多人互相转，我可能也不认识他，在网上我觉得他的观点很好，可能就会转了。

至于利益分配就更不可能了，在微博上，互相转东西是很正常的一件事，这就是一个正常的相互转发，因为我在房地产板块本身就是头部大V，就做这个，所以说像他也需要买房子对吧？他有时间问我，他也是我会员，没有利益输送这个问题。

NBD：你知道是谁给魏静推了前海时代这个楼盘吗？是尹X芳或者尹X荣吗？

深房理：不是尹X芳，要是尹X芳推的话，出问题我就解决了，这6万块钱我也送了。魏静拿不出来所谓任何有关沟通、聊天等证据，而且尹X芳来我这里帮忙的时候，我就明确告诉他们不能这么推，容易出现这种误会。

NBD：认识给魏静办理房产交易的中介吗？

深房理：不认识。魏静现在是自己拿到了房产证，欠了帮垫资的人400多万元，然后房子被查封，并不是别的原因，也不是房子买错了。比方说我要是说哪里房子好，然后你买了它跌了，你找我麻烦，可能是判断失误，我还能理解。但现在是你买房子，缺一笔钱让我帮你垫资，我垫完资之后你不还给我，你说我会不会告你？跟我教学这个课程里没有任何关系。

她的房子是买到了，首付比例就是40%左右。银行贷款规则变动，刚买的不能贷款，要等6个月，民间机构也是正规机构，你可以抵押给民间机构，你把钱还给人家，这个事就没了。但她不抵押给别人，然后别人的钱也不还。

NBD：魏静有向你解释她为什么不抵押给别的机构吗？

深房理：就是不想还了，没有什么。拿钱不想还的人很多，她还欠尹丽芳6万块钱，也没还。

NBD：网上传言你之前说过，魏静跟你的中介费、服务费等也都没有付清是吗？

深房理：你看你这不是误导我了吗？她跟我没有关系，我又没有去做，我又不是做中介的。是别人通过各种渠道告诉我这件事。其实事实很明确，她只是借钱不想还。现在只要把房子抵押了，把别人钱还了就完了，她就不愿意这样做。

至于炒房这个事，就一个人买一套房，跟炒房没关系。

NBD：跟其他会员有过类似纠纷吗？

深房理：肯定没有。如果有的话，她事情曝出来的时候不就会有别人也曝出来吗？

以教育之名深X夫妇的微信导流

《每日经济新闻》记者调查发现，一些打着教育之名的微信公众号也是引流的渠道之一。子女教育和炒房，被一些投机者步步串联，方式是时下最普遍的鸡汤式贩卖焦虑。

不能让孩子输在起跑线上是现在很多父母的想法，子女教育是很多家庭的中心问题，很多互联网教育公司便应时而起。

从表面上看，这是一个励志的教育公众号

未来X藤教育科技（北京）有限公司（下称未来X藤）便是其一，他们的口号是让每个中国孩子分享最好的教育。

不过启信宝显示，未来X藤的主营业务包括技术推广、软件开发、经贸咨询等，唯独没有教育。

如果通过网上的课程看，这家公司推荐的都是如何培养孩子，何如陪伴等等，并没有什么特殊。但记者调查后发现，未来X藤会经常提供一些别人家的故事，比如学霸的经验，很多家长会由此触发更深的焦虑，这只是套路的第一步。

未来X藤给出了解决方案，在众多推荐的关键词中，规划是被反复提出的。比如，具体如何做好孩子的生涯规划？最重要的就是抓住人生重大的转折期。

表面上看，这些因素和炒房并没有关联，但未来X藤并不仅仅提供在线课程，更多的玄机隐藏在线下活动中。

未来X藤家长会的评论区互动中，时常会出现一个名为深X夫妇的账号，这个账号介绍是未来X藤深圳代理。

如果再继续进入深X夫妇的账号页面，一条完整的炒房产业链便逐渐呈现。

在深圳的爱米和星佳共同组成了未来X藤的深X夫妇，他们会对未来X藤的用户组织线下活动。深X夫妇表面上是教育公司的深圳代理，却宣称会教你实现财富自由。

深X夫妇的日常

在他们的宣传中，深圳是为了下一代而非去不可的地方，他们引用了一个咨询者的说法：我不来深圳，万一我儿子要来，到时候我还得跟着过来。万一我儿子不来，我孙子以后想来，我儿子还得跟着孙子过来。

当你为了下一代落户深圳时，他们为你提供的代办户口的业务便开始了。遇见了深X夫妇，深漂马上变深圳人，这是二人打出的业务宣传口号。

深X夫妇告诉购房者们，支付8800元代办费用，通过他们公司缴纳社保，只需要本人到深圳一次，2～3个月便能够成功落户深圳。

当然，为了促使你在他们这里办理落户，还提供立减1000元，如果能自己到深圳体检，还能再优惠1500元的活动。

当你办理完成深圳落户，这个时候，两人便同时向你推销在深圳买房，并告诉你这就是你通往财富自由的道路。

来了就是深圳人的后半句是，没房就不算是自己人。

在深X夫妇的描述中，深圳的房子几乎买到就是赚到，有人因为没有购买他们推荐的房子而少赚了300万。

马上买，提前买、用投资思维买房，买赚不买住、接受投资自住分离思维。

如果你逐渐接受了这些宣传的言辞，萌发了在深圳落户买房的想法，很好，深X夫妇就可以在你身上开展下一步业务了。

深圳户口落下之后，想买一套学区房，但手中资金不足怎么办？

没关系，深X夫妇还能为你提供加杠杆的融资服务。

他们告诉你，要学习房产金融知识，买房的时候要买按揭不买全款。

深X夫妇向记者表示在深圳有融资渠道，而从公开资料看，他们还提供各种银行信用卡的代办，广告语是私人银行卡，群友专享，专人对接，零费用， visa顶级卡无限卡，只限新客户申请。

到了这一步你会发现，你已经在子女教育的问题上走得太远了，并且每一步都需要你付出真金白银。

在深X夫妇的计划中，2020年要完成协助在深圳购房的人数翻倍，个人业绩要达到3.5个小目标。

投资客什么条件都可以接受

即便前有魏静爆仓失败案例，后有各种外界认为被坑的粉丝，但仍挡不住外地人想要在深圳楼市试水捞金的念头，他们最后抛出的底线是什么条件都可以接受。

《每日经济新闻》记者留意到，在某大V的小密圈内，有投资客问，自己是外地户口，本科学历，外地有房，有房贷，在深圳怎么样才能有3成首付购房资格呢？可以接受落深户，房产可以卖出。最后补充了一句，什么条件都可以接受，而大V给到的建议是，全款购买再抵押贷款。

这其中，便会涉及落户、选房、垫资、抵押等一连串环节。

在外地工作的江辛一直关注深圳楼市，他告诉《每日经济新闻》记者，2017年时他曾从外地飞来深圳找管家公司看房。当时龙华区被热炒为深圳网红区，大V极力推荐江辛贷款买入某新建大型社区。实地看房后，他分析了周边商品房供应量和产业配套，认为被推荐物业并不适合投资，便没有听从大V建议匆忙购入。

此后深圳很快横盘，他在其他城市购入的房产收益也并不理想。到现在回想起，江辛依然庆幸自己没有冲动。他说，如果没有去年深圳豪宅税取消后的一轮涨幅，投资客很难出手卖掉，甚至当年他看房时间段买入的投资客基本上是亏的。

对于为何异地买房，江辛几乎跟所有看好深圳楼市的人一样，即便相比其他城市，深圳房价已在高位，但还有价值。有些总价低的房产交易中介费打包价1万～2万元，高总价房源交易收取1%～1.5%交易费用，这在其他一线城市是很难做到的。而这也是金融公司、管家公司竞争激烈、充分市场化带来的福利之一。

小贷公司与银行有协议

小贷公司又是怎么运作的？

超低利息，绿通渠道。《每日经济新闻》记者以购房者身份采访了一位贷款公司工作人员张可，在整个沟通过程中，这是他反复重点强调的。

小贷公司的业务广告

对于市场上争议新拿到的房本可否抵押，张可十分自信地向记者强调没问题，月息4.1～4.5厘，贷款时间3～5年，还款方式可以先息后本。

张可还向《每日经济新闻》记者展示了他们最近的成功案例，不过已办理成功的客户房产是在深圳出政策前买的，房产证日期是今年4月初，抵押登记日是5月28日。

小贷公司的成功案例

对于是否指定抵押银行，他表示是根据客户实际情况推荐的，而为何可以渠道进件（资料准备好后提交给贷款公司或银行系统），他解释称他们公司与银行签有协议，交了几百万保证金。

在沟通过程中，张可建议记者，如果在深圳有房产，可以进行房产转押置换。所谓"房产转押置换"，就是将原来已经有抵押的房子，垫资过桥解押，再重新在入押银行套出房产升值部分资金，利率比房贷还低。

小贷公司的操作流程

张可举了个例子，假如一套房子当年100万元购入，首付30万元、按揭70万元，经过几年的房产升值和每月还款，目前房产价值300万元，房贷还剩60万元。在60万元垫资过桥解押后，客户就有了一套价值300万元的全款房，此时拿红本以公司经营形式抵押给银行，可以贷款房屋总价的7成，就是210万元，还掉贷款公司的60万元，还剩下过桥资金150万元。

这部分资金利息非常低，资质好的可以做到月息3～4厘，比之前房贷利息还低。额度大，年限长，还款压力小。相当于重新按揭一次。

在这其中，他们收取的费用是2万元起，贷款金额大的话按照贷款金额1.5%收取，没有其他费用。张可还表示，贷款后他们会根据贷款年限一直为客户提供服务。如果没有注册公司，张可表示他们可以帮忙解决，或介绍渠道，收费是5000～6000元，公司性质不同价格不同，同时批件阶段会协助审核，此后公司每年报税即可。

除此之外，他表示还有很多贷款形式壳公司可做，流水弱化，负债宽松，3～5天拿钱。

对于壳公司是否安全，是否会被临时抽贷，张可信誓旦旦保证不会，他们会指导客户准备资料直至完成审批。

截至记者发稿，深房理的粉丝又增加了，主理人对地摊经济发表着自己的看法；纠纷缠身的魏静并没有回苏州老家，也没能安心住进高价购得的房子，下个月官司就要开庭了，但她还没有找好合适的律师；深X夫妇和未来X藤继续被粉丝们奉为圣人，他们说深圳团队的春藤分院目标远大，正在打造关于人生关键节点的人生规划局。

一切都很安静，像什么事都没有发生过。

记者手记丨从炒房到暴富有多少坑？

在这场炒房实现财务自由的念想里，有人闷声吃亏，有人闷声发大财。

风波中的魏静显然归不到这两类人中，也肯定不是来深圳掘金的最后一人。记者调查过程中所加的中介们，还在朋友圈频繁为自己的业务打广告， 10年买房21套半年涨100万买房实现财务自由一站式落户，稳准快等等，每一个字眼都看得局外人血脉喷张，好像不参与其中，转瞬就错过一个小目标。

深圳地少，商品房供应严重不足，稍有风吹草动便能在楼市激起大浪。比如，去年8月社会主义先行示范区概念一出，横盘近两年的楼市开始逐步回温，直至豪宅税取消，楼市被彻底点燃。加之中介和金服公司渲染的暴涨暴富故事，引得外地人源源不断地加入深圳买房行列。或者确如网友调侃所言，单就房产这一重资产项而言，深圳，已是全国人民的深圳。

事件还在继续发酵中。