分钟寺土拍落锤， “地产航母”转向何方？

合生创展以楼面价近7万元/平方米斩获分钟寺地块尤受关注，不论是沉睡的“华南虎”开始苏醒，还是这块被成为“最具豪宅潜质”的地块都令人浮想联翩。

5月9日，北京迎来五月首场土拍，三宗地块集中出让，分别位于丰台分钟寺和顺义新城，总建筑面积18.08万平方米。三个地块均为不限价的纯商品住房地块，总起始价95.53亿元，最终累计出让金额达113亿元，由合生创展、恒大及中铁分食。

其中，合生创展以楼面价近7万元/平方米斩获分钟寺地块尤受关注，不论是沉睡的 华南虎 开始苏醒，还是这块被成为 最具豪宅潜质 的地块都令人浮想联翩。

鏖战三环最后的 荒地

分钟寺地块自挂牌起就备受瞩目。资料显示，丰台区南苑乡分钟寺村L-24、L-26地块R2为二类居住用地，地块建设用地面积约3.58万平方米，建筑控制规模约10.7万平方米，容积率2.8，挂牌起始价为57.19亿元。

就地理位置来看，分钟寺地块位于东南三环到四环之间，距南三环直线距离不足1000米，距离京沪高速不足700米，距离地铁10号线分钟寺站700米左右，离国贸4站地，刘家窑2站地，学校和医院配套也比较完善。

三环的好地段自然不用多说，稀缺价值更是不容小觑。近3年多以来，北京四环内仅供应了8宗宅地，纯商品房地块仅占2宗。因此，在北京内城土地资源越来越少的当下，分钟寺地块的出炉无疑备受关注，刚挂牌就被评为 最具豪宅潜质 的地块之一。

从参与竞价的企业主体以及现场经过来看，都足以显示该地块的稀缺性。现场吸引到合生创展、融创、中海、平安、北京城建、招商+恒基、金融街+金地、首开+保利+建工共8家房企及联合体均参与竞拍。最终，经过57轮激烈交锋，被合生创展以72.2亿元竞得，溢价率26.25%，楼面价达6.7万元/平方米。

合硕机构首席分析师郭毅表示，溢价率取决于起始价格和开发商对土地价值预期之间的差距。分钟寺地块本身起始的楼面地价已经超5万，最终成交楼面地价接近7万，已经是相当高的地价水平，相较之下，与其处于平行位置的石榴庄地块的楼面价才在6万出头， 从土地市场的竞争热度来看已经很高了。

截至目前，2020年北京成交金额超过70亿元的仅有3宗土地，除此次出让的分钟寺宅地外，还有海淀区 海淀北部地区整体开发 西北旺镇HD00-0403-0061、0050、0031、0040、0046地块，昌平区东小口镇HC-031地块。

珠 连璧 合 为哪般？

在此之前，优越的位置，便利的交通，加上低廉的房租，让分钟寺村一度成为众多北漂客的落脚地。与此同时，脏乱差的生活环境，治安混乱的状况，也让这个城中村亟需改头换面。

2018年，分钟寺村列入北京市棚户区改造及环境整治计划，2019年，回迁安置房项目进入签约阶段。 分钟寺地铁站附近已经好几年没有房源了。 某房产中介告诉新地产财经，由于城中村改造，一部分租客转移至方庄等附近。新地产财经实地探访发现，分钟寺地铁站周边地块均被围栏遮挡尚待开发，只有由珠江投资兴建的分钟寺回迁安置房正在施工。工地工人告诉新地产财经，交房时间由于疫情延期，预计将延迟至6月。

珠江投资正是分钟寺出让地块的一级开发企业，其另一个身份是合生创展的兄弟公司。1992年，朱孟依在香港成立合生创展，由于境外投资者不能在内地开发房地产的政策，其第二年在广州创办了珠江投资，珠江投资与合生创展合称为 珠江合生系 。

基于此，合生创展此次拿地可谓势在必得， 基于兄弟公司的优势，合生创展对这个地块的前世今生包括规划条件，未来的发展都有很好的预判， 郭毅表示。

事实上，分钟寺区域整体由珠江投资进行一级开发，除住宅地块的规划外，还会有写字楼，以及相应教育、商业等生活配套，未来很可能是三环边上的小型商圈或者商务区。此外，资料显示，棚改后的分钟寺村域规划总占地面积约21.04公顷，包含11个地块。除了挂牌的4个住宅用地以外，还将有教育用地、医疗卫生用地等，特别是将建设48公顷的绿地，在规划图上存在了20多年的 方庄大绿地 将成为现实。

其实从整个大片区的未来规划来讲，大量的商业和教育类的配套可以给区域带来更高的附加值，而未来高端办公的布局，又能够为区域的居住需求带来高精尖人才支撑。 郭毅说，因此，在未来，分钟寺区域相对来说能够形成内部有机循环的生态商务圈，而不是单纯意义上的两块住宅用地而已。

地产航母 转向艰难

基于良好的发展前景及较高的土地成本，上海中原地产市场分析师卢文曦断言， 要保证高溢价，（分钟寺地块）项目肯定要走高端路线。 郭毅亦表示，基于7万左右的地价水平，未来房价可能会在12万+的水平上，至少也是10万+的配置。 她认为，基于这样的价格预期，其竞品应该是全北京两三千万左右的产品量级。

结合周边项目就会发现，优越的地理位置和不限价确实给了分钟寺地块充足的想象空间。譬如，距离该地块2公里处的首开璞瑅公馆，于2015年建成，属于周边较为高端的住宅，销售均价在10万元/平方米左右。而距离不到5公里的北京金茂府二期，面向年轻消费群体主推科技住宅，目前尚未开盘，售价预计在12万元/平方米。

不过回看分钟寺地块，规划尚未落实，贝壳研究院数据显示，其周边二手住宅成交均价在4.5万-8.6万元/平方米左右。尽管缺少同地段竞品，却也缺乏豪宅氛围，需要依靠过硬的产品才能获得较高溢价，体现竞争力。

事实上，一直以来，合生创展以 囤地 、 长周转 的标签在业内闻名，也因此获得了超行业平均水平的利润。北京豪宅霄云路8号使其代表项目，开发超过十余年，根据年报披露，地块内仍有36.22万平方米的建面在未来3年内没有竣工计划。同时依赖土地红利，霄云路8号仍然能在2019年为合生创展带来11.89亿元销售业绩，占其2019年物业发展收益的16%。

而随着一线城市调控力度的增加，合生创展不仅错失了规模增长的黄金期，其所依赖的土地红利优势也逐渐不在，反而或成为拖累企业利润、规模的绊脚石。此次分钟寺地块72.2亿元的出让金，即占到了2019年合生创展212.58亿元销售金额的三分之一。

随着朱家第二代接班，合生创展正在改变以往大盘囤盘式的开发模式，拿地更为进取，这艘 地产航母 将如何调整规模与利润的平衡，分钟寺地块走向如何，尚待时间验证。

文/白志敏（责编：高雅）