招商蛇口营收增速持续下滑，“央企巨舰”何时起航？

坐拥4109万房低成本土储，横跨邮轮、园区、房地产三大领域，招商蛇口是名副其实的央企巨舰，然而如何将这些资产梳理清楚，又如何将其转化为不断增长的数字，招商蛇口还有很长的路要走。

四十不惑 的招商蛇口于4月20日交出了自己2019年的成绩单。

报告期内，招商蛇口实现营业收入976.72亿元，同比增长10.64%，增速降至近4年来的低位。随着营业收入增速的下滑，其利润也表现不佳，截至2019年12月31日，招商蛇口营业利润为263.20亿元，同比下降1.10%；利润总额为261.24亿元，与去年相比减少1.79%，这均是公司重组上市以来的首次下滑。

这引发了投资者用脚投票。4月21日，招商蛇口已16.61元/股收盘，下跌1.01%。 这几年，招商蛇口的财务状况一年比一年差，同样是央企，保利地产财务状况越来越好、效益越来越好，一两年前保利股价比公司低八块钱，到今天为止双方只差7毛钱。 在4月21日的业绩发布会上，一位个人投资者直言道。

营收增速下滑背后，华北区域成 元凶

2019年全年，招商蛇口累计实现签约销售金额2204.74亿元，同比增加29.25%，高于百强房企6.5%的平均增速。然而， 2019年，其营收与净利润增速却持续下滑。数据显示，2016年-2019年期间，虽然招商蛇口的营业收入由635.74亿元增长至976.72亿元，但其营收增速却由29.2%一路下探至10.64%，这已是其连续4年持续下滑。

对此，58安居客房产研究院分院院长张波对蓝鲸房产表示，除招商蛇口主动选择放缓规模化这一原因外，其部分项目的完工时间偏长，部分区域的开发进度放缓也在一定程度上影响到增速。

根据财报，招商蛇口的营业收入由社区开发与运营、园区开发与运营及邮轮产业建设与运营三大业务组成。其中，社区开发与运营作为招商蛇口的主营业务，营收占比由2018年的89.14%下降至2019年的86.57%。其7.45%的营收增速也创下重组来新低，对招商蛇口总体营收增速影响较大。

而具体来看，2019年，招商蛇口华北区域营收增速同比下滑30.28%，成为拖累总营收增速上涨的元凶。对于华北区域的表现不佳，中国企业资本联盟副理事长柏文喜对蓝鲸房产表示，华北地区营收下降，与其在该地区的项目投资、去化有关。

蓝鲸房产从财报中获悉，招商蛇口华北区域下辖北京、天津、大连、沈阳、青岛等七个城市，公司在这些城市的表现均值得商榷。张波表示，招商蛇口的重仓地依然是长三角和大湾区，华北整体销售占总体份额有限，但重仓的山东区域，包括济南、青岛、烟台在内的城市在2019年房价都有一定的下行，整体销售的压力较大，也在一定程度上影响到营收表现。

以北京招商 都会湾1期项目为例，北京市住建局网站显示，该项目于2018年5月30日取得预售许可证，但至今去化率仅为64.55%。而沈阳市住建局网站显示，2019年6月19日，招商蛇口在沈阳的项目招商曦城一期获批入市，共计862套房源，截至目前尚有416套房源可售。可见，在华北区域，招商蛇口还有进步的余地。

对于这一局面，招商蛇口董事长许永军表示，未来房地产行业要保持原来的增速，尤其是在利润方面，对行业来说挑战都很大， 只能说基础很好、挑战很大，招商蛇口心里有数。

扣非净利润首现负增长

随着营业收入增速的下滑，2019年，招商蛇口的营业利润也出现了下滑。截至2019年12月31日，招商蛇口营业利润为263.20亿元，同比下降1.10%；利润总额为261.24亿元，与去年相比减少1.79%，这均是公司重组上市以来的首次下滑。

值得一提的是，2019年，其扣非净利润增速也首次出现了下滑。报告期内，招商蛇口实现扣非净利润为124.73亿元，同比下跌14.55%。一般而言，扣非净利润指扣除与企业经营没有关系的一切收入与开支后得到的利润，可以更加真实地反映企业的经营状况。

蓝鲸房产注意到，在35.6万的非经常性损益中，42.86亿元的非流动资产出置损益显得格外突出。财报指出，这主要是由于2019 年，公司将持有五项物业的全资子公司 Frontier100%的股权，注入招商局商业房托基金，并申请在香港联交所上市。而招商蛇口间接持有该房托基金 33.5%股份。

资料显示，招商房托基金的资产共由五栋物业组成，其中一栋为甲级写字楼，三栋为写字楼综合体(技术上划为工业用途)及一栋为购物中心，均位于深圳市南山区蛇口。这五栋物业分别为：新时代广场、数码大厦、科技大厦、科技大厦二期及花园城。12月10日，招商房托正式在港交所敲钟上市。

财经评论员严跃进曾指出，成立信托、基金的模式，可以使原开发商借此机会实现退出，同时也能在基金的介入下，为相应的商业地产等项目实现更好的融资，发挥管理效益，实现租金收益的提升。不过未来，招商蛇口是否会持续将重资产注入房托基金？这一动作会否持续影响扣非净利润？蓝鲸房产致函招商蛇口，但截至发稿仍未收到对方回复。

张波分析认为： 这有可能影响到扣非净利表现，主要是资产变动损益的变化受环境和规模的影响可能会增大，但房托基金本身有着稳定的管理资产，也可以是其发展的有益补充。 柏文喜补充道，扣非净利润，也就是主营业务利润，还是要依靠主营业务的增长和获利能力的提升来加以改善。扣非净利润主要由主营业务而来，这一现象是否会经常出现，还要看企业主营业务后续发展情况，及企业获利能力。

坐拥4109万房低成本土储，横跨邮轮、园区、房地产三大领域，招商蛇口是名副其实的央企巨舰，然而如何将这些资产梳理清楚，又如何将其转化为不断增长的数字，招商蛇口还有很长的路要走。