首创置业：永续债占股东权益超3成

在坚持“快周转”策略的一年，合同负债194.75亿元，同比增加约13.8%，与销售的增长速度基本持平。

3月23日晚间，首创置业（02868.HK）发布2019全年业绩公告。报告期内，公司实现签约销售额808.1亿元，同比增长14%，其中，三大核心城市圈占比近九成。签约面积316.3万平方米，同比上升3.3%。

考虑到疫情的影响，对于2020年的销售目标，首创置业锁定在了800亿元。

营收下滑11%，毛利与净利双增

在坚持 快周转 策略的一年，合同负债194.75亿元，同比增加约13.8%，与销售的增长速度基本持平。

2019年首创置业实现营业收入207.86亿元，同比减少约11%。毛利润率33%，相比于2018年的26%增加了7个百分点。期内净利润同比增长10.38%至25.68亿元，净利润率12.36%，同比增长1.97%。归母净利润21.23亿元，同比增长10.4%。

对于营收的下滑，年报披露主要是由于期内物业开发销售收入的减少。同时，期内物业开发销售业务毛利率升高带动了整体毛利率的上升，

截至2019年底，首创置业共有土地储备总建筑面积1661万平方米，其中88%为发展物业，12%为投资性物业及其他。

多渠道低成本融资，存量债务加权平均成本仅5.39%

2019年，首创置业新增22个项目，土地投资额355.5亿元。伴随着规模的扩大，其负债规模一直在攀升。2017年，负债总额首次突破千亿达1023.72亿元，2018年为1315.16亿元，2019年为1432.28亿元。

除此渠道外，在融资艰难的2019年，首创置业还通过发行债券、保险资金、资产证券化、供应链以及项目引资等方式进行融资，总额超400亿元。筹集来的资金绝大部分将被用来偿还现有债务，以及个别用于项目的开发建设。截至2019年底，公司存量债务加权平均成本仅为5.39%，位于行业低位。

其中，5亿美元的次级永续债券为财政部新规下第一单地产次级永续债券，年内成功落地首单债转股，实现权益融资10亿元。年内累计发行80.9亿元境内私募公司债券，平均利率4.4%。7月发行的一笔私募债，3+2年利率仅4.26%，创行业同期可比发行新低。另外，其发行的供应链创新融资成本低至3.88%。

财报显示，2019年，首创置业有151.24亿元的永续债计入了股东权益之中，同比增加12.23%，占股东权益总额的35.98%。

2019年末，首创置业以 10供5 基准折让29.17%发行15.14亿股供股股份，所得款项净额约24.92亿元，并将用于偿还其部分计息债务。以供股的方式进行融资，也可作为降负债的一种方式。

净负债率持续位于160%的高位

截至2019年底，首创置业的资产总额为1852.7亿元，同比增加约9%。其中，流动资产为1553.78亿元，占比达83.9%。总负债1432.28亿元，资产负债率为77%，与去年持平。

从历年数据来看，首创置业一直将自己的资产负债率控制在行业平均水平。但同时，净资产负债率却处于高位。2018年，首创置业的净负债率为168.83%，较2017年上升47个百分点。在2019年末的净负债率为160.88%，远高出60%-80%的安全水平。

同时，期末流动负债为692.63亿元，流动比率达2.24。与2018年底的2.16相比小幅增加，资金流动性增强。

截至2019年底共有货币资金270.35亿元，同比增加20%，共有贷款及公司债券946.71亿元，其中长期贷款及债券为709.36亿元，短期待偿还的部分为237.35亿元，现有货币资金尚可覆盖短期债务。加上长期付款、永续债后，2019年公司有息负债是1139亿元，同比增长8%。