旧改大王百亿借款压身

　　地产K线

　　今年1月，京基集团发起了一起征名活动。

　　京基蔡屋围城市更新统筹片区清庆项目，作为该旧改片区的首发项目，经历近四年拆建后即将面世，京基要为它物色一个好案名。

　　最终，京基在众多的投稿中挑出了一个——华樾。

　　就在几天前的7月20日，京基华樾入市了，推出451套住宅。据项目传出的消息，京基华樾开盘劲销超100套，数据刷新了罗湖开盘热销纪录。

　　不过，乐居财经查阅深圳市房地产信息平台数据显示，截至7月25日，京基华樾已签认购书49套，其余均为“期房待售”状态。

　　蔡屋围城市更新统筹片区，早在2013年就被纳入深圳市城市更新第一批计划，用地面积达33公顷，地上计容积率总建筑面积255.7万㎡。

　　作为该统筹片区的首发产品，京基华樾总建面约32.9万平方米，涵盖住宅、幼儿园、商业、办公、商务公寓等多元业态，住宅主力产品面积为95-153平方米的三至五房。

　　据了解，项目开盘85折，三房95平折后总价540万，单价5.68万/平带精装修。

　　除了华樾，京基今年以来还有另外两个盘入市，分别是位于深圳罗湖的天韵府和位于福田梅林街道的宸悦府，两个项目分别在3月、5月开盘。

　　宸悦府推出110-134㎡三到四房，备案均价8.9万/㎡，总价963-1297万，开盘最低88折，折后单价7.5万/㎡起，均价7.83万/㎡。

　　天韵府项目提供70-180㎡，备案均价6.56万/㎡，开盘85折，折后均价5.3万-6.8万元/㎡起，总价408万起。

　　据传出的消息，天韵府和宸悦府均实现了较好的开盘成绩。当中，天韵府开盘当天去化60多套。宸悦府开盘销售5亿，按照套均900万算，开盘卖出约55套左右。

　　深圳市房地产信息平台数据显示，截至7月25日，天韵府已备案、已签认购书套数141套（住宅133套，商业8套），项目的预售总套数991套；宸悦府已备案、已签认购书套数18套，项目预售总套数996套。

　　也就是说，若根据网上数据，京基今年以来入市的三个项目，其去化似乎没有此前传的那般理想。

　　京基集团从旧改起家，其创始人陈华是深圳有名的旧改大亨。

　　自成立以来，京基先后开发了碧海云天、御景东方、深圳大梅沙京基洲际度假酒店、天涛、京基100、北京·鹭府、天津·嶺域、湛江西粤·京基城、云景梧桐、滨河时代等住宅、商业、别墅和度假酒店项目，总开发面积约400万平方米。

　　该公司目前总资产逾1100亿。去年，京基集团在地产销售方面以105.52亿元的成绩在深圳房企流量销售榜单中位列第八名。

　　2023年，京基地产新增3宗土地储备项目，随着新增土储的纳入，截至2023年12月底，总土地储备360万㎡。

　　京基集团今年以来推出的三个项目，实际也是由旧改转化而来。除了京基华樾来自蔡屋围城市更新统筹片区，天韵府为京基布心水围村旧改，宸悦府则是其福田上梅林村城市更新二期项目。

　　城市更新转化而来的项目，某种程度有其“硬伤”所在。如华樾、天韵府、宸悦府均有着较高的回迁房比例以及较高的容积率。据了解，三个项目的回迁房比例均超过60%，天韵府更高达82%。

　　另外，华樾的容积率11.19，最高64层；天韵府容积率10.26，总高度62层；宸悦府的容积率8.63，总层高48层。相对高的容积率意味着居住密度也更大，一定程度影响居住体验和舒适度。

　　这轮房地产调整中，京基集团没有成为陷入流动性危机房企的一员。陈华在今年2月的董事长致辞中说：

　　“在行业融资环境整体收缩与市场波动下，集团负债规模及融资成本始终保持在合理水平，展现了优良的企业信用与偿债能力，在业务发展和财务管理之间取得良好的平衡。”

　　但显然，旧改项目的特点是开发周期长，资金前期投入量大。而京基手上握着大量旧改，如推出市场的项目没能得到很好的反馈，将对其资金回流产生影响。

　　截至2023年12月31日，京基集团有息借款余额113.1亿元，未来半年内和未来半年至一年内需偿付的上述债务金额分别为19.68亿元、5.23亿元。

　　此前，京基集团曾多次通过转让京基智农这个上市平台的股份套现。

　　去年11月24日，京基集团以18.85元/股的价格，向锆石转让所持京基智农2616万股股份，交易对价4.93亿元。此举的5个月前，京基集团用同样的方式，以18.65元/股的价格，向前海鹏城万里转让京基智农26，162，000股股份。

　　协议转让之外，2024年1月2日，京基集团将京基智农3000万股（占股份总数的5.65%）质押给广东华兴银行股份有限公司深圳分行。至此，京基集团及其一致行动人累计质押京基智农股份282，958，284股，占所持股份比例93.37%，占总股本比例53.33%。

　　质押京基智农股份的原因，正是京基集团要为旗下京基地产的银行融资提供担保。