房地产行业2023年1~9月国家统计局房地产数据点评：政策逐步落地，单月销售略微修复-231018

　　事件：10月18日，国家统计局发布2023年1-9月全国房地产市场基本情况。

　　累计销售同比增速进一步回落，单月销售表现略有修复：1-9月全国商品房销售金额为8.91万亿元，同比-4.6%，降幅较上月进一步扩大1.4pct；其中住宅累计销售金额7.93万亿元，同比-3.2%，降幅较上月进一步扩大1.7pct。1-9月销售面积为8.48亿方，同比-7.5%，降幅较上月略微扩大0.4pct；其中住宅累计销售面积为7.28亿方，同比-6.3%，降幅较上月略微扩大0.8pct。从单月数据来看，9月单月销售金额为1.09万亿元，同比-13.6%，降幅较上月收窄2.8pct；其中住宅单月销售金额为0.94万亿元，同比-14.2%，降幅较上月收窄4.0pct。9月单月销售面积为1.09亿方，同比-10.1%，降幅较上月收窄2.0pct；其中住宅销售面积为0.90亿方，同比-11.6%，降幅较上月收窄3.8pct。总体来看，1-9月累计销售数据进一步下行，9月单月销售表现略有修复。分地区来看，累计销售额各地区同比均下滑，其中东部地区降幅相对较小，为同比-3.0%，中部地区累计同比降幅最大，为-9.2%；单月销售额同比亦均下滑，其中东部地区同比降幅最大，为-16.4%，中部、西部及东北地区同比降幅分别为-11.5%、-3.6%和-8.5%。前9销售表现进一步下行，主要原因可能在于目前并无明显房价上涨预期可以改变购房者的观望情绪；而9月单月表现略微修复的原因可能是9月全国开始实施“认房不认贷”，政策效果略有显现。

　　开发投资仍承压，开竣工端持续分歧：1-9月房地产开发投资累计完成额8.73亿元，同比-9.1%，跌幅基本与上月持平（1-8月同比-8.8%）；其中住宅开发投资累计完成额6.63万亿元，同比-8.4%（前值-8.0%）。分地区看，东部地区累计同比-4.4%，中部地区累计同比-8.4%，西部地区累计同比-19.4%，东北地区累计同比-27.2%，东部地区表现相对较优。新开工方面，1-9月累计新开工面积同比下跌23.4%，其中住宅新开工面积同比下跌23.9%，本月新开工无明显恶化。投资及开工端表现仍然较为低迷，主要原因可能在于房企基于对资金安全性的考量，在销售去化确定性有待验证阶段，投资及开工意愿不强。施工端1-9月累计施工面积同比-7.1%，其中住宅施工面积同比-7.4%，基本与上月持平。而竣工端受益于保交楼工作的持续推进，前9月累计竣工面积仍然保持相对较高的正增长，同比+19.8%。

　　房企资金面表现较弱，到位资金不足：1-9月房地产企业到位资金9.81万亿元，同比-13.5%，降幅较上月略微扩大0.6pct。细分来源来看，国内贷款1.21万亿元，同比-11.1%；自筹资金3.13万亿元，同比-21.8%；定金及预收款3.36万亿元，同比-9.6%；个人按揭贷款1.70万亿元，同比-6.9%。整体到位资金仍然不足，可能是受到销售表现及行业信用风险的影响。

　　投资建议：从销售数据来看，1-9月累计销售同比降幅进一步扩大，单月销售表现较上月略有修复，但持续性仍需观察。在此背景下企业开工及投资意愿不强，而竣工在保交楼推进下持续保持较高的同比正增长。去年四季度受疫情影响基数较低，同时9月以来全国陆续出台较大力度的政策放松，我们预计今年Q4同比表现将有所改善。建议关注前期在核心区域提前布局的房企，如：招商蛇口、保利发展、越秀地产、中海地产、华发股份、建发股份、滨江集团、龙湖集团。

　　风险提示：基本面不及预期，行业政策收紧，资金面收紧，个别企业出现信用风险等