长租公寓：大洗牌时代来临

从疯狂烧钱抢占市场，到四处找钱寻求自救。长租公寓的180度大转变，意味着行业的发展逻辑正在改变。

从疯狂烧钱抢占市场，到四处找钱寻求自救。长租公寓的180度大转变，意味着行业的发展逻辑正在改变。

1月17日晚（美东时间1月16日），蛋壳公寓将以股票代码 DNK 在纽交所上市，成为国内第二个登陆资本市场的长租公寓企业。

此前蛋壳公寓招股书显示，拟发行1060万股ADS（美国存托股票），发行区间为14.5美元至16.5美元每股，最高募资1.75亿美元。

上市当天，蛋壳公寓对募资计划作出调整，拟以13.5美元/股的价格，发行960万股ADS，募资金额1.296亿美元。

但上市真的能成为长租公寓们自救 续命 的灵丹妙药吗？仍是一个问号。

资本化道路坎坷

2019年，长租公寓的头部企业都看上了资本化这块 大蛋糕 ，青客公寓、蛋壳公寓纷纷传出上市计划。

第一个吃螃蟹 的是青客公寓。2019年10月8日，青客公寓向美国证券交易委员会（SEC）递交招股说明书，预计以 QK 为交易代码，登陆纳斯达克。

2019年10月25日，青客公寓更新招股书，拟发行520万股ADS，发行区间17美元至19美元每股，最高募资近1亿美元。青客公寓表示，此次IPO募资所得将用于扩张所覆盖的公寓和房间数量、投资于技术方面和基础设施和用于一般营运用途。

青客公寓的上市计划给长租公寓们指了一个方向。2019年10月28日,蛋壳公寓首次递交招股书，拟以 DNK 为交易代码，登陆纽交所。

不过 打样 在前的青客公寓不太顺利。

先是募资金额缩水过半。2019年11月5日，青客公寓上市申请获批，但原本拟发行的520万股ADS降至270万股。（在承销商不行使超额配售权的情况下）以17美元/股的发行价计算，募资总额约为4590万美元。

景晖智库首席经济学家胡景晖告诉，从WeWork IPO失败后，整个资本市场的风向都发生了变化。靠规模、不挣钱，并以此讲故事的企业很难再融到资。

青客公寓正是典型的 靠规模、不挣钱 企业。

招股书介绍，2012年，青客公寓成立。成立第一年，青客公寓的房源数900多间，而到了2018年底，这一数字飙升至9.12万间，复合年增长率达114%，共覆盖6座城市。

在规模扩张的同时，2017年、2018年，青客公寓分别净亏损2.45亿元、4.99亿元。截至2019年6月30日的前9个月，净亏损3.73亿元。

胡景晖指出， 美国的上市费用很高，实际上青客能拿回来的融资不到3亿元。以青客现在的亏损情况，融来的钱只够它再亏半年。

靠规模、不挣钱 不光成了青客公寓融资道路上的绊脚石，还引发了一系列连锁反应，股价跳水、市值蒸发。

2019年11月8日，青客公寓登陆纳斯达克的第4天，在 昙花一现 的股价巅峰20.44美元/股后开始 走下坡路 ，最低股价甚至跌破10美元/股。

截至1月17日早5点收盘，青客公寓报价12.49美元/股。以上市当天开盘价17.35美元/股计算，青客公寓上市2个多月后，市值蒸发2.33亿美元。

青客公寓依靠上市来融资续命的 算盘 没有打响。1月17日，和青客公寓一样有着 靠规模、不挣钱 特色的蛋壳公寓登陆纽交所，是重蹈青客公寓老路，还是后来者居上，仍需时间考验。

严重依赖 租金贷

青客公寓登陆纳斯达克，蛋壳公寓上市纽交所。

为何同一时间，长租公寓的龙头企业们纷纷打上赴美上市的 算盘 ？胡景晖给出的回答是， 为了续命。

说是续命并不夸张，长租公寓光鲜亮丽敲钟的背后，一边是不断趋严的规范政策；一边是一个接一个的爆雷消息。

自2018年下半年开始，全国多个城市明确发文整治并暂停 租金贷 业务。

租金贷 一般以 月付 和 押一付一 为诱饵，让租客向第三方金融机构或P2P网络借贷平台申请信用贷款。申请成功后，该笔贷款会一次性付给长租公寓，长租公寓再分期将房租付给房东，利用时间差聚集起来的资金形成 资金池 ，用于长租公寓的再扩张。

租金贷 受限的最大影响就是，资金池的减少。而这也成为不少长租公寓资金链断裂的 导火索 。

房东东数据显示，2019年53家长租公寓出现经营问题，资金链断裂及跑路的共有45家，被收购的有4家，拖欠或拒付房租的有4家。其中，杭州更是 重灾区 ，位于杭州的乐伽公寓、国畅、喔客公寓、德寓科技、中择房产等接连爆发资金链危机。

青客公寓、蛋壳公寓提交的招股书揭开了长租公寓依赖 租金贷 的 冰山一角 。

招股书介绍，截至2019年6月30日，青客公寓与11家金融机构合作提供 租金贷 ，收到金融机构预付款8.726亿元，使用租金贷用户占比65.2%。也就是说，每3个租客中就有2位使用 租金贷 。

而蛋壳公寓对 租金贷 的依赖更为严重。2017年、2018年和2019年前九月，蛋壳公寓分别从租客获得预付款1.1亿元、2.8亿元和7.9亿元，分别从金融机构获得租金预付款9.4亿元、21.3亿元和31.6亿元。2017年、2018年和2019年前九月，蛋壳公寓使用 租金贷 的租客分别占比91.3%、75.8%和67.9%。

2019年12月25日，6部门联合发布《关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》，其中明确要求租金贷占比不得超过30%，超过比例的应当于2022年底前调整到位。

留给 蛋壳们 的时间已经不多了。

根据规定，青客公寓、蛋壳公寓需在两年时间内，将近70%的租金贷占比降至30%。这也意味着，急速大幅缩水的资金池急需新的 血液 流入运转。

洗牌加剧

太平洋证券分析师徐超告诉财经网，蛋壳公寓、自如等二房东模式本来是不需要加杠杠的，一手收房租，一手交给原房东，自己赚差价和服务费。然而现实是长租公寓运营商为了快速扩张，利用租金贷这个工具，把未来租金收入提前透支，比如支付新房源定金、装修费用等。

他表示， 洗牌是肯定的，行业野蛮生长的阶段结束了，以后会更加规范。

2019年，规范 租金贷 等一系列举措，为一路逛奔的长租公寓踩下 急刹车 。

同时，融资发债对长租公寓逐渐趋严。中指研究院报告显示，据不完全统计，2018年长租公寓领域，企业获得融资37笔，约1491亿元（包括发债、基金、授信等各类用于长租公寓发展的资金），而2019年仅有16笔，约360亿元，金额不足2018年的1/4。

长租公寓扩张速度开始放缓。以青客公寓为例，2018财年，青客公寓房源数量96529套，同比增长99.4%。2019 财年第四季度（2019年7月1日-9月30日）新增可用租赁单位443个，同比增长仅为3.24%。

目前市场上的长租公寓大多可以归为3类。一类是以蛋壳公寓、青客公寓为代表的公寓运营公司；一类是以冠寓、泊寓为代表的开发商背景公司；还有一类是以自如、相寓为代表的中介背景公司。

胡景晖对公寓运营公司的未来发展并不看好。此外他指出，开发商背景公司需要转型，未来出路是委托有专业运营能力公司的来帮助运营。而最有发展前景的是中介背景公司，因为中介做长租公寓存在一个先天优势，可以实现业主和客户之间的二次转换。

胡景晖预测， 2020年，长租公寓爆仓的事件并不会消除。往年爆仓的都是小企业，今年有可能爆大的。

而在财经评论员严跃进看来，长租公寓的发展周期较长，不像房地产市场能在一周、一月内很快起色。

不过，严跃进仍旧看好长租公寓的未来发展趋势。他将长租公寓的发展比作 炖汤 ， 要小火慢炖才会味道好 ，太着急容易 变味 。

或许正如巴菲特所说， 大潮退去，才知道谁在裸泳。 长租公寓的风口散去，才能还原热度下的本来面目。