文旅地产年底“遇劫”：风雨欲来

今年年底，是文旅地产公司的一个 劫 ，一场又一场的 大戏 轮番涌向台前。

12月23日晚间，新华联发布公告称，公司董事长兼总裁苏波因个人问题正在协助警方调查。同日，公司控股股东新华联控股因3亿元同业拆借资金逾期被起诉。

而山水文园继陷入裁员、欠薪的漩涡后，又遭遇股权冻结。12月22日，据天眼查信息显示，山水文旅投资（北京）有限公司被冻结标的企业重庆山水主题小镇文化旅游发展有限公司股权数额786.1万元，执行法院为广州市天河人民法院。

而今年宣布彻底投身文旅地产的阳光100，则是上演了一场股价闪崩、业绩下滑、现金流紧缩、项目抛售的 连续剧 。前11月，阳光100仅完成全年目标的56.51%。

文旅地产已经载不动诗和远方的梦想，很多企业难逃 风流总被雨打风吹去 的宿命。

文旅做什么？

业内对文旅地产有个默契的共识：烧钱。

那么，为什么文旅地产公司这么烧钱？据观点地产发布的2019年上半年文旅地产报告显示，从目前开发投资情况来看，文旅地产项目的投资建设主要以特色小镇、文旅综合体、度假区、景区、主题乐园等项目类型为主。从单体项目投资金额上看，文旅项目表现出向大体量、高投入发展的趋势。

根据数据，在2019年上半年文旅投资项目中，投资金额在50亿元以上的占比46.39%。其中，100亿元以上（含100亿元）的项目则表现出不断增长的趋势，在所有投资项目中占比达到31.96%。

投资越来越高，但回款时间却越来越长。观点指数报告中指出，今年上半年新签约、开工的文旅投资项目中，建设周期在2-5年（含2年）之间的占总投资项目的44.44%，5年以上（含5年）的项目占比也达到40%，而建设周期在2年以下的文旅项目仅有15.56%。

即使未来投入运营，情况也并不乐观。中国企业资本联盟副理事长柏文喜表示，文旅地产资产偏重，运营现金流太小，如果是自持运营而不是去化变现的话，现金流很难平衡。 因为我国的资产价格形成机制尚未完全市场化，导致项目现金流一般不能覆盖运营成本。

对于文旅地产而言，内部几乎断流，同时外部又遭遇了严苛的市场融资环境。中原地产统计数据显示，仅11月各地出台的房地产类调控高达72次，其中针对房地产资金链收紧的政策超过25次。至于被房地产商视为 白衣骑士 的险资，资深地产专家薛建雄直指， 险资对文旅产品也不太 感冒 。

入难以敷出之下，盛况难续。当资本退潮后，才知道谁在这条路上 裸泳 。

结果剩什么？

文旅一般都是开发商拿地和去化的噱头，很少有能真的支持和运营的。 柏文喜指出，真做文旅是在 作死 。

那么，一心投入文旅地产的公司，现在究竟剩下了什么？

一心想做文旅领头羊的山水文园，目前手里有北京东三环山水文园项目、东二环的铂宫项目、东三环的雅诗阁酒店、300个IP以及裁员、欠薪、停工的 一地鸡毛 。

乐居财经在报道中指出，12月初，一份房企内部裁员文件称： 集团公司只留65人，大部分同事将离职 ，被山水文园高管证明计划的真实性；今年7月，山水文园集团董事局主席李辙引以为傲的山水文园策研院也曾陷入裁员风波。另据北京商报报道称，山水文园海盐项目已经陷入停滞。

一位接近山水文园的相关人士委婉表示， 现在农民工都回家过年了，海盐项目停工也正常 。

但值得注意的是，据北京商报报道称，有数据显示，目前山水文园已有相关诉讼200余件，裁判内容涉及建设工程纠纷、买卖合同纠纷、借款合同纠纷、劳动者争议纠纷等多项案由。

而转型文旅7年的新华联，交出的是一份利润暴跌与债务上升的业绩。根据财报，公司今年前三季度经营收入同比下跌8.8%、净利润同比下跌46.64%、扣非净利润同比大跌87.99%至0.38亿元。

在债务方面，截至今年三季度末，新华联负债总额同比增长4.83%至477.68亿元。其中，流动负债同比增长2.99%至283.95亿元。而货币资金同比下跌12.14%至52.89亿元。与此同时，控股股东新华联控股的财务危机已经爆发。12月13日，因新华联控股向湖南出版财务公司拆借的3亿元逾期未归还，被对方起诉。

今年下半年义无反顾转入文旅地产的阳光100同样陷入了泥潭。据统计，在阳光100下半年5个月的业绩中，有3个月出现同比下跌、2个月出现环比下跌、仅有1个月的销售额超过10亿元。

临近年底，一场风雨吹向了文旅地产公司，落在地上汇成的是河、是海却说不清。因为，河好过，海难说。就像上述知情人士所说， 做文旅，目前真正做成功的不多。

未来靠什么？

柏文喜说，在业内有句口头禅：无地产，不文旅。

无独有偶，观点指数在报告中指出，国内开发商在开发文旅地产项目时，常态化分为两种模式。一种是以华侨城为代表的 先旅游、后地产、再运营 模式，另一种是以恒大为代表的 先地产、后文旅、再运营 模式。无一例外，每种模式都离不开地产的支持。

撞过 南墙 的企业也开始回头了。上述知情人士坦承，山水文园之前有点 非主流 ，现在也意识到问题所在，已于今年7月开始推新盘入市，陆续推出了100多套房源。 不过，由于地理位置的原因，房子价格偏高，去化确实也受到了影响，年底快速变现不太可能。

新华联转型文旅7年，同样离不开房产销售的支持。根据财报，2016-2019年上半年，商品房销售分别贡献了87.7%、82.5%、81.1%、60.4%的营业收入。

要想活下去，得靠配套卖房子。 薛建雄认为，做文旅必须自有资金足，分块投入，尽快实现回款。 就像融创收购万达的文旅资产包，还是因为卖房子厉害。

过来人已经证明，只靠文旅一条腿，到不了理想中的诗和远方。毕竟，理想很丰满，现实很骨感。

文/王亚静（责编：高雅）