贝壳找房李文杰：开发商面对的客户人群就在入住的社区里

讯  11月19日，由新地产财经主办，财经网、联办财经研究院联合主办的第十五届中国地产金融年会 暨首届城市发展论坛在北京盛大启幕。在 地产存量时代产品的再认知 对话环节，贝壳找房高级副总裁李文杰结合新房线上线下的经验，阐述了对未来房地产发展趋势的观点。

李文杰表示，截至今年11月，贝壳找房平台统计的新房全国总销售额是14.7万亿元，预估到年底规模在15万亿元左右。这个规模比2018年低大概2%，预测明年比今年会再降低2%-5%。

李文杰指出，过去十年中，只有2008年、2011年出现过单年销售规模下降的情况。从新房层面来看，这种连续两年销售规模下降的情况没有见过。在市场不变，甚至有所下滑的情况下，未来的市场趋势谁也很难预测。

李文杰表示，从贝壳平台上可以看到一种趋势：从消费者来看，消费者大多有消费经验；从城市来看，购房呈现区域化。如今，很多消费者都不是在城镇化中首次置业的，很多是改善型用户，客户有购房的经验。并且现在购房区域化非常明显。在长三角中，比如上海购房都是在环沪区域购买，成渝区域在核心城市周边购房，包括珠三角、京津冀在内的区域化趋势是非常明显的。

李文杰指出，未来限价房会成为各地的趋势或者长效机制。在价格一定的情况下，势必有一些开发商会控制成本，减低建筑材料和造价。虽然我们一直在说会做更多的加法，提供更多附加值。但是现在很多品牌开发商，哪怕处于TOP20、TOP10，也有业主在社区里拉横幅维权的。

李文杰强调，在存量新房市场下，到底如何看消费者，这也是面临的新课题。从客户角度说，现在客户已经从过去的首次置业转为改善，客户再买房对现有开发商、现有产品是有认知的。我们面对的客户就在社区，再买房就是社区里的租客和社区里的业主。

李文杰指出，不管企业做了多少创新和新尝试，但是客户最终是否认可你的品牌，认可你的产品，认可开发商，还是从他入住社区开始了解的。从这个角度来看，企业除了注重新的产品研发以外，更要注重的是在入住、物业服务、日常业主维护层面。

李文杰认为，好的房子要回归常识，更加注重消费者的体验。 客户第一，好房子是用来住的，住的好才是真的好。

以下附李文杰文字实录：

贝壳平台上统计，新房全国总销售额统计到11月份是14.7万亿，我估计到年底应该在15万亿左右的规模。这个规模比2018年低大概2%，到明年有预测比今年再低2%-5%。过去十年没有见过连续两年下降，只有2011年或者2008年出现一年下降。这种连续下降的情况，在新房层面没有见过。市场不变，甚至有所下滑的情况下，市场趋势谁也很难预测。

现在从贝壳平台上看趋势，很多消费者都不是在城镇化中首次置业的，都是改善型的，客户都有购房的经验，有消费住房的经验。在存量新房市场下，到底如何看消费者，这也是面临的新的课题。现在住房区域化非常明显，在长三角中，比如上海购房都是在环沪区域购买，珠三角不用讲了，京津冀的趋势应该在这两个之后，成渝在核心城市周边，区域化趋势是非常明显的，消费者有消费经验，区域化的趋势。

我们关注的更多是消费者本身，消费者本身现在到底在灌注什么，贝壳找房有消费者至上的价值观，到今天消费者的体验还是有待改善的。这两年大规模开发之后，开发商高周转，未来交房是怎么样交的，我们也关注。因为我们在过程中对客户有交代。

限价房未来会成为各地的趋势或者长效机制。价格一定的情况下，势必会有一些开发商会控制成本，减低建筑材料和造价。虽然我们在说会做更多的加法，提供更多附加值，我们怎么在这样背景下提供价值的提升，给消费者有更好的改善，这也是我们一直在关注的。

怎么定义好房子？刚才有嘉宾发言已经说了，我接着从客户的角度说。嘉宾说了过去开发商主要是从空间，现在回归到了产品本身的功能，再回归就到了我们的服务、运营，这是一个跨度。

现在客户已经从过去首次置业转到改善了，从住进我们最近十年开发的社区里，客户再买房对现有开发商、现有产品是有认知的，一方面我们做新的尝试，比如智能化。我们面对的客户就在社区，再买房就是社区里的租客和社区里的业主。除了注重新的产品研发以外，更注重的是我们在入住、物业服务、日常业主维护层面。从这个角度来讲不管怎么样，我们做了多少创新、新的尝试，但是客户最终认可你的品牌，认可你的产品，认可你的开发商，还是从他和开发商开发的社区了解的。现在很多品牌开发商，哪怕TOP20、TOP10，也有负面的社区里拉横幅的。

我认为好的房子要回归常识，更加注重消费者的体验。客户第一，好房子是用来住的，住的好才是真的好。