邢志刚：存量土地开发步入窗口期，时间红利稍纵即逝

在未来十几年，我们会进入到相对低速的城镇化阶段。从高速城镇化到精益城镇化的过程中，企业应根据自己的经验、商业模式来修整未来的方向，找到更好的出路。

讯  11月19日，由新地产财经主办，财经网、联办财经研究院联合主办的第十五届中国地产金融年会暨首届城市发展论坛在北京盛大启幕。会上，围绕着 资源的格局与远见 的主题，北京思源兴业房地产服务集团股份有限公司副总裁邢志刚阐述了自己的观点。

邢志刚表示，过去20年的时间里，我们完成了30%城镇化率，在这个加速城镇化的过程中衍生出了很多行业、企业的发展机会。但在未来十几年，我们会进入到相对低速的城镇化阶段。从高速城镇化到精益城镇化的过程中，企业应根据自己的经验、商业模式来修整未来的方向，找到更好的出路。

从存量资源角度上看，城市更新和城市织补是未来地产行业的主基调。邢志刚举例，央企或国企的产业产能发展到15年面临着设备老旧、产能淘汰升级的问题，这带来整体创造价值的下行，但从坪效角度看，存量土地本身的价值可以为企业进行新的赋能。存量土地开发步入窗口期，时间红利稍纵即逝。

但大部分企业缺乏资产的管理意识，对存量资产粗放式管理甚至无管理，不仅没有收入还要增加投入。邢志刚认为，而房地产企业经过了十几年发展以后，在资产管理上有系统化的解决方案，可以推动低坪效到高坪效转变。

邢志刚认为，未来存量资产更多存在于大型的国企和央企。业内人士可以从四个角度考量：1.权属问题如何解决，如企业跟政府之间的土地权证和资产权证问题，企业母公司、子公司、分公司之间的权证问题。 2.属性问题，如何跟产业导入和植入相关。3.规划问题，现有老旧厂房改造或者新物业的建造过程，如何跟城市规划相结合。4.价值问题，如何把价值释放是关键点。

最后邢志刚总结道，土地存量市场是不断植入和更新的。就目前来看，全国相关工业用地和待开发用地市场价值大概245万亿，这个市场价值跟过去15年所做的房地产市场价值几乎等量。因此，未来无论是地产还是金融都应该高度关注存量资源的企业、存量资产的项目。

以下为邢志刚发言实录：

主持人：接下来，有请年会联合创办单位 思源集团副总裁邢志刚先生，为我们带来主题演讲"资源的格局与远见"进一步详解存量资产的经营管理，有请邢总！

邢志刚：大家好！非常荣幸能够跟新地产一起到现在第15届，我在各位老师演讲过程中梳理了一下我们过去15届的主题，在过去15届的主题里面得到了一个小的规律，希望大家从15年发展周期里看我们的行业，看地产金融年会在15年间给我们大家奉献了什么。过去15年时间里，经历了15年的大周期，从今天论坛主题能够看出来，15届的论坛我们也在找新的突破口和新的出路。我们在过去时间里，经历了比较完整的三个小周期，分享一下我们在过去15年三个小周期中如何改进的，15年间有5年时间在讲宏观，比如2010年讲中国大趋势，去年讲新格局、新的发展，今年讲新的增长级，都是宏观层面的。我们有5年时间，比如2013年讲中观、策略、融资渠道、金融和地产之间相互关系。还有5年聊微观，再来讲小镇等等的一系列的。在过去15年的一个大周期、3个小周期时间里可能到今天为止，在2017是新出路，2018年新增长极、新突围、新格局等等，表现出来了什么？又意味着什么？是我们整个行业在过去三年时间里还在不确定性中挣扎，还在探索一些新的方向和新的思路。我们在过去15年大周期里，3个小周期，往往呈现出来的态势有痛苦两年，兴奋一年，幸福两年不断驱动我们前进。未来一段时间里不会更好，地产人在过去15年时间里享受了很长时间的行业的红利，我们在顺境挥洒过，逆境长叹过，但是这次周期中能不能绝境归来，这也是几位领导和专家提到的，对于中国经济和对于我们行业，对于整个未来的相关的从业人员的发展方向的拷问。

这张图对于很多专家来讲更像漫画，但是这张图能够表现出现在行业和地产界人士的生存环境。过去长达20-30年时间里，地产金融年会陪伴大家过了15年，但是5年小周期的范围内越来越觉得在当前的时间点，整体的无论是国际政治周期下行相关压力，贸易战影响的，行业发展的周期，房地产相关的调控的政策的周期在2017年-2019年整体下行，对于我们整个行业和企业的发展产生了比较大的压力。

这过程中，我们应该如何应对？今天在这里开会，希望能够找到破局之路，这个破局之路正好印证了每届地产金融年会每一天的小周期范围内的，我们今天讲了大多周期。地产金融年会分三段：早上领导、专家、学者讲宏观层面、趋势，我们能看到风口。中观层面主办方、组织者、业内相关咨询机构、行业内相关专家为主导的讲方向、入口，下一个入口在哪。下午会给大家带来真正的实操微观层面，讲出路。希望大家能够完整地在会议上从头到尾有所相关的收获。

刚才讲了未来整个趋势，未来有没有动力呢？从大的宏观形势来看，从事房地产行业，未来做城市发展，我们做城市化相关的上下游产业工作，在过去20年的时间里面我们完成了30%城镇化率，还在不断加速，衍生出来的行业机会和企业发展的机会都很多，但是在未来十几年时间里我们将会进入到相对来说低速的城镇化。从高速城镇化到精益城镇化过程中，在这个方向和范围内如何找到我们新的机会。绝境归来的企业肯定会有，这个企业是在当前形势下如何找寻一些新的入口，为自己企业的经验、商业模式修整它的方向，找到更好的出路和出口的过程。

去年跟大家讲过，过程中更想为大家表达的是未来发展的格局和一些机遇不局限在城市范围内，尤其是房地产行业、房地产企业和房地产从业人员，我们应该把我们的视野和格局进一步拉大，从一个更远、更大的维度考量我们所生活的城市，以及这个城市圈未来的机会。京津冀三省自治区整体地区版图，北京非常规制，中间一条线，从天津蓟县到河北涞水，去年做了一个判断：

第一，23条轨道交通线将重新构造京津冀城市圈，过去集中在五环、六环地铁线考量投资机会，未来更大版图考量23条轨道交通线沿线的站点、区线，主城、卫星城、新城新区机会在哪。

第二，冬奥和雄安是城市格局南北两大动力引擎，会极大拉开以北京为核心的都市圈，向南北两极形成扩张之势。扩张过程中，北京六环内房产高端化和政策化。一方面奢侈品一样的豪宅，一方面政府限价、限住、限竞价、人才公寓等等，形成房地产供应的两端。

第三，挤压传统房地产行业，过去传统房地产行业是拿地、盖房子、吃周期饭、行业红利的，未来我们机会将会被逐渐挤压，北京已经完全到了，天津和河北将会以更快的速度进入到现在的状态。我们很多的朋友转行的、转型的、去外地的，这也是我们过去地产投资人和地产从业人员生存和生活的状态。

在京西北潜山片区，崇礼为核心重新构造的版图里，未来企业出口在卖服务，未来不是建房子、卖房子了。另外，在华北平原的北麓，雄安为周边构造的更多是产业外溢带动的人口外溢，可能还有一轮相应城市化的机会，如何捕捉到北三县、北京周边13个区县如何做。今天是以北京为蓝本绘制的地图，在全国都市圈战略里，投资人可以按照这个方式绘制各个城市圈相关的地图。

每个点都可以跟大家展开讲讲，但是今天讲资源的格局和远见，就从资源，存量资源角度入手，城市更新和城市织补是未来城市核心圈进寸的机会，这个机会里如何探索相关的机会，从土地源头或者资产源头看待未来新的商业模式的构造。

行业端：我把相关的数据进行了抽象和提炼，便于大家进行理解。蓝色线是我们对企业现有资产和资源评估的价值，某央企或国企在建成之初资产逐渐投资，厂房设备、生产生活设施，逐渐形成和发展到成熟期以后，对企业和社会创造了更高的社会价值。但是生产周期、生产工艺、产业产能等等在15年都会面临着设备老旧、产能淘汰升级，过程中所有的固定资产的表现，厂房生产设备的表现就会整体创造的价值下行。这过程中又面临另外一个问题，就是企业的资产的价值，如果从生产设备折旧角度考虑，老旧和破产产房达到了周期的最低值，但是同时可以看到，城市价值、土地本身的价值和应该有的坪效角度来看，应该可以为企业进行新的赋能。

例：海航去年出现危机以后，我们进入它相关重资产板块，对它进行重新梳理，包括企业架构和未来方向的探索。

这过程中，很多业界大咖特别地关注这些事情，其实大家都希望能够出现 黑天鹅 ，因为有舆论、噱头，大家可以聊。但是在我们看来任何一家企业背后可能是十几万就业人口和家庭，我们更愿意对企业进行新的赋能，从这个考虑思考一个项目，思考一件事。

我们最近接触的是某家即将上市公司，刚刚接受了证监会的连环拷问，60个人管理2800亿资产，大家会不会跟风或者买这个公司的股票，我的建议是大家慎重。过去中石油、中铝等等企业为什么大型巨无霸，甚至垄断型企业，上市以后股价表现屡屡下挫，因为收入空间和利润空间再也没有上行的空间了。比如现在上市的企业十年400亿利润，每年四五十亿，很遗憾，未来十年主营业务也一直在这里徘徊，因为整体产能受限了。通过我们的梳理，土地跟主营业务相关，更有机会的是几百宗存量资产和土地恰恰都跟主营业务的相关的生产空间是相临的，是可以有机结合的。完全可以做到线上客流、物流流量和线下变现，传统优势行业和领域发展受限的时候，我们存量资产和存量地能否为原有的产业赋能，这是第一个问题。

第二，现在大量城市核心区存量资产，思源集团做了北京好几个案例，当企业正常生产运营的时候，市场回报率是很高的。我们考核坪效，政府角度单方地成交价格，收益、产值，但是一旦进入到相关的企业的衰退区的时候，资产价值非常低。这过程中，往往遇到价值差的过程，也就是资产的净回报的价值虽然低，但是市场评估价值很高。一个企业在外高桥资产评估账面价值一亩地，包括厂房折旧下来150万，但是市场成交价格是2500万，那一块地为企业报表以外创造利润，营业外收入300多亿，分十年政府收储、变现。同时获得了综合保税区核心资产的置换。资产负债率很高，除数和乘数是怎么算的？往往考虑负债，很少考虑企业的资产，企业的资产通过优化提升以后，提高分母也可以降低负债。刚刚听了太多领导谈货币政策、金融政策都是降负债角度看的，提升企业资产更加有效，解决这个问题更加长远。

地产企业在管理过程中有三个阶段：无管理、负坪效，不仅没有收入，还要投入，这是大量资产是这个层面。粗放管理，低坪效，而且有安全问题，设备丢失问题，消防等等，多数企业在这个阶段，如何通过行业赋能，包括产业植入和资产经营高效、资产证券化等等内容，达到高坪效是多数企业要做的。为什么今天面对大家提这个问题？因为多数企业在资产管理层面是门外汉，而房地产企业经过了十几年发展以后，早就进入到了相关资产管理、商业、写字楼、楼宇、产业园，我们有系统化的解决方案。所以我们完全可以在目前低坪效阶段推动行业和业务进入到高坪效阶段，这也是我们房地产人的价值。

存量地的开发窗口期，地产从业人员往往关注的是旧改、棚改，从2018年以后基本进入到了尾声，局部地区还可以。首先三批清库，房地产招牌挂制度，专项针对棚户的一二级联动，包括银行信贷政策、国家补贴政策都停止了，基本上或者从严了。这过程中算一个数，截止到2017年为止，国家提出来的三个一亿人中的棚改的一亿人，基本完成了3000多万套棚改认为，整个窗口期政策基本结束了。未来存量资产更多从我们自身认为的顽固库存、棚户区、下一个阶段的存量资产。这更多存在于大型的国企和央企，也就是现在系统性风险比较多的，负债率比较高的企业里面。

它有几个特征：

第一，数量多。

第二，比较散，比较乱。我们接触最大的十几万亩产业园，最小的一宗存量资产一块地，这块地只有700多平，但是这块地依然要走一遍存量资产改造、开发、产业植入新的历程。

在多、散、杂、无过程中遇到很多问题，从业人员可能拿到相关项目以后，没有头绪，不知道从哪个切入口做。这个过程中，要定性、定量角度梳理面临一个企业、一个城市大规模的存量资产。现在国企、央企 三供一业 向社会移交过程中会形成大量存量资产，存量土地的商业机会，业内人士可以多关注一下。

从4个角度考量：

1.权属问题如何解决，企业跟政府之间的土地权证和资产权证问题。企业母公司、子公司、分公司之间的权证问题。

2.属性问题，如何跟产业导入和植入相关。不提房地产开发，房地产开发进入旧改、棚改的另外渠道，如何改造和经营运营这些。

3.规划问题，现有老旧厂房改造或者新的物业的建造的过程，如何跟城市规划相结合。

4.价值的问题，150万一亩地到2500万一亩地，土地价值端大家认可的，如何把价值释放是关键点。

我们在做这一类型土地的问题，为什么会提到科技手段？对于一家企业几万宗土地、几亿平的资产存量考量这些业务，或者一个城市商千万平米的存量资产，系统华做要嫁接科技化手段。

线下解决方案和能力是过去地产十几年存量的经验开发的不断地积淀和积累的过程。

（图 见PPT）对于任何一家企业要首先从战略层面为相应的资产存量做顶层设计，从商业模式、业务模式、合作模式带动企业主营业务和未来的资产的价值释放的业务的相辅相成。

线上的管理能够有效提升我们对未来资产管理的效率和效用。

例：有很多企业在改造过程中容易疏忽很多资产，比如一宗资产迁出去租用十几年，发现盘点两三次的时候才发现有这样的资产，这是普遍现象。如果线上做，大大可以提高相关的效率。

有很多做数据库的，线上租金匹配和比对能够防止存量资产经营、运营过程中的腐败现象，比如低价租赁等等问题，这是线上的管理手段，会更加有效。

闲置资产的处置更多是一事一议，因城因地实策。这过程中，顶层模式设计非常关键，地产行业几轮变革，核心商业模式已经梳理非常清楚了，但对于存量资产来讲因为分属各个不同的权属部门，这过程中做的不是特别好，这也是我们的机会。

从资源端如何到资本端的过渡，从资源第一步过渡到资产端，有价的资产。划拨用地，把原来存量地变成可经营、可运营、可管理能够有效收入的资产。资产形成以后，我们不断沉淀，经营权统一以后，能形成第一个阶段的统一，也就是资金列、现金流的归拢，归拢以后就可以资产证券化。

做线上管理过程中对资产管理的一图一证三表进行有效线上管理，便于分析统计。单宗地解决方案是我们的强项，一方面动态考量存量资产未来的发展的方向和路径，终极模式是改造、更新、植入新的产业，获得更高的坪效和价值。但是经过所有的法律法规政策要因城因地实施，通过土地收储，一级、二级开发、上市、产业导入和植入做资产的升级，另外从经营管理层面在动态过程中实现有效的收入和收益的过程。

我们不完全统计，我们国家无论厂房投入，包括现在老旧小区，以及现在正在新建的商品房和物业，包括产业园，它发展周期和存续周期可能就是20-30年，这样存量市场是能够不断植入和更新的。就目前来看，我们全国相关工业用地和待开发用地市场价值大概245万亿，这个市场价值跟我们过去15年所做的房地产相关市场价值几乎等量，从土地端的角度。

这个过程是不断增加的过程，未来我们无论是地产还是金融应该高度关注存量资源的企业，存量资产的项目。

以上就是我的演讲，谢谢大家！